2007年制定的原《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
所涉部门主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋行政主管部门、地质矿产主管部门等。在原《物权法》立法过程中，不少部门、专家认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞成上述意见，同时又考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程。
因此，原《物权法》在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时，又规定，“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。《民法典》维持了这一规定。
（一）不动产登记的概念
本条第1款规定不动产所在地的登记机构负责本地区的不动产物权的登记。本条第2款明确国家对不动产实行的是统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。
本条所谓不动产登记，亦可称为不动产物权登记。这是因为不动产登记簿记载的事项既有不动产本身的信息，也有不动产物权及其主体的内容，再就是有关不动产物权变动的事项。
对于不动产登记的概念，国务院于2014年11月制定发布的《不动产登记暂行条例》第2条第1款明确：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”该定义包含了三层含义：第一，登记的主体是不动产登记机构。
《不动产登记暂行条例》第6条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。”
“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”根据该条规定，登记的职责被明确授予国家专职的部门，即在国家层面，为国务院国土资源主管部门；在地方层面，为县级以上地方人民政府确定的部门。
第二，登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项。不动产登记的重要作用就是进行物权公示，确定不动产权利的归属。确定一项不动产权利的归属，一般包括主体、客体、内容三个方面，这对应在不动产登记簿中便是不动产权利人的姓名、名称等身份信息，不动产的坐落、面积等自然状况，以及权利的具体类型等内容。
通过对这些内容的记载和公示，社会公众便可以了解不动产权利的归属情况，达到定分止争的社会效果。其他法定事项，主要是指不动产存在异议、被查封等事实情况，这些内容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现的，通过对这些事项的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险。第三，登记事项须记载于不动产登记簿。
《民法典》第214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，除《民法典》规定的个别情形以外，物权归属及物权变动等事项，只有记载于不动产登记簿时才发生效力。
（二）我国不动产统一登记制度的建立和发展
中华人民共和国成立初期我国即建立了不动产物权登记制度。随着社会主义改造的完成，登记制度失去了存在的基础，一度中断了30多年，直到改革开放后，不动产物权登记制度才又逐渐得以恢复和发展起来。1983年实施的《城市私有房屋管理条例》首次明确私有房屋的所有权人须办理所有权登记并领取房屋所有权证。20世纪80年代后期，土地、房屋登记制度相继恢复，并在全国范围内展开。
这时国家相继出台了关于土地及房屋登记的部门规章，如原城乡建设环境保护部1987年颁发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，原国家土地管理局1987年试行、1989年修改施行的《土地登记规则》等。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第59条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，并对登记机关、登记类型、登记程序等作了原则性规定。这意味着不动产登记制度已上升至法律层面。但这一阶段的登记制度不仅具有登记范围不统一、登记机关不统一、登记程序不统一等特点，而且其目的主要在于服务不动产行政管理，与以公示为目的的不动产登记制度有较大区别。
在较长的历史时期里，我国不动产管理职能都较为分散，没有确立统一的不动产登记机关和登记制度，登记机构因被登记的标的不同而有所差别。
比如，土地登记机构是土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门，房屋登记机构是直辖市、市、县人民政府建设（房产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构。尽管自2007年10月1日起实施的原《物权法》明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”
“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但在该法实施后的几年里，因为缺乏配套的制度设计，也没有真正落实到位。在“多头共管”的登记模式下，当事人往往需要为同一块土地及其上的附着物到多个部门办理多个权属证明，如涉及房屋的要到建设部门办理房屋所有权证，涉及宅基地的要到国土资源部门办理集体土地使用证，涉及承包土地的要到农业部门办理土地承包经营权证等。
随着我国社会经济的快速发展，不动产分散登记体制已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。各部门分别进行登记，登记依据不统一，登记机构不统一，登记簿册不统一，登记信息平台不统一，势必造成资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等一系列问题。
为此，第十二届全国人民代表大会第一次会议于2013年3月14日表决通过了《关于国务院机构改革和职能转变方案的决定》。
《国务院机构改革和职能转变方案》规定：“最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗的职责等，分别整合由一个部门承担。”
据此方案，国务院第31次常务会议等要求，首先落实好统一登记机构和统一登记依据，尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，加强工作支撑。
为了更好地整合不动产登记工作，规范登记行为，减少办证环节，减轻当事人负担，国务院于2014年11月24日出台了我国首部专门规制不动产登记工作的行政法规《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）。
2015年6月29日原国土资源部第3次部务会议审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号），将《不动产登记暂行条例》条文进一步细化，促进了不动产登记制度的有效实施。
2016年5月，原国土资源部出台了《不动产登记操作规范（试行）》，根据实践操作的需要，从登记申请、登记流程、具体操作方法等方面详细构建不动产登记制度。此后，北京市、天津市、广东省、内蒙古自治区等地也先后出台相应不动产登记规程，使我国不动产登记法律法规逐步由分散走向统一，不动产统一登记制度体系逐步形成。不动产统一登记制度，不仅改变了“多头共管”导致的登记事项繁复的局面，更为不动产交易提供了安全有序的环境保障。
2018年3月17日，第十三届全国人民代表大会第一次会议审议通过了《国务院机构改革方案》，决定将国土资源部的职责，国家发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，住房和城乡建设部的城乡规划管理职责，水利部的水资源调查和确权登记管理职责，农业部的草原资源调查和确权登记管理职责，国家林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责，国家海洋局的职责，国家测绘地理信息局的职责整合，组建自然资源部，作为国务院组成部门。
