第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
在原《物权法》颁布实施前，虽然有部分地区在有关房屋登记制度的地方性立法中规定了预告登记制度，但直至原《物权法》的颁布实施，预告登记制度才第一次被立法所明确规定。
即使在原《物权法》立法过程中，就是否建立预告登记制度，也有不同的观点。一种观点认为，预告登记的实益在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对于自己具有极为重要的意义，非要发生这种变动不可，而法律也认可这种变动对于权利人的意义，并依法律予以保障。在我国社会经济生活中，常常有违约的行为发生，而违约的一方常常是经济上的强者，相对人常常是弱者。
预告登记制度符合法律保护弱者的价值取向，考虑到我国市场经济的发展和人民生活的需要，建立预告登记制度是非常必要的。另外一种观点则认为，预告登记虽然是不动产物权法的重要内容，但是在我国预告登记的适用范围并不广泛，主要用于房屋预售买卖。
由于《城市商品房预售管理办法》已经规定了商品房预售登记制度，该制度有利于保护买受人利益，减少和预防不必要的纠纷，所以原《物权法》没有必要规定预告登记。
原《物权法》采纳了上述第一种观点，其第20条对预告登记制度作出了规定。立法者认为，预告登记的功能是限制房地产开发企业等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权，它对于解决类似商品房预售中“一房二卖”这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。
原国土资源部于2007年12月30日颁布、2008年2月1日施行的原《土地登记办法》和原建设部于2008年2月15日发布、2008年7月1日施行的原《房屋登记办法》均对预告登记制度作出了明确规定。
上述制度建设积累，为国务院于2014年11月24日公布、2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》对不动产预告登记制度统一作出规定奠定了基础。我国的不动产预告登记制度终成体系。
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
预告登记的功能是限制房地产开发企业等债务人处分其权利，即本条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以保障债权人将来实现其债权。
正如有的学者所说，预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。
比如，购房人购买预售的房屋，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认购房人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。
但是，因为购房人在与房地产开发企业订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止房地产开发企业将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”，而只能在这种情况发生时主张房地产开发企业违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行了预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以房地产开发企业违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。
这些处分行为既包括“一房二卖”，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房人将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
因此，预告登记对解决类似商品房预售中“一房二卖”这样的社会问题有着特殊的作用。依照本条规定，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。因而，建立预告登记制度，具有广泛保障债权实现的意义。
原《物权法》第20条规定了预告登记制度，根据该法规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
《民法典》基本保留了原《物权法》第20条规定，主要是将第1款中关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”的表述修改为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”，修改后的法律条文文义更加明确、表达更加规范、适用范围更为广泛。
（一）预告登记的概念和性质
本法规定的预告登记，是指狭义上的预告登记概念，即预告登记是与本登记相对应的概念，它是指为确保一项旨在发生未来物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记。
对预告登记制度的性质，存在以下几种理解：第一种观点认为，预告登记制度是一种债权请求权的保全制度。
此种观点是从制度目的来探讨的，认为预告登记兼有物权和债权的性质，难以作出准确定性，但其目的是保全以不动产物权为内容的债权请求权，是一种债权保全制度。
第二种观点认为，预告登记具有准物权性质。预告登记人所享有权利是一种具有物权效力的债权，在学理上常常将它称为准物权。[3]第三种观点为物权效力说。
