第二百二十条 【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
原《物权法》第19条第1款、第2款分别对更正登记和异议登记作了规定。第19条第1款规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。第19条第2款规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。从该条的体系加以理解，异议登记是补正更正登记的一种权利救济手段。
不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的在于为不动产物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，起着确定物权归属的作用。
除非第三人明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而恶意取得该项权利，否则，应当推定不动产登记簿上记载的权利是真正的权利，即不动产登记权利具有正确性推定效力。
第三人基于对登记信息的善意信赖所取得的权利，不受真正权利人的追夺，法律对其权利予以保护。
一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是一致的，但不能否认实践中仍然存在着登记的不动产物权和事实上的不动产物权不相符合的可能性。这种不动产登记簿记载的不动产物权状况与实际权利不相符合的事实状态，被通称为不动产登记瑕疵。
由于不动产登记具有的登记权利正确性推定效力以及保护善意第三人的公信力，不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人（真正权利人）的权利随时面临丧失或受损害的危险。
（一）基本含义
第一，本条赋予权利人、利害关系人在不动产登记瑕疵情形下可以行使申请更正登记和异议登记的救济权利，原则性规定了更正登记制度和异议登记制度。
此前，我国相关不动产登记法律、法规或者部门规章大多规定了不动产登记申请人办理权属登记所须提交的相关材料，或者在不动产发生变更、灭失时，由原权利人申请更正登记或者注销登记，对此并无相应规定。本条规定为权利人和利害关系人行使救济权利提供了法律依据。
第二，本条对更正登记和异议登记作出了相关限定。首先，本条前部分规定了不动产登记机构进行更正登记的条件是不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误两种情形。
至于证明登记确有错误的证据，人民法院生效的裁判文书以及仲裁机构作出的生效的仲裁裁决当属其中，其他证据则由不动产登记机构在依法确认之后再行决定是否予以更正。
其次，异议登记具有导致不动产物权进入不稳定状态的消极作用，为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，应对异议登记进行必要的限制，以促使申请人及时行使权利。本条后部分在时间上和权利行使上对此加以限制。前者规定了异议登记申请人未在法定期间内提起诉讼的，则该异议登记丧失其效力；后者规定了异议登记不当而给不动产登记权利人的利益造成损害的，应由异议登记申请人承担赔偿责任。
其中，该15日的时限应为不变期间，超过该期间不起诉的，异议登记失效，即异议登记作为一种保护申请人利益的临时性措施的法律效果灭失。反过来，这意味着不动产登记记载的权利人恢复了按照登记簿记载的内容行使处分权的权利，第三人依据登记簿的公信力可以取得物权。
更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）进行改正补充而发生的登记。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地终止现实不动产登记权利的推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。
因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。根据程序启动方式的不同，更正登记可分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种方式。
依申请的更正登记指不动产登记簿记载的权利人、真正权利人或者利害关系人向不动产登记机构申请对已登记记载的信息进行更正，由不动产登记机构对申请人提交的书面证据进行审查后决定是否予以更正。依职权的更正登记则指不动产登记机构依据其职权对已登记记载的信息所进行的更正登记。
目前，我国不同领域中的不动产登记规则也建立有更正登记制度。如《林木和林地权属登记管理办法》第17条规定，发现林权证错、漏登记的或者遗失、损坏的，有关林权权利人可以到原林权登记机关申请更正或者补办。
更正登记的目的是保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。但是，更正的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与不动产登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。
异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性向不动产登记机关提出异议，并申请将该异议记入登记簿。与更正登记不同，异议登记是暂时中断不动产登记簿的公信力，以维护真正权利人的合法权益。
