关于当事人申请登记不动产物权时需要向不动产登记机构提供哪些材料的问题，原《物权法》第11条曾作出规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”
当事人在申请不动产物权登记时，应当向不动产登记机构提供必要的材料。
（一）不动产登记以依申请登记为原则，其他登记为例外
依申请登记是不动产登记的基本原则之一，这已为大陆法系国家普遍实践，我国也不例外。根据该原则，登记程序的启动应当依据当事人的申请，除非法律法规另有规定，登记机构一般不得主动登记。是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。
不动产登记之所以要以依申请为原则，原因在于：
一是可以最大限度地确保登记的公信力；
二是可以提高大众对登记机构的信赖程度；
三是可以有效地实现政府各部门的合理分工，提高行政效率；
四是可以有效地保护权利人的合法权益。[2]除本条规定外，《不动产登记暂行条例》中也有多个条文体现了不动产依申请登记原则，如第1条规定“……方便群众申请登记”，第14条规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，第15条规定“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”。
除了依申请登记原则之外，实践中还存在依职权登记（也称径为登记）和依嘱托登记两个例外。[3]在不动产登记中，依申请登记是最基本的情形，而依职权登记和依遗嘱登记都属于法定的情形，需要法律和行政法规作出特别的规定。
不动产登记申请以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。除一些法定的可以单方申请的情形外，其他情形均需当事人共同申请。不动产登记作为不动产物权变动的公示方法，主要是为不动产权利交易服务的，是交易双方关于权利变动的意思表示一致的外在表现。
这就首先要求双方就权利变动达成意思表示的一致，而这种意思表示的一致在登记程序中就体现为共同申请。
《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”
该条款明确了不动产登记以共同申请为原则。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为，需要双方意思表示一致才能成立。
为了查清登记事实，减少登记错误，提高登记结果的准确性和权威性，降低因登记错误而产生的赔偿风险，不动产登记应该由双方当事人共同向登记机关申请。
共同申请是不动产登记申请的一般方式，也是我国登记实务所采用的通常做法，单方申请只是例外。其中涉及第三人的，还应该征得第三人的意见。[5]另外，除了当事人双方共同申请外，还有当事人多方共同申请之情形。
例如，《不动产登记暂行条例实施细则》第10条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”“按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”
“建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。”
《不动产登记暂行条例》第14条第2款规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”
该款明确规定了可以由当事人单方申请的情形。当事人单方申请情形有限，因此，该款采用了列举的方式对单方申请的情形进行了规定。
除该款外，对于当事人单方申请的其他情形一般都有明确规定。
例如，《不动产登记暂行条例实施细则》第19条第1款规定：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。”第33条第1款规定：“依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。”
第40条第1款规定：“依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。”第44条第1款规定：“依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。”
《不动产登记暂行条例实施细则》第2条第1款规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。”
从目前的实践看，不动产登记除由当事人申请外，现行法律法规还规定了有关机关请求登记和登记机构依职权登记两种情形。
关于有关机关请求登记，也称依嘱托登记，是指有关权力机关在履行职务的过程中，依据法定职权要求登记机构协助办理登记的机制，也即不动产登记机构依据有权机关的嘱托进行的登记。
例如，《不动产登记暂行条例实施细则》第19条第2款规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。”第93条规定：“人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的，参照本节规定办理。”
关于登记机构依职权登记，也称径为登记，是指不动产登记机构在法定职权范围内，按照法律明确规定的情形主动进行登记的机制。此种方式主要适用于当事人不予申请、有关机关不予或怠于请求的情况下，当不动产物权变动又需要进行登记时，由登记机构依职权径为登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第17条的规定，登记事项不涉及国家机密时，不动产登记机构拟依职权更正登记、依职权注销登记的，应当在登记事项记载于登记簿前进行公告。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
