原《物权法》设定了不动产登记的法律效力，其第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
本条第1款规定了不动产登记机构对于当事人提出的不动产物权的登记申请，应当履行的法定职责内容；第2款规定了不动产登记机构调查核实不动产有关情况的工作方式。
我国实行不动产统一登记制度，不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产登记是指，不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产是指，土地、海域以及房屋、林木等定着物。
（一）不动产登记机构须按照法律、法规规定履行相应的登记职责
按照《不动产登记暂行条例》第5条的规定，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等需要依法在不动产登记机构进行登记。
自然资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由自然资源部会同有关部门规定，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第4条规定，上述森林、林木和林地，国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产登记机构依照法律法规和规章的规定，依法履行其法定职责，主要包括两大类，即对公民、法人或者其他组织提出的不动产登记申请进行审查以及颁发不动产权证。其中，不动产登记申请具体包括不动产首次登记申请、变更登记申请、转移登记申请、注销登记申请、更正登记申请、异议登记申请、预告登记申请、查封登记申请等。
不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（1）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（2）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（3）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（4）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
（二）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料
当公民、法人或者其他组织向不动产登记机构提出不动产登记申请时，依照《不动产登记暂行条例》第16条的规定，应当提交：
（1）登记申请书；
（2）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（3）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（4）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（5）与他人利害关系的说明材料；
（6）法律、行政法规以及《不动产登记条例实施细则》规定的其他材料。
申请材料应当提供原件，因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
处分共有不动产申请登记的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，在办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的被监护人享有监护权的材料或者其他材料。当事人可以委托他人代为申请不动产登记。
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当查验：
（1）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
（2）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
（3）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
（4）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
查验申请人提供的各种申请材料是不动产登记机构的重要职责，也是不动产登记的基础工作。
于不动产登记机构而言，主要是对申请人提交的申请材料进行全面审核，审查申请材料是否齐备以及是否有明显的造假、违法涂改等情况。通过审查申请人提交的申请材料，判断申请人是否符合不动产登记要求。
（三）就有关登记事项询问申请人
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生法律效力，未经过法定登记的，不发生效力。
不动产物权登记关系公民、法人或者其他组织的重大财产权益，因此，不动产登记机构应当对申请人提供的申请材料认真审查，若需要向申请人核对确认相关信息的，可以就有关事项直接询问申请人。
无论是审查申请人提交的书面材料还是当面询问申请人，都是不动产登记机构履行工作职责的工作方式。对于不动产登记机构的询问，申请人也负有如实回答和认真配合的义务。
（四）法律、行政法规规定的其他职责
除了本条规定的法定职责内容之外，不动产登记机构还负有其他法律、行政法规等规定的职责，根据《不动产登记暂行条例》等规定，不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度；应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。
另外，不动产登记机构还需履行公告的职责，对于政府组织的集体土地所有权登记；宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；依职权更正登记；依职权注销登记等，应当在登记事项记载于登记簿之前进行公告，但涉及国家秘密的除外。不动产登记机构也负有换发、补发不动产权属证书或者不动产登记证明等的职责。
对于不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，在当事人提出换发申请之后，对于符合换发条件的，应当予以换发。对于不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。
（五）有关实地查看的相关内容
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第16条的规定，不动产机构进行实地查看，重点查看：
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（2）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（3）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
由于不动产登记涉及公民、法人或者其他组织的重要财产权益，因此，不动产登记机构视情况进行实地查看是必要的，尤其是在不动产首次登记、在建建筑物抵押登记以及因不动产灭失导致的注销登记等特殊情形。
适用指引
一、不动产登记机构对申请人提交材料的审查强度
登记审查环节是不动产登记制度的核心内容之一。采用不同的登记审查标准，对登记的公信力、登记的效率和质量以及登记错误的责任承担有着不同的影响。
不动产登记审查分为实质审查和形式审查两种形式，其主要区别在于：不动产登记工作人员是否有权对不动产物权发生变动的原因关系进行审查。
不动产登记工作人员有权对不动产物权发生变动的原因关系进行审查的，为实质审查，反之则为形式审查。实质审查与形式审查各有其优点和缺点。
相比较而言，实质审查的优点在于，不动产登记机构对不动产物权发生变动的原因关系进行全面审查，有利于减少因单方的、片面化信息造成登记错误，提高了不动产登记的公信力。但实质审查必然要求不动产登记机构对每一项登记事项都进行充分详细的审查。
在目前交易市场日益发达的情况下，以现有的不动产登记机构工作人员数量应对高要求的审查工作，任务将非常艰巨，势必影响不动产登记的效率。形式审查最大的优点在于其登记效率高，但其缺点无疑就是，不动产登记机构工作人员简单依据不动产申请登记人提交的材料完成不动产登记，存在登记错误增加的风险。