异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制（将其处分行为规定为无效行为，或者将其处分行为规定为效力待定行为）其按照不动产登记簿记载的内容去行使权利；对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据不动产登记簿的公信力取得物权。
“物尽其用，鼓励交易”是民事财产立法的宗旨，异议登记暂时中断不动产登记簿的公信力，固然维护了异议登记申请人的利益，可以对真正权利人提供保护，但这种临时性措施应受时间的限制，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态，不利于发挥财产的经济效益。
为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对登记异议的有效存续期间作出限制。
因此，本条规定，申请人自异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，说明异议登记的申请人不积极行使其权利，为使不动产登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定超过期限后该异议登记失去其效力。
由于异议登记可以使不动产登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力；同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无须充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给不动产登记簿上所记载的权利人的利益造成损害。因此，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
（二）制度异同
理解异议登记，需要注意其与相关制度的区别与联系。
1.异议登记与更正登记
异议登记与更正登记同是保护事实上的权利人即真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同，更正登记是彻底改变现时登记权利的状态，杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时登记的权利。
更正登记的完成，意味着登记错误的消除和正确登记的建立。真实权利人可以请求登记权利人同意进行更正登记，一旦登记权利人不同意，若必须通过民事诉讼程序解决应否进行更正登记的问题，诉讼程序一般耗时费力，这就意味着从发现登记错误到改正登记错误不可能一蹴而就，其中必然存在一个时间差。
如果不在立法上给予真正权利人一定的救济手段以便有效阻止登记权利人将不动产转让给第三人，那么第三人将可以根据公示公信取得不动产物权，而真正权利人试图更正登记的目的无疑会落空。异议登记就是要解决发现登记错误之后但尚未办理更正登记之前的登记制度。
因为异议登记的办理无须复杂的举证和审查程序，也不涉及诉讼程序，实施起来极为迅捷；而且，异议登记可以对抗第三人的善意取得，从而使真实权利人追回不动产成为可能。异议登记是更正登记的辅助手段，是更正登记的前置保护措施，它为更正登记的最终落实奠定了良好的基础。
2.异议登记与预告登记
异议登记与预告登记二者的区分是债权和物权二分法观念的产物，在功能和制度设计上存在着很多的不同，但由于二者同出一源，故而也存在较多相同点。
二者的相同点在于：
（1）二者均属于预备登记，具有暂时性；
（2）二者均属保全登记，目的都在于确保登记权利人的权利得以实现，并都具有阻止登记公信力的作用；
（3）二者均属限制登记，都是通过对登记权利人处分权之限制而达到保全登记权利人权利的目的；
（4）二者均可依共同申请或假处分命令而为登记。
二者的不同之处在于：
（1）预告登记是终局登记之前的提前登记，而异议登记是更正登记之前的提前登记；
（2）预告登记的目的在于确保债权的履行和终局登记的完成，而异议登记的目的在于恢复真正权利人的权利，确保更正登记的完成；
（3）预告登记的功能是使合法的登记得以完成，异议登记的功能则是使错误的登记得以纠正；
（4）经过预告登记，登记权利人并不丧失其处分权，其处分行为有效，登记机关可以为登记权利人的再次处分行为继续进行预告登记和本登记，而异议登记以后，由于登记权利人的权利受到质疑，在异议登记没有被涂销之前，受让人试图获得的权利有可能落空；
（5）预告登记以后，登记簿仍为物权正确性推定之依据，第三人仍可以基于公示公信原则获得保护，而异议登记以后，由于登记公信力被阻断，第三人不得再依据公示公信原则获得保护；
（6）从登记程序上来看，预告登记必须取得物权登记权利人的同意，而异议登记的进行无须征得登记权利人的同意。
（三）制度体系
1.异议登记的提起
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。从本条规定可知，申请异议登记有两个条件：一是利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误；二是不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。这样规定的特点在于严格控制了异议登记的提出时间，规定利害关系人必须在申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，才可申请异议登记，即申请更正登记是异议登记的前置程序。