关于《国务院机构改革方案》的说明指出，自然资源部主要职责是，对自然资源开发利用和保护进行监管，建立空间规划体系并监督实施，履行全民所有各类自然资源资产所有者职责，统一调查和确权登记，建立自然资源有偿使用制度，负责测绘和地质勘查行业管理等。职能的整合为不动产统一登记制度的建立和实施打下了坚实的基础。
（三）不动产登记应当遵循属地登记原则
所谓属地登记原则就是不动产登记应当由不动产所在地的登记机构办理。属地登记是不动产登记的基本原则，是由不动产的不能移动的本质属性所决定的。不论土地、房屋还是其他不动产都应当实行属地登记原则。
根据本条第1款规定，不动产登记机构应当是统一的，且不动产登记应当遵循属地登记原则。
对此，《不动产登记暂行条例》第6条和第7条作出明确规定。
根据前述规定，自然资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。此外，国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由自然资源部会同有关部门规定。
《不动产登记暂行条例实施细则》第4条对此进一步明确，“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。”“国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。”
例外的是，依照《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》的要求，原国土资源部需要“会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证；会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证”等，也就是说，对于国务院确定的、所批准使用的不动产的相关登记工作，应由自然资源部会同有关部门决定，不遵循属地原则。
另外需要注意的是，《不动产登记暂行条例》没有明确规定地方的不动产登记机构设置在哪个部门，只是概括地规定县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
对于该问题，在《不动产登记暂行条例》制定过程中和制定后的实践中都有一定争议。但不管地方的不动产登记机构设置在哪个部门，都应当坚持两点原则：
一是机构必须统一，必须由一个部门负责；二是应当接受上级人民政府对不动产登记主管部门的指导、监督，在国家层面，应当是接受自然资源部统一的指导、监督，不得接受其他不动产行政主管部门的指导、监督，避免政出多门，再次回到原来分散登记的老路。
（四）不动产统一登记的原则、范围和类型
对于不动产登记的原则，《不动产登记暂行条例》第4条第2款规定：“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。”
该条款明确了不动产登记应当遵循三个原则：
第一，严格管理原则。本原则主要是指登记工作应当严格管理。一是要保证登记结果的准确性。因为不动产登记涉及所有的自然人、法人和其他组织，不动产属于重要财产，登记结果准确与否会对相关当事人产生重要影响。
二是不得随意改变登记结果。不动产权利一经登记，不经严格程序，不得擅自改变登记结果。
第二，稳定连续原则。
一是从保障不动产权利的角度出发，要求建立不动产统一登记制度后，不影响权利人行使权利。
《不动产登记暂行条例》第4条第3款关于“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响”的规定就是稳定连续原则的具体体现。
同时，该条例第33条也规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”这也是稳定连续原则的具体体现。
二是从行政管理角度出发，保持行政管理的稳定性。不动产登记职责整合后，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责，仅仅是将不动产登记职责整合到一个部门，通过建立不动产登记信息管理基础平台等方式，加强不动产管理相关信息的交流共享，并不影响各部门固有的其他管理职责。
第三，方便群众原则。
一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理不动产登记，不用再为了登记而跑多个部门；
二是《不动产登记暂行条例》第5条明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要登记的；
三是《不动产登记暂行条例》第3章明确了登记程序，让不动产登记权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，不动产登记机构能够互通共享信息，不动产登记申请人不用再重复提交登记申请材料。
对于不动产登记的范围，根据《不动产登记暂行条例》第5条的规定，主要包括：
（1）集体土地所有权；
（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（3）森林、林木所有权；
（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（5）建设用地使用权；
（6）宅基地使用权；
（7）海域使用权；
（8）地役权；
（9）抵押权；
（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
对于不动产登记的类型，根据《不动产登记暂行条例》第3条的规定，主要包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
适用指引
一、国家所有权登记
《民法典》第209条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。因此，国家所有的土地、矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、林地、林木、无居民海岛等所有权可以不进行登记。但是，也有例外情形。
根据《森林法》第15条第1款的规定，林地和林地上的森林、林木的所有权和使用权，由不动产登记机构统一登记造册，核发证书。国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地，由国务院自然资源主管部门负责登记。因此，国家所有的森林、林木和林地的所有权是需要进行登记的。
二、不动产一体登记原则
所谓不动产一体登记，是指房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
主要包括两个层面：
一是要求一体登记。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记；
针对实践中存在土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记，这是一体登记原则的具体实践要求。
二是权利主体要求一致。
保持权利主体的一致性，是贯彻一体登记原则的根本要求。如果房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物与其所依附的土地、海域分属不同的权利主体，则根本无从实现统一登记；
一旦登记也势必造成权利冲突，形成权属纠纷。我国长期的分散登记中，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物与其所依附的土地、海域权利主体不一致，已分别登记发证的情况并不少见，必须在今后不动产统一登记制度实施过程中逐步予以妥善解决。
一体登记原则是我国不动产统一登记制度改革的内在实质要求。严格贯彻落实一体登记原则，是我国各类不动产真正实现实质意义上统一登记的客观保障和根本要求。
为了进一步落实一体登记原则，真正走上实质意义而非形式上的不动产统一登记，有关机关已通过不动产单元设计、不动产权籍调查、不动产登记簿证设计等配套制度和技术环节予以充分体现，这为实现房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物与其所依附的土地、海域一体登记提供了技术保障。