此种观点认为，经过预告登记的权利，具有限制合同相对人向第三人处分的权利，具有物权效力。[4]上述观点分别揭示了预告登记的某一个效用和特征。
总体而言，预告登记主要包括以下特点：
一是具有限制相对人处分权的效力，未经预告登记的权利人同意，对预告登记标的物的处分行为不发生物权变动的效力。
二是具有从属性，预告登记权利人的债权债务关系因履行完毕等法定事由而消灭的，预告登记消灭。三是该权利具有时效性，本条规定，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
（二）预告登记制度与相关制度的区别
1.预告登记与不动产登记
预告登记与不动产登记是对应的概念。二者主要的区别在于登记的对象不同、法律后果不同。
预告登记是对将来发生不动产物权设立或者变动为目的的债权请求权的登记，预告登记后，物权并不产生设立或者变动的法律效果，而是通过对相对人向第三人处分预告登记标的物的限制，使得该债权请求权的实现得到充分保障。物权登记是针对物权设立、变动进行的登记。
我国不动产物权变动采登记生效主义，因此，通常所说的登记就是指不动产登记。不动产登记后，不动产物权发生设立、变动的法律效果。
2.预告登记与预售登记备案
《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》对商品房预售登记备案制度均有相关规定。
根据上述
法律法规规定，房地产开发企业应当自与购房人签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。据此可以看出，预售登记备案是政府有关部门对房地产市场进行管理的行政行为，预售登记备案并非预告登记。
二者的主要区别在于：
第一，性质不同。
预告登记是一种法定的登记制度，而预售备案登记是政府有关部门对预售商品房销售的行政管理行为。
第二，行政主管部门不同。
当前，预告登记由自然资源部归口管理，预售登记备案由住房和城乡建设部统管。
第三，对当事人的强制效力不同。
预告登记制度可以由签订房屋买卖或者其他不动产物权协议的当事人自由选择，对当事人并非具有强制履行效力，而预售登记备案作为一种行政管理措施，是国家对房地产市场进行宏观调控、建立房地产市场监测体系的重要手段，进行商品房预售的房地产开发企业必须将其与购房人之间签订的预售合同按照规定办理预售登记备案。第四，法律效力不同。预告登记具有物权法上的法律效力，即对非经预告登记权利人同意的处分行为，不对第三人发生物权效力，而预售登记备案不具有预告登记制度中法定限制处分的效力。
需要说明的是，2018年12月26日，住房和城乡建设部发布《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》提出，在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案制度，纳入网签备案的范围的包括新建商品房和存量房房屋买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同。
也就是说，在住房和城乡建设部推动房屋网签备案工作后，预售登记备案作为房屋网签备案的最主要一种类型纳入统一管理，在实际效用上，网签备案具有一定的公示性、公权性，同样具备防止“一房二卖”的功能，这对预告登记制度落地实施产生了一定的影响。
（三）预告登记制度的适用范围
根据本条规定，预告登记制度适用范围是“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”，本条采取了具体列举和概括规定相结合的方式。
《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款规定了几种典型的可以进行预告登记的协议：“
（一）商品房等不动产预售的；
（二）不动产买卖、抵押的；
（三）以预购商品房设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。”
具体来说，包括以下几种情形：
（1）买卖房屋的协议。实践中，商品房预购合同、预购商品房转让合同以及普通的房屋所有权转让合同，都属于买卖房屋的协议，当事人均可就上述协议申请预告登记。
（2）其他不动产物权协议。一是不动产抵押。根据法律规定，可以设定不动产抵押的情形包括预购商品房抵押、现房抵押、在建工程抵押。
二是除房屋外的其他不动产物权协议，比如国有建设用地使用权的取得转让、宅基地使用权集体成员内部互换等。
需要说明的是，对于抵押权顺位、优先购买权、优先受偿权等是否可以进行预告登记，法律并未作出明确规定，学界对此也存在争议。
对此，我们认为，随着经济的发展、制度的完善和实践需要的变化，预告登记的范围亦应与时代发展相适应。无论是本条规定的“其他不动产物权协议”还是《不动产登记暂行条例实施细则》规定的“法律、行政法规规定的其他情形”都采取一种开放式的立法模式，为预告登记范围扩展预留了空间，这是一种务实的做法。
（四）预告登记的法律效力
一是保障将来实现物权。
所谓将来实现物权，就是指将来能够取得物权或者发生物权变动，这是预告登记制度最主要的功能。预告登记制度从限制处分的角度，能够有效保障预告登记权利人未来物权的实现。
二是对第三人的对抗效力。
这就是说，基于预告登记，能够使普通债权产生一种对抗第三人的效力。例如，在办理预告登记之后，合同债权具有对抗第三人取得物权的效力。
三是保存顺位的效力。
即通过预告登记，被保全的权利与其顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。
