本文介绍民法典第217条(不动产登记簿与不动产权属证书的关系)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。
民法典第217条条文内容原文
第二百一十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
民法典第217条主旨
本条是关于不动产权属证书及其与不动产登记簿关系的规定。
民法典第217条条文演变
本条沿用了原《物权法》第17条的规定，与原条文的内容完全一致。关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定，《物权法（草案）》以及《民法典（草案）》曾有不同表述，内容也存在一定差异。2002年《物权法（草案）》（征求意见稿）第14条规定：“不动产权属证书，是权利人享有该物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准。”
全国人大常委会法工委2002年《民法（草案）》第2编物权法第14条、全国人大法律委员会2004年《物权法（草案）》（二次审议稿）第19条采用了相同表述。全国人大法律委员会2005年《物权法（草案）》（三次审议稿）第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。”
2007年《物权法（草案）》第16条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”[1]原《物权法》第17条采用相同表述，规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
全国人大常委会法工委民法室2017年《民法物权编（草案）》（室内稿）第14条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。”
全国人大常委会法工委2018年《民法典物权编（草案）》（征求意见稿）第13条采用原《物权法》第17条的表述，规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
其后，2018年《民法典各分编（草案）》（一次审议稿）第13条、2019年《民法典物权编草案》（二次审议稿）第13条、《民法典（草案）》第217条、2020年《民法典（草案）》（大会审议稿）第217条、《民法典（草案）》（修改稿）第217条、《民法典》第217条均采用相同表述，规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
民法典第217条条文解读
（一）不动产权属证书及其权利证明效力
所谓权属证书，是指证明物权的凭证。不动产权属证书是不动产登记机构制作并颁发给不动产权利人作为其享有不动产权利的证明。权属证书必须根据登记内容来制作，其必须与登记内容保持完全一致。不动产登记机构依据当事人申请完成不动产登记后，应当根据不动产登记簿填写并向当事人核发不动产权属证书或者登记证明。
核发权属证书在我国具有相当深厚的群众基础，民众对于拥有权属证书作为享有权利的证明具有高度的信赖，我国的不动产登记向来有核发不动产权属证书的传统。在不动产统一登记之前，由于登记机构的不同，不动产权属证书主要包括集体土地所有证、国有土地使用证、集体土地使用证、房屋所有权证、房地产权证、土地承包经营权证、水域滩涂养殖证、草原使用证、林权证、海域使用权证书、无居民海岛使用证等多种类别和样式。[3]在不动产统一登记之后，实现了机构、办法、簿册和证书的“四统一”，不动产统一登记仍然没有改变核发不动产权属证书的传统。
只是为了与统一登记相匹配，除了抵押权登记、地役权登记以及预告登记、异议登记核发登记证明，除查封登记之外的其他不动产登记统一核发不动产权证。
而且为了平稳有序衔接，此前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。
不动产权属证书根据不动产登记簿记载内容进行制作，也表征了相应的不动产物权，其上记载的信息具有高度的可信性。不动产登记簿的查阅、复制往往有一定的条件限制和程序要求，并需要消耗额外的时间成本。而不动产权属证书一般由权利人持有和控制，更便于用以证明自己的权利状态。因此，在社会生活和交易过程中，对于并非不动产交易、设立限定物权等涉及处分权的重大事项，只是就不动产的中短期、非永久占有、借用等物之利用场合，出示不动产权属证书显然更为便捷，更能有效促进交易，并足以保障交易安全。
如社会生活中最为常见的当事人在建立不动产租赁关系之时，不动产权利人作为出租人可以向承租人出示不动产权属证书以证明自己的权利状况，并进而与对方达成交易。而对于不动产交易、设立限定物权等涉及处分权的重大事项，不动产权利人出示不动产权属证书也便于交易相对人据此进一步查找不动产相关信息，以及对其后查阅到的不动产登记信息进行比对。本条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，即赋予了不动产权属证书以证据资格，其与不动产登记簿同样属于《民事诉讼法》证据类型中的公文书。
当某项不动产上发生权属争议时，不动产权属证书也可以在涉及产权争议的案件审理中用来作为确定不动产物权归属的诉讼证据。但由于在不动产登记制度中不动产权属证书与不动产登记簿在功能、地位等方面存在差别，其不动产物权证明效力与不动产登记簿相比较弱。
（二）不动产权属证书与不动产登记簿的关系
不动产权属证书与不动产登记簿系同一不动产登记机关核发，不动产权属证书上记载的事项应当与不动产登记簿一致，但两者在法律效力上存在根本差异。
第一，根据《民法典》第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，即不动产物权变动以登记生效为原则，而核发不动产权属证书并不是不动产物权变动的公示方法，没有物权变动的形成力。
第二，根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，判断不动产物权归属和内容的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书作为权利人享有不动产物权的证明，仅是不动产登记簿记载内容的外在表现形式，其推定力和公信力均弱于不动产登记簿。