第81条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”
（二）申请登记应当提供的必要材料
在通常情况下，申请是不动产登记启动的标志。而在申请不动产登记时，申请材料不可或缺。
根据本条内容，申请不动产登记时需提供的必要材料主要分为两类：
一是不动产物权权属证明材料，即能够证明申请登记的不动产物权真实合法有效的材料；
二是标明不动产物权标的实际情况的材料，即准确描述不动产的数据、照片、图纸、图像等材料。
本条对不动产登记需提供的材料只作了较为笼统的规定。
《不动产登记暂行条例》对此作出了较为具体的规定，其第16条第1款明确：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”
根据该款的规定，当事人在提出登记申请时，应当提交以下基本材料。
1.登记申请书
登记申请书是登记申请人填写的记载登记事项的文书，一般由登记机构设计，除查封登记等特殊登记外，登记申请人均须提交该材料。
其内容一般包括申请人的基本情况、不动产坐落情况、申请的具体事项等。登记申请书具有重要的意义：
首先，不动产登记以申请为基本原则，除非法律另有规定，否则，登记机构不得依职权主动进行登记，而登记申请书则表明了当事人有申请登记的意思表示，没有登记申请书，原则上登记机构不得依职权主动进行登记；
其次，登记申请书中记载了需要登记的事项，其划定了登记机构的活动范围，登记机构不得超越该范围进行登记，否则，属于违法行为。
2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书
申请人、代理人身份证明材料、授权委托书，都属于证明登记申请人身份的材料。具体可分为本人申请登记和代理人申请登记两种情形。
第一，本人申请登记。本人申请登记又分为自然人申请登记和法人申请登记两种情形。
一是自然人的身份证明材料。如果是我国内地公民申请不动产登记的，应当向登记机构提交身份证。没有身份证的，可以提交其他有效的身份证明，如中国护照、军官证、士兵证等。
如果是我国香港、澳门特别行政区的居民申请不动产登记的，应当向登记机构提交香港、澳门特别行政区身份证或者港澳同胞回乡证或来往内地通行证；
我国台湾地区居民申请不动产登记的，应当向登记机构提交来往大陆通行证、旅行证或者经确认的身份证。如果是外国人申请不动产登记的，应当向登记机构提交经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件；
没有外国人居留证件的，须提交中国公证机构公证的护照中文译本原件。
二是法人的身份证明材料。法人在申请不动产登记时，应当提交营业执照、登记证书或组织机构代码证。第二，委托他人申请登记。受托人应当提供身份证、授权委托书以及能够证明委托事项、代理权限、委托期间等内容的材料，用以证明受托人的身份以及受托权限。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第11条的规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第12条第3款、第4款的规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书
这些材料主要是用来证明申请人所申请登记的事项。申请登记的事项不同，所提交的证明材料也不同。例如，出让国有建设用地使用权初始登记的，应当提供建设用地批准书、土地使用权出让合同等材料；划拨国有建设用地使用权初始登记应提供人民政府的划拨决定书等材料。
一般而言，通过合同方式设立、变更、转让或者消灭不动产物权的，需要提供的权属证明材料就是相关不动产合同，如不动产抵押权合同、房地产买卖合同、建设用地使用权出让合同、农村土地承包经营合同等。
如果是通过法院、仲裁的生效法律文书设立、变更、转让或者消灭不动产物权的，需要提供的权属证明材料应为法院的生效判决书、裁定书或者调解书，仲裁机构作出的生效仲裁裁决书或者调解书等。通过遗嘱、遗赠、征收等方式设立、变更、转让不动产物权的，需要提供相关遗嘱、遗赠书，征收决定或其他经过公证的文件。
通过建造、拆除等方式设立或者消灭不动产物权的，一般应当提供有关部门的建设批准书等材料。除上述权属证明材料外，在进行登记时一般还要提供原权利人的权利证明等相关材料。
4.不动产界址、空间界限、面积等材料
不动产界址、空间界限、面积等材料所涉及的专业性、技术性较高，如对土地进行登记时，需要提交地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等资料，对因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋测绘报告等。
这些材料，一般的当事人很难自行获得，需要申请人通过委托有资质的专业技术单位进行不动产调查等方式来获得。当然，这些材料也必须符合法定的形式要求，经过登记机构审查，符合登记条件的才能予以登记，否则，申请人就要面临登记机构不予受理的风险。
5.与他人利害关系的说明材料
这些材料主要是指能够说明申请人与登记事项有关的他人具有利害关系的材料。例如，在因继承发生的不动产变更登记申请中，申请人需要提交能够证明继承人与被继承人关系的户口本或继承人与被继承人的亲属证明以及其他继承人放弃继承权的声明书等材料。