四是破产保护的效力。
即在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。在相对人破产，但预告登记权利人请求权的履行期限尚未届满或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。
五是对执行的对抗效力。
在房地产开发过程中，许多建设单位在出售期房以后，又以所谓在建工程的形式将期房进行抵押，甚至将整个建成的房屋在出售以后再行抵押给他人。如房地产开发企业资不抵债，其债权人申请执行的，如预售合同经过预告登记，预告登记权利人有权主张停止处分或者排除执行的异议。
（五）预告登记的失效
预告登记保障了预告登记权利人的权益。为了保全将来财产权变动能够顺利进行，在确定的财产权登记条件已经具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，预告登记权利人应当积极申请登记，实现请求权指向的物权变动的效果。
如果此时预告登记权利人怠于行使权利，必将造成现实登记权利人处分权行使的长期限制，给登记权利人带来不利，有悖于民法公平原则以及“物尽其用，鼓励交易”的立法宗旨。因此，有必要对预告登记消灭作出相关规定。
本条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”因此，在出现如下两种情况时，预告登记将自动失效。
一是债权消灭。预告登记的功能在于保全债权，故预告登记的效力依附于债权而存在。如果债权因合同被撤销或者债务混同、清偿、免除、提存等原因消灭，预告登记就失去了存在的基础，因此而失效。
二是预告登记权利人怠于进行不动产物权登记。预告登记设立的目的是保护权利人将来取得物权，在可以办理现房登记的情况下，买受人应该及时办理现房登记。如果不及时办理，建设单位又不能将已经建成的房屋进行转让，这将对后位买受人的利益产生不利影响。
所以，如果在一定期限内不办理不动产登记，就表明预告登记的权利不应当受到保护。本条规定的是权利人自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记，预告登记失效。如何理解“自能够进行不动产登记之日”？
能够进行不动产登记应当是指进行不动产登记的客观条件已经具备，比如，预售的商品房已经建成且办理了首次登记、房地产开发企业有证据证明已通知预告登记权利人或预告登记权利人明知本登记条件已经具备等。
适用指引
一、限制处分不影响负担行为的效力
房地产开发企业与预售商品房买受人就预售合同办理预告登记后，该房地产开发企业又将房屋另行出售给第三人的，房地产开发企业与第三人之间的商品房买卖合同有效。房地产开发企业因先前的预告登记无权将该商品房进行处分，第三人因无法取得该商品房的所有权向人民法院起诉请求房地产开发企业承担违约责任的，人民法院应予支持。
二、相关裁判、执行规则
预告登记没有体系性的、统一规定的
司法解释，散见于《民法典物权编解释（一）》第4条、第5条、第15条和《执行异议复议规定》第30条，《民法典担保制度解释》第52条等。
其中，《民法典物权编解释（一）》第4条、第5条和第15条沿袭并完善了原《物权法解释（一）》对应条款，对预告登记的保全效力和失效情形进行了解释，适用范围较为广泛，属一般规定。
《民法典担保制度解释》第52条规定了预抵押首次登记后的优先受偿权、顺位效力和破产保护效力；《执行异议复议规定》第30条主要涉及预告登记对抗执行效力。
三、保全效力的具体内容
《民法典物权编解释（一）》第4条承继原《物权法解释（一）》第4条的规定，是预告登记保全效力的具体规定。修改主要内容：（1）按《民法典》物权编表述将“转移”修改为“转让”，将“设定”修改为“设立”，并依据《民法典》作相应用语修改。
（2）将“转移不动产所有权”修改为“转让不动产所有权等物权”，阻却建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等物权再次转让。至于居住权和抵押权，依照《民法典》第369条的规定，居住权不得转让、继承，当然也就不存在为转让居住权进行预告登记，进而阻却再次转让居住权的问题；依据《民法典》第407条的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让，抵押权随主债权转让而转让。一般没有为抵押权转让进行预告登记的空间。
（3）《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
可见，居住权设立之后，因其无偿性、期限的长期性等特征，买受人短时期内无法行使住宅的占有、使用利益，房屋买卖的目的不能全面实现，并极大影响住宅再次交换价值。故未经预告登记权利人同意，不得任意设立居住权。
民法典物权编解释（一）》第4条主要涉及预告登记的效力：对于违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力，现时登记权利人的物权处分自由受到限制。
可以说预告登记是《民法典》中唯一通过限制处分来保障债权人实现物权的制度，足见立法者对预售商品房交易安全的重视。当然，限制处分也有限度，其范围与预告登记事项是对应关系，仅在法律上危及抑或妨碍预告登记事项如期实现的范围内发生阻却物权变动的效力，此外，限制处分不应妨碍物之利用，亦无法限制事实处分行为（如拆除）或不可抗力，形成代位物的，不排除预告登记的物上代位的权利。
