居间合同是中介常用到的一个合同,关系到了居间人和委托人的利益,因此签订时要注意以下事项:
保密约定
如委托人需要保密要做出居间人的保密约定
在签订居间合同时,若委托人要求居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方。则应在居间合同中体现出来。
此时,居间人就负有对委托人信息保密的义务。居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行保密的义务。
居间人如违反该义务致使委托人受损害的,应承担损害赔偿责任。
支付条件
只有当居间人促成合同成立时,居间人才能要求委托人支付报酬。
1、居间活动费用承担的问题
当居间人促成合同成立时,居间活动的费用由居间人来负担。但是,若居间人未促成合同成立的,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,但不得要求委托人支付报酬。
2、居间人损害委托人利益的后果
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
发生情形
居间合同的基础是委托合同。居间合同的发生有以下两种情形:
第一,委托人主动找居间人。
例如甲有一套房子要出租,他找到作为房屋租赁中介机构的乙公司,乙公司在其公司登记的求租人中为其找到了合适的人选一丙,丙是作为求租房屋的委托人,甲和丙签订了房屋租赁合同,乙公司收取中介费(佣金),按我国此类居间合同的交易习惯,佣金是由求租人支付。
第二,居间人主动找委托人。
居间人往往信息灵通,例如甲知道某物在某地有卖,而急需购买此物的乙却不知道,甲向乙报告了订立合同的信息,并为乙订立合同提供了媒介服务,使乙如愿在某地购买了他所需要的物品,由乙向甲支付一定数额的佣金。
以上两种居间合同的基础都是委托合同。第一种情形甲和丙都是乙公司的委托人,第二种情形尽管是甲先找的乙,但最终乙转化为甲的委托人,由乙向其支付佣金。
相关案例
2011年XX月X日, 原告(买方)、被告(经纪方)和吕某签订了《房屋买卖合约》(以下简称《合约》),约定原告向吕某购买广州市XX区XX街X号XX08房,成交价290万元。
《合约》第五条经纪方的权利和义务约定,被告应根据诚实信用、勤勉尽职的原则为买卖双方服务,在促成本合约成立的情况下原告向被告中介代理费及咨询费。原告于签约当日支付吕某购房定金10万元,于次日支付被告中介代理费及咨询费5万元。
签约后,吕某父亲以吕某出售涉讼房屋未征得其同意为由,不同意继续履行合同,也未予追认合同。原告与吕某因房屋买卖合同纠纷诉至法院,经法院审理判决,原告与吕某之间关于广州市XX区XX街X号XX08房的房屋买卖合同无效。
后原告要求被告退还中介代理费及咨询费5万元,但被告(经纪方)不予退还。