就我国不动产登记审查制度而言，较多学者主张在当前情势下，应当采用实质审查模式，以维护登记的公信力。但也有学者指出，采用实质审查将导致登记效率的低下和权力寻租等问题出现。
从本条规定的不动产登记机构的审查职责来看，法律并没有明确界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有将不动产登记机构的审查职责定性为实质审查还是形式审查。从审查的内容来看，我国不动产登记机构的职责在形式审查的基础上，适当融合了实质审查的部分特征，适用的是依法审查原则。
第一，从审查的材料来看，包括了不动产物权权属证明材料和表明不动产情况的材料以及其他必要材料。
权属证明材料主要是指权利设立、变更、转让和消灭的原因关系的证明，包括不动产物权设立、转让、变更、消灭合同，以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书等。这实际上表明，本条规定的不动产登记审查不仅是对提交的材料进行形式上的审查，还要查验、确认这些材料的真实合法性。
第二，从不动产登记机构可以询问登记申请人来看，不动产登记机构以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记的内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况。
第三，不动产登记机构于必要时还可以实地查看不动产，这实际上赋予了不动产登记机构调查职权。而只有在实质审查模式下，不动产登记机构才能够行使调查职权。
第四，实质审查赋予不动产登记机构更大的审查权力的目的就在于确保登记的准确性，减少人为原因造成的登记错误，因此，不动产登记机构也就负有更大的责任。
根据《民法典》第222条第2款的规定，在因不动产登记机构的过错造成登记错误时，不动产登记机构要对因此造成的损害承担赔偿责任。
而在形式审查模式下，由于不动产登记机构仅作形式上的审查，不涉及保证登记真实正确的问题，一般不存在因为登记错误而由不动产登记机构承担赔偿责任的情况。
本条的规定，是基于对不动产登记公信力的维护和保护交易安全的目的，在调研我国各地不动产登记实际情况并充分听取各方面意见的基础上作出的。这种不动产登记审查模式，能够使不动产登记机构在各自的职权范围内充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误，符合我国实际需要。
另外，本条规定的不动产登记机构审查职责，主要是针对因法律行为设立、变更、转让或者消灭不动产物权的情形，对于非因法律行为导致的不动产物权变动，原则上不宜一律采取本条规定的审查形式，而应按照实际情况予以办理。
例如，对于由人民法院、仲裁机构作出的生效裁判文书，行政机关作出的征收决定等确定的不动产物权的设立、变更、转让或者消灭，当事人申请登记时，登记机构只需对相关生效法律文书的真实性予以审查即可，不必再对生效裁判文书或征收决定等的内容是否妥当以及不动产物权的实际情况进行审查。
即使不动产登记机构认为上述文书确有错误，也不应直接拒绝登记，而是应先依法给予登记，同时可以向作出生效法律文书的人民法院、仲裁机构或者行政机关提出具体的专业化建议。
二、不动产登记机构履行登记职责的具体方式及审查要点
不动产登记申请人提交不动产登记申请材料后，不动产登记机构首先需对登记申请材料进行审查，确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。在这一环节中，不动产登记机构的工作人员需要对申请材料进行综合审查，包括申请登记事项是否属于本登记机构职责范围、材料是否齐全、是否符合法定形式，对明显不符合登记条件的申请，要么不予受理，要么作出其他补正要求。通过这一程序，不动产登记机构可以提前将那些明显不合法的不动产登记申请排除，大大减轻其后的其他环节的工作量。
不动产登记机构主要应查验以下内容：一是记载不动产界址、空间界址、面积等信息的材料与申请登记的不动产实际状况是否一致。判断是否一致，通常可以通过审查测绘报告来进行。
在不能单凭测绘报告等书面文件判断的情况下，不动产登记机构工作人员认为有必要时可以实地查看，如房屋所有权系首次登记的情况等。二是其他必要证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。权属来源证明材料包括不动产权属证书和登记证明等能够证明不动产物权来源的证明材料。
一方面，不动产登记机构要审查作为权属来源证明材料的不动产权属证书和登记证明的真实性。权属证书和登记证明是由不动产登记机构发放的，且具有一定的防伪功能，不动产登记机构有能力也应当识别权属证书和登记证明是否真实。
另一方面，不动产登记机构的工作人员要就权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容的一致性进行检验，通过与登记申请书等材料的比对，至少保证这些材料在表面上内容是一致的。
三是登记申请是否违反法律、行政法规规定。如果申请登记事项违反的是地方性法规、部门规章或者有关文件的规定，则不一定不予登记，而需要进行进一步的审查才能判断。这一审查对不动产登记机构工作人员的业务水平提出了较高要求，需要工作人员熟知相关的法律法规才能完成。
不动产登记机构并非对当事人的任何申请都要进行登记，对于不符合登记条件的下列情形之一的登记申请，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（1）违反法律、行政法规规定的。比如，申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的；申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；申请登记的事项与不动产登记簿的记载内容相冲突的；未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；不动产被依法查封期间，权利人因自行处分该不动产而申请登记的；未经预告登记权利人书面同意，当事人因自行处分该不动产而申请登记的。
（2）存在尚未解决的权属争议的，但申请异议登记的除外。
（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的。
（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
凡符合上述几种情形的，表明不动产登记申请事项存在根本性的缺陷或者在不动产登记申请时不存在补救的可能，不动产登记机构应当不予登记。另外，抵押权的期限一般与主债权的期限相同。抵押权期限超过主债权期限的，应当不予登记。
关于实地查看，有下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。办理房屋初始登记时，不动产登记机构可以到实地查看，主要包括：房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致；房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致等。
（2）在建建筑物抵押权登记。在建建筑物抵押权登记的实地查看主要包括两方面内容：一是对已建成的部分是否真实存在进行查看；二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，不动产登记机构应当通过文字或者拍照的方式对已进行实地查看的情况予以记录保存。
（3）因不动产灭失导致的注销登记。不动产实际上已经不存在，但权利人并未主动申请注销登记，此时不动产登记簿上记载的信息与不动产的真实状况是不相符的。若原权利人在利益的驱动下利用此漏洞将不动产登记簿上记载的实际上已经不存在的不动产进行转移、抵押等处分，极易产生扰乱不动产交易市场秩序、侵犯第三人合法权益的后果。为了更好地保护相对人既有的所有权和共有权，在办理因不动产灭失导致的注销登记申请时，不动产登记机构可以进行实地查看。
（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
实地查看应由不动产登记机构的工作人员参加，现场查看人员应对查看对象拍照、录像等，填写实地查看记录。现场照片、视频及查看记录应当及时归档。对于可能存在权属登记争议，或者可能涉及其他利害关系人的不动产登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