与本第1款规定权利人、利害关系人可以申请更正登记的范围不同，第2款仅规定了利害关系人可以申请异议登记，而没有规定权利人可以申请异议登记。
因此，申请异议登记的人应证明为利害关系人。目前的登记实践中，登记机构一般是通过要求申请人提交登记簿记载错误的证明文件来确定申请人是否属于利害关系人。
例如，《不动产登记暂行条例实施细则》第82条第2款规定，利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：
（1）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
（2）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
（3）其他必要材料。
需要注意的是，尽管在异议登记中申请人需要通过提交证明登记簿存在错误的证明材料来表明自己是利害关系人，但是这种证明材料不同于更正登记中证明登记确有错误的证据。
因为如果二者完全相同的话，那么申请人只需要依据本条第1款直接申请更正登记即可，无须再申请异议登记。毕竟异议登记只是由于更正程序漫长而由法律设立的一种临时性保护措施。能够更正登记，这种临时性的保护就没有必要了
。就此而言，异议登记申请人只需要提交初步证明登记簿可能存在错误的证据即可，即通过该证据在一定程度上支持申请人对登记簿正确性的质疑。
2.异议登记的法律效力
《民法典》并没有明确规定异议登记的法律效力。理论上，异议登记的法律效力主要可以从以下三个方面来考察。
其一，异议登记对第三人的效力。《民法典》采用公示公信原则，以确定登记为权利正确性推定的依据。而异议登记的直接作用就是阻断登记的公信力。在异议登记以后，如果第三人与物权的登记权利人进行交易，第三人不得主张物权登记公信力之保护，其也不能适用善意取得制度的规定，主张取得该登记不动产之物权。
其二，异议登记对登记权利人的效力。就异议登记是否具有限制登记权利人处分该登记不动产的效力问题，我国理论界与实务界存在不同的认识。第一种观点认为，异议登记并不会对登记簿记载的权利人的处分权产生限制，异议登记后，登记权利人仍然可以处分其财产。异议登记只是打破登记簿的公信力，避免他人善意取得而已。第二种观点认为，尽管异议登记后，登记权利人并没有被剥夺或者限制权利，仍然有权处分其财产，但是在异议登记的有效期限内，登记机构应当暂缓办理过户登记，因不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，应当按照登记权利人违约处理。第三种观点认为，异议登记的直接法律效力就是对现时登记权利人的处分权设置了限制，使其在一定的期限内不能按照登记的内容处分不动产物权，以维护事实上权利人和真正的权利状态。
从理论上讲，似应采纳第一种观点。主要理由在于，异议登记的本质在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利，这一立法目的的实现也无须不动产登记机构在异议登记之后拒绝处分登记。
例如，甲的房屋被乙设立了异议登记，现甲将房屋卖给丙，而不动产登记机构亦为其办理了转移登记。
此种情况下，丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。因此，如果最终法院判决该房屋系乙所有，则乙可以持法律文书向不动产登记申请更正登记，将房屋更正登记到自己名下。在这一过程中，乙的利益并未因不动产登记机构办理处分登记而受到损害。
而丙在知晓该房屋存在异议登记事项的情况下还办理相关登记，意味着其自愿承受房屋所有权被更正登记到乙名下的风险。因此，在异议登记存在的情况下不动产登记机构继续办理处分登记，似乎并不损害真正权利人的利益，也符合异议登记设立的本旨，更不会引发不动产登记机构的赔偿责任。
就此而言，异议登记似乎并不影响登记权利人对标的物的处分，也不影响登记机构为该处分办理不动产权属变更登记手续。故从理论基础及制度功能角度来看，似无必要限制异议登记不动产的处分。
从我国不动产登记程序制度的实践变迁来看，其有一个转变的过程。
《不动产登记暂行条例实施细则》出台之前，相关部门规章基本认为，异议登记后登记机构应当通过采取暂缓办理甚至不予办理的方式来限制登记簿上记载的权利人行使处分权。
原《房屋登记办法》第78条规定：异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。原《土地登记办法》第60条第3款规定：异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
与部门规章相对应的是，地方性法规亦采纳了类似的立场，如《上海市房地产登记条例》第67条、《无锡市房屋登记条例》第63条第2款、《济南市房屋登记条例》第80条、《银川市房屋登记条例》第60条以及《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第9条等。
《不动产登记暂行条例实施细则》施行之后，态度发生了重大转变，异议登记不动产的处分不再受限。该细则第84条规定，“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”