6.法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料
本项属于兜底条款。由于登记事项不同，需要提交的材料也不同，不宜也不可能予以完全列举，因此本项仅作概括性规定，更加详细的规定由其他法律、行政法规和《不动产登记暂行条例实施细则》予以规定。需要指出的是，这里的其他材料应当包括有关的完税凭证。
《土地增值税暂行条例》第12条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”
《契税暂行条例》第11条第1款也明确规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”
《不动产登记暂行条例实施细则》第15条再次明确：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：……（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”
《不动产登记暂行条例》第16条第2款规定：“不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”这既是推行政府信息公开的必然要求，也是方便群众原则的具体体现。
不同不动产登记类型要求当事人提交的登记材料各不相同，不动产登记的申请人很难全面理解和掌握所需的登记材料和相关的登记要求，如果不对登记所需要的材料目录和示范文本进行公开，会大大加重申请人的负担。
因此，登记机构有义务明确不同登记事项的申请人所需要提供的具体申请材料，以书面的形式一次性告知申请人。
适用指引
一、登记材料与登记资料
登记材料与登记资料属于不同的两个概念。登记材料专指在不动产登记申请过程中，当事人提交的用于申请不动产登记的相关材料。而登记资料则是在申请登记的事项经过审核并进行注册登记后应用的资料。二者在范围和时间上都有所不同。
就范围而言，登记资料的范围比登记材料更广。
因为登记资料是以不动产登记机构审核申请登记材料合格，并且附加不动产登记机构审核通过的书面文件形成的，这里的书面文件可能是不动产权属证书，也可能是颁发的证明。也就是说，登记资料不仅包括登记申请材料，还包括登记机构的审核材料。
就时间而言，登记材料是在登记申请的阶段形成的，而登记资料是在登记造册以后形成的，二者在时间阶段上也存在较大差异。[8]
二、需要公示的“其他材料”
为尽可能方便申请人办理不动产登记，登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需的材料目录和示范文本等信息，其中应当包括《不动产登记暂行条例》第16条第1款第6项规定的申请登记需要提交的“其他材料”。
“其他材料”主要包括两类：
一类是其他法律法规规定的应予提交的材料。
例如，土地、房屋权属转移登记时，根据《契税暂行条例》第11条规定的“先税后证”原则，申请人必须先提交契税完税凭证才能办理登记。
另一类是各地方针对本地实际提出的明确的材料要求。不同地方由于具体情况不同，不动产登记机构结合本地实际要求提交的材料也不相同，使得当事人在申请登记时提交的材料没有统一的标准，在一定程度上造成了登记申请人的不便。因此，对这部门材料的目录和示范文本更应该进行公示，这也是落实不动产统一登记制度便民原则的具体体现。
三、申请材料应当提供原件
为了保证申请事项的真实性，《不动产登记暂行条例实施细则》第9条第2款规定：“申请材料应当提供原件。
因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。”这种做法也是对我国既往不动产登记实践经验的总结。例如，原《房屋登记办法》第11条第2款规定：“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。”
在《不动产登记暂行条例实施细则》制定过程中，曾有意见提出，按照既往做法，在不能提供原件时，参照原《房屋登记办法》第11条第2款的规定，要由有关机关确认复印件，实际是要求有关机关出具证明材料。考虑到“有关机关”并不明确，且为了不给有关部门带来不必要的工作负担，最终未采纳该意见。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第9条第2款的规定，只要申请人能够证明复印件与原件一致，无论是复印件上有相关机关的盖章，还是有其他可靠的证明文件，均无不可。
四、不动产登记机构收到申请材料后的初步审查处理
初步审查是指登记申请人提交登记材料后，不动产登记机构对登记申请进行审查，确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。
收到登记申请人材料后，登记机构的工作人员就要及时对材料进行是否属于职责范围、材料是否齐全、是否符合法定形式的窗口审查，对明显不符合登记条件的申请，要么不予受理，要么作出其他补正要求。根据《不动产登记暂行条例》第17条的规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料后，应当分别按照以下情况进行初步审查处理：
（1）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（2）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（3）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（4）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