第三，不动产物权登记制度要求不动产登记程序完成的标志是不动产物权事项的登簿，而不是不动产权属证书的发放，核发不动产权属证书属于不动产登记机构完成不动产登记之后的行为，两者接续的目的主要是从源头解决不动产登记簿和不动产权属证书不一致的情况。
基于不动产权属证书与不动产登记簿在法律效力上存在根本差异，以及不动产权属证书在发放后即与不动产登记机构管理的不动产登记簿相分离，无法如不动产登记簿一样及时更新有关不动产物权信息，因此不动产登记簿的证据力应当明显优于不动产权属证书的证据力。当不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载的事项不一致时，应当以不动产登记簿为准，这也是物权公示原则的必然结果。
从不动产权属证书形成的角度而言，由于不动产权属证书是依据不动产登记簿而制作的，不动产登记簿是不动产权属证书的母本，不动产权属证书只是用以证明不动产登记簿记载内容的文书，在不动产权属证书记载的内容与不动产登记簿记载的内容不一致的情形下，除非有证据证明不动产登记簿记载的内容存在错误，应当按照不动产登记簿记载的内容确定不动产物权的归属。实践中，不动产权属证书在不动产交易中主要起到初步的证明作用。如在一宗房屋买卖交易的磋商过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房屋不动产权证，可以初步证明自己是房屋的所有权人，有关的协商谈判可以据此展开。
如果双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时，则另一方当事人不应只根据对方房屋不动产权证的记载就与之订立合同，而应当到不动产登记机关查阅不动产登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为只有不动产登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。但由于不动产权属证书早已深入人心，社会生活中仍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象。
因此，本条对不动产权属证书与不动产登记簿不一致时如何确定不动产物权归属作出规定，不动产权属证书作为权利人享有该不动产物权的证明，其记载的事项应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
适用指引
一、正确辨别与不动产权属证书相关的认识误区
本条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，明确了不动产权属证书的法律地位，即不动产权属证书作为不动产权利人享有不动产物权的证明文件而存在。由于历史原因，在社会生活中仍然存在不少对不动产权属证书的错误认识，比如，认为不动产权属证书能够代表物权，不动产权属证书的移转占有即代表了不动产物权的转移等。这些错误认识，既反映了当前仍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，也削弱了现代物权制度不动产物权的公示性，影响了不动产物权交易的安全，应当予以正确辨别。
第一，不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能，这一点与证券相比有较大差异。通常情况下，证券与权利是结合在一起的，证券的存在与权利的存在具有密切关系，证券不仅记载一定的权利，证明权利之存在，其本身就代表一定的权利。而证书是记载一定法律事实或法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类证书的有无及存在与否并不能直接决定实体法律关系的存在与否。行使权利与持有证书无关，转移权利也无法通过交付证书进行。
第二，根据《民法典》第216条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，而不动产权属证书并非不动产物权的基本法律依据。本条进一步规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三，根据《民法典》第208条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而向对方交付不动产权属证书的行为并不能发生不动产物权变动的法律效力。
因此，不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件。不动产权属证书可以作为证明当事人享有不动产权利的根据，但是不能以交付不动产权属证书作为物权变动的根据。在不动产物权交易中，如果不动产登记的内容中没有记载物权变动的，即使将权属证书移转给他人占有，物权本身也不发生变动。
二、正确把握不动产权属证书与不动产登记簿的证据力
本条赋予不动产权属证书以证据资格，主要目的在于明确不动产权属证书可以作为不动产权利人享有不动产物权的证据，但其并不是不动产物权确权的主要依据。
第一，在不动产物权交易中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示不动产权属证书，但不动产权利人或者利害关系人必须进行登记而为物权的变动，否则，物权无法变动，不动产权属证书的占有人也不能仅以其占有了不动产权属证书来主张其享有相应不动产物权。
第二，从本条规定的表述来看，不动产登记簿也可能存在被证明确有错误的情形，进一步明确了无论是不动产权属证书，还是不动产登记簿，均不具有绝对的证据力。与不动产权属证书同样作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力。不动产登记簿记载的事项是否真实，需要人民法院依据不动产登记的权利推定规则，依法予以判定。人民法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就应当提出反证；如果依法对方举出相反的证据，证明不动产登记簿上的记载确有错误，不动产登记簿的记载就会被推翻，人民法院将根据相反的证据认定争议财产的物权归属。
第三，由于历史的原因，在不动产统一登记之前，不同类型的不动产物权登记缺乏明确统一的规定，不动产登记的内容亦不规范，各地不动产登记机构实际操作不一，导致不动产登记簿和不动产权属证书内容不一致，但此前的不动产登记簿及权属证书依然有效。人民法院应当注意坚持以不动产登记簿的内容认定不动产物权的归属和内容。