所谓妨碍预告登记事项的实现，是指在后的登记申请或法律行为如得到准许或承认，将与预告登记的事项发生冲突，或者严重妨碍物权权能行使，使预告登记的物权变动不能实现或物权实现失去价值。《民法典物权编解释（一）》第4条规定，未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。
事实上，仅有所有权预告登记可以完全适用《民法典物权编解释（一）》第4条。这是因为，如前所述，保障预售商品房等所有权实现就是预告登记制度的设置初衷。抵押权预告登记受《民法典》第221条调整，《民法典》第406条与原《物权法》相比对抵押财产转让规则进行了重大修改，采取了“自由转让+追及”的模式。抵押财产转让或者在后设定抵押权的，抵押权预告登记具有追及效力、顺位效力。
《民法典》施行后，已办理抵押权预告登记的，除非当事人另有约定且已办理禁止转让等内容的不动产登记，不发生不动产登记簿完全冻结的效力，不影响不动产转让登记的办理。从物的利用角度出发，应允许在后的不妨碍抵押权预告登记实现的物权变动发生效力，如在不动产价值有剩余等情况下，可以在该不动产上另行设立抵押权。
在时间的顺位上，即便办理抵押权预告登记的权利人办理抵押登记时间在后，也可以溯及至预告登记时，从而获得优先受偿。[6]当然，抵押权预告登记之后，设立居住权、地役权等用益物权，严重减损交换价值，危及抵押权预告登记权利的实现，不能发生物权变动效力。所有权是完全物权，未经物权受让预告登记权利人同意，不能另行转让或设立任何影响所有权权能实现或完整价值的他物权。
四、《民法典物权编解释（一）》第5条是关于导致预告登记失效的“债权消灭”情形的规定
本条第2款延续了原《物权法》的规定。
对于债权消灭的情形，原《物权法解释（一）》第5条规定列举了“债权消灭”的原因：买卖不动产物权协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权等。
对于买卖不动产物权的协议解除是否可作为导致预告登记失效的原因，存在争议。主张保留合同解除为预告登记失效条件的主要理由：根据《民法典》第557条的规定，合同解除的，该合同的权利义务关系终止。合同解除是“债权消灭”的法定事由。
预告登记的目的为“保障将来实现物权”，合同解除则物权变动请求权随之消灭，预告登记指向的未来物权变动已经失去意义，应当自动失效。预告登记不具有代位效力，即对于物权变动请求权因客观情况或者合同解除而转化的恢复原状请求权、损害赔偿请求权等，并非预告登记制度所应涵盖。
经研究，《民法典物权编解释（一）》第5条删除了买卖不动产物权协议“被解除”的内容，主要理由是：第一，根据《民法典》第566条第2款的规定，合同因违约解除，违约一方并未因合同解除而免除责任，应当继续承担违约责任。
在双务合同被解除时双方还负有标的物与价款相互返还的责任，债权并未完全消灭，《民法典》本条规定的“债权消灭”应当作务实的理解。
第二，不动产登记权利人办理预告登记属于对物权的处分，预购人已经取得该项物权性权利，物权变动的原因行为合法，合同解除并不必然导致预告登记权利灭失。
登记机关注销不动产登记，要么基于当事人的申请，要么基于登记基础行为的违法性，例如不动产物权变动协议因违反效力性禁止性规定被确认无效，或因当事人意思表示存在瑕疵而被撤销。而对于不动产物权变动协议因一方当事人违约解除的情形而解除，并不存在所谓的“违法性”。
第三，从其他国家及地区的相关规定看，《德国民法典》《日本不动产登记法》未将不动产物权变动协议被撤销列为预告登记失效的原因。大陆法系主要国家或地区，在预告登记失效的问题上均持谨慎态度，立法上并未受预告登记从属性理论的左右。将预告登记失效事宜的证明责任和风险责任交给预告登记义务人较为妥当。
预告登记所产生的保全效力主要体现在不动产登记簿冻结上，在预告登记义务人未返还价款之前，为防止其另行出售，预告登记的涂销应属于对待给付的内容，预告登记的保全效力应当及于合同解除所发生的恢复原状请求，而不宜强制其失效。故合同解除不产生本条第2款规定预告登记失效的法律后果。
最高人民法院在司法解释清理过程中，将原《物权法解释（一）》第5条“预告登记失效”的原因中删除不动产物权变动协议“被解除”，也是源自审判实践的发展，目的在于衡平当事人之间的利益，实现司法公正。
此外，预告登记在实践中出现的问题远比立法时考虑的复杂，在预告登记权利人不到场，又无生效裁判的情况下，义务人以协议解除为由，单方申请注销预告登记，登记机构无法判断合同是否解除并予以办理预告登记的注销手续。
有效合同实际履行部分发生的不动产登记，合同解除之后不应自动失效，当事人由于解除产生的纠纷，不动产登记机构难以依据单方申请，强行以注销预告登记的方式来解决。
合同解除如无纠纷，预告登记权利人同意当然可注销预告登记；如形成纠纷，登记机构没有缺席判决的权利，预告登记义务人可以起诉请求注销预告登记，人民法院可以一并处理返还价款、认定违约责任、注销预告登记等，在执行中应当协调双方同时履行，不动产登记机构依据法院判决或执行协助通知书办理预告登记注销较为稳妥。
五、预告登记物权性质的体现
《执行异议复议规定》第30条和《民法典担保制度解释》第52条体现了这样的规则：办理了商品房预告登记的不动产被查封，在符合物权登记条件的情况下，预告登记被赋予排除强制执行的效力，并不考虑原不动产权利人的意思表示，无论原不动产权利人（预告登记义务人）是否同意，都视为此项不动产属于预告登记权利人的足以排除执行的责任财产；
预告登记抵押权利人可在所有权首次登记后就抵押财产优先受偿，并认定抵押权自预告登记之日起设立。只要具备办理抵押登记的条件，预告登记权利人即可申请办理抵押登记，可以获得较之其他担保物权人或债权人更为优先的顺位；
在抵押人破产时，即使预告登记权利人仍不具备办理抵押登记的条件，也应认为其就约定的抵押物享有优先受偿的权利。