其三，异议登记对真正权利人的效力。从异议登记对真正权利人的效力来看，真正权利人有权申请登记机关对异议登记成立后的物权进行涂销。亦即如果经过人民法院的诉讼审查，确认登记错误，而申请异议登记的人为真实权利人，则进一步异议登记可以推进为更正登记，这就表明登记权利的正确性被彻底推翻。由于异议登记在先，当更正登记的权利与异议登记后的权利发生冲突时，更正登记中的权利人自然应当得到优先保护。
如果异议登记后的物权处分（物权变动）对更正登记的权利人造成妨害，真正权利人当然有权申请登记机关对其涂销。
3.异议登记的请求方式
从本条的规定可知，《民法典》给权利人和利害关系人设计的维护自身权利的途径是认为登记有错误申请更正登记，但当登记权利人不同意更正登记时就申请异议登记，然后在15日内向人民法院起诉。
4.异议登记的有效期间及异议登记失效的处理
异议登记对登记权利人的权利进行了限制，一宗不动产一旦被记载了异议登记，登记权利人在处理不动产时就会存在很多障碍，第三人在受让不动产时也会有顾虑。因此，在维护异议登记人利益的同时，也要兼顾登记权利人的利益。
为了避免异议登记旷日持久，立法者应当通过一定的制度设计尽量缩短这种状态的存续。本条规定了异议登记后15日内异议登记人需要提起诉讼，否则，异议登记即失去其效力。对于该15日的期间的性质及其具体理解，在实践中也存在不同的意见。
一种观点认为，该期间属于除斥期间。
异议登记具有导致不动产物权不确定状态的消极作用。为使不动产物权不稳定状态不致长期延续，尽早恢复正常的不动产物权秩序，法律必须为异议登记的效力设置除斥期间。因此，从立法精神上来看，该15日更应界定为除斥期间。另一种观点认为，该期间只是一种法定期间而非除斥期间。
因为除斥期间的客体是形成权，且为不变期间，而异议登记的效力并非形成权，其存续期间也是可变的。
如果当事人在这期间提起了诉讼，则异议登记继续存续，发挥保全物权请求权的效力，而不当然消灭。所以，这个期间并不是异议登记效力的除斥期间，而不过是异议登记这一法律事实存在的一种法定期间。
围绕该问题的研究仍然有待继续通过实践进一步深入，留待正在制定的《不动产登记法》解决。15日期间经过而申请人未起诉只是使异议登记不再起到警示作用，原登记的公信力恢复，第三人可信赖原登记而善意取得该不动产的相应物权。
如15日期间之内，申请人就该登记不动产之物权提起了诉讼，则异议登记仍然有效，仍然存在阻断登记公信力的作用，第三人无法依善意取得制度取得物权。
5.异议登记后利害关系人提起诉讼的性质
异议登记仅起暂时阻断登记公信力的作用，最终对物权的归属和内容的确定依赖于更正登记，而更正登记要求严格的权利证明。
异议登记后，利害关系人究竟提起什么性质的诉讼，诉讼当事人如何确定，尚需要进一步深入研究。
从异议登记制度的功能角度来看，异议登记本身表明异议登记申请人与登记权利人之间就“物权的归属和内容”存在争议，就此而言，本条所规定的“起诉”应仅指异议登记申请人就“物权的归属和内容”所提起的民事诉讼。
适用指引
第一，对于申请人（真正权利人、利害关系人）在异议登记之后提起的确权之诉，以及不动产登记簿记载的权利人因申请人异议登记不当而提起的损害赔偿之诉，人民法院要及时审理，及时判决，以维护双方当事人合法权益，维护不动产物权权属关系的稳定，发挥财产的经济效益。
当不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，法律赋予申请人申请异议登记的权利，同时限定申请人须于法定时限内提起诉讼。立法目的在于，通过申请人提起诉讼，交由人民法院对实体争议居中裁判，依法对权属争议作出裁决，法院的生效判决可以代替相对人的同意。不动产登记机构据此决定是否对登记簿记载事项作出更正。这是符合法治精神的。由于异议登记起到了对不动产登记簿记载的权利人行使所记载权利的限制作用，时间越长，越不利于不动产物权权属关系的稳定以及财产效益的发挥。因此，人民法院应对此申请人的诉请及时立案，及时审结，维护公正与效率。申请人异议登记不当造成权利人损失的，权利人由此提起损害赔偿之诉的，人民法院亦应公正审理，依法维护权利人的合法权益。
第二，关于异议登记制度的法律效果的问题。
异议登记作为一种保护申请人利益的措施，在异议登记期间，异议登记的法律效果可以从其对第三人和登记权利人两个方面来分析。对于第三人，异议登记具有中止不动产登记公信力、排除第三人善意取得的效果。第三人由此主张基于对登记簿记载的善意信赖而取得物权的，人民法院在审判实践中不予支持。异议登记对登记权利人的权利有何影响，理论界及实务界存在分歧。归纳起来，有处分禁止说和处分效力待定说两种观点。这个问题涉及不动产登记簿记载的权利人处分行为的效力究竟属于无效还是效力待定的问题，在实践中必然带来大量的争议，有待于相关法律和
司法解释作出符合立法目的的规制，人民法院在审判实践中应予充分注意。
第三，对于通过异议登记恶意影响不动产登记簿记载的权利人行使权利的行为，不动产登记机构要做好审查工作。
尽管本条后部分对于申请异议登记的情形仅作了一般性表述，即不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。但不动产登记机构对于申请人申请异议登记的理由同样需要予以审查，必须要求利害关系人提供相应能证明登记确有错误或者其主张的证据，并登记在案。在人民法院对其诉讼请求不予支持或申请人在15日内未能起诉后，其再以同样的理由或事项申请更正登记、异议登记的，不动产登记机构经审查后未发现可变更事项的，应该直接拒绝进行异议登记申请，从而防止有申请人利用异议登记制度恶意影响不动产登记簿记载的权利人的正常权利行使和经济效益。
