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民法典第223条(不动产登记的费用)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。
民法典第223条条文内容原文
第二百二十三条 【不动产登记的费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
民法典第223条主旨
本条是关于不动产登记按件收取费用原则的规定。
民法典第223条条文演变
关于不动产登记如何收费，原《物权法》第22条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”
《民法典》保留了该条款，仅是删除了“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。
因为《民法典》生效前2016年12月6日《国家发展和改革委员会、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（以下简称2016年《通知》）已经对具体收费标准作出了规定。
我国不动产登记收费曾按财产标的价额的比例收取登记费用，这一做法曾饱受争议。从物权登记程序以及成本支出角度分析，不论不动产标的价额大小，登记程序并无不同。鉴于不动产登记机构以往多采取形式审查方式，不动产标的价额大小一般也不会增加登记机构的成本支出。
由于部门利益、地方利益的存在，不动产登记收费标准不统一现象一直存在，如有的按照标的价额的一定比例收取，有的按照房屋或者土地面积收费，一些地方规定按照抵押物的评估价值收取抵押登记费用。
上述做法共同的特点就在于收费过高，甚至重复收费，增加了登记申请人的负担，影响了登记的主动性，且导致不动产登记公信力降低。因此，有必要对不动产登记收费制定全国统一的标准。
针对这一问题，2002年4月12日颁布实施的《国家计划委员会、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》就房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，作出规定：对住房统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。
2008年国家发展和改革委员会、财政部颁布实施的《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》规定，房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。
房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。
经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，减半收取。以上先后两个通知对房屋的登记费收取有了相对统一的标准，但其他不动产登记收费标准不统一的现象仍然存在，一些地方规定按照不动产转让或抵押物的评估价值收取抵押登记费用。
在原《物权法》起草过程中，有专家曾针对上述问题提出了降低不动产登记收费、统一按件收费的建议。在充分论证的基础上，原《物权法》第22条作出明确规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。其规定了不动产登记费按件收取的原则，并授权国务院有关部门会同价格主管部门另行制定具体收费标准。这对于规范我国不动产登记收费制度、鼓励当事人办理不动产登记均具有重要意义。
2016年《通知》对房屋及其他不动产作出统一规定，即均按件收费。
《民法典》编纂过程中，有意见认为，本条规定过细，又涉及行政管理问题，规定在《民法典》中欠妥，且目前登记机构实际工作中，已经做到了不动产登记按件收费，不按照面积、体积或者价款比例收费，建议删去本条规定。
但另一种意见认为，本条规定当初就是在存在争议的情况下，为了保护人民群众切身利益而规定在民事基本法当中的，实践证明发挥了很好的作用，登记机构实际工作的改进与国家法律的推动关系很大，如果去掉这一条规定，可能引发不正确的解读，不利于巩固成果。
编纂《民法典》，是要对实践中证明明显有问题的规定或者社会生活急需，各方面意见又基本一致的规定进行修改补充，类似于本条规定，以不动为宜。立法机关采纳了后一种意见。
民法典第223条条文解读
行政收费通常有三种功能：
一是成本补充功能，即弥补相关行政机关提供公共服务所花费的人工成本和工本费等；
二是创收功能，即类似税收的作用，如燃油附加费、城市建设费等；
三是调节功能，即引导人们选择自己的行为，如排污费、社会抚养费。
从当前税费改革的总体趋势来说，收费的创收功能在进一步收缩，在对不动产交易已征收交易税、印花税等税费的情况下，不宜再在登记环节赋予收费创收功能；不动产登记收费高低也起不到正向调节作用；不动产登记的收费仅有成本补充功能。
（一）不动产登记按件收费的理据之一：不动产登记为刚性需求
不动产登记系因事而发，为公民刚性需求，行政相对人不具有可选择性。登记费高低不大可能起到正向调节作用，当事人不可能因收费少而增加不动产登记申请，却可能因收费高而暂缓或者不进行不动产登记，从而有害交易安全。因此，不动产登记高收费，如果有调节作用，也是负面的。
这点与民事诉讼中的诉讼费进行对比就更清楚了：社会纠纷的解决途径有履行（给付）、协商、仲裁、诉讼等多个解决渠道，诉讼渠道只是其中的一种，当事人具有可选择性。
诉讼渠道是终局性解决途径，但也是社会成本最大的解决途径。
因此，有必要通过较高的诉讼费引导当事人选择实际履行、和解、仲裁等耗费社会资源较少、更有利恢复社会和谐的渠道。高收费能够产生正向引导效果。
而不动产登记费如果按照面积、金额等收费，收费手续更繁杂、金额通常会更高，但不能起到类似的正向调节效果。
（二）不动产登记按件收费的理据之二：不动产登记为基本公共服务
行政机关的权力来源于人民，其资金来源于人民缴纳的税收，提供公共服务是其法定职责，行政机关不能以其所提供的基本公共服务进行营利，行政收费一般只能是对因此项基本公共服务日常开支的弥补；且不动产面积、价款的不同与其登记环节的行政开支大小并无必然联系。
故不动产收费按件数收取少量费用，而非按面积、价款收取较高费用，是合理的，也符合简便原则。
行政机关按件少量收费，既可以起到弥补行政机关正常合理支出的作用，又可以避免按不动产面积、价款收费而实际上成为营利性收费。
（三）不动产登记按件收费的理据之三：有利于经济发展
按件收费可以减少组织和个人的负担，同时，低廉的收费亦有利于鼓励不动产登记，提高不动产登记公示等制度的实效，从而有利于交易安全。这些从长远来看都有利于社会经济发展。
适用指引
一、对“一件”的理解
不动产登记费属于行政事业收费，是为了补偿不动产登记机构的管理成本而向当事人收取的费用。不动产登记计费单位是“件”。关于何为“一件”曾有不同的理解。
2016年《通知》中对此作了专门规定：“申请人以一个不动产单元提出一项不动产权利的登记申请，并完成一个登记类型登记的为一件。”
“不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。
房屋包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地权属界线封闭的空间为不动产单元。”
根据以上规定，在认定何为“一件”时，一是考虑空间实体功能因素，具有独立、封闭的权属界线，可能独立使用是判断“一件”的重要依据。二是考虑权利类型因素，即对于同一独立空间的不动产，如为设定不同的权利类型进行登记，为不同件。
例如，一套独立的房屋，为一个人办理一个不动产权证的，属一件；一套独立的房屋，同时为多个共有权人办理不动产权证的，仍为一件，因空间上、权利类型上均为一个。
但如果又为该房屋办理一个担保物权登记的，则属办理了一个所有权登记、一个担保物权登记，属两件。三是对于担保物权等，在考虑空间功能因素的同时，还考虑权利归属方的个数（或事件的个数）。
如“非同宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按多件收费。”“申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，申请办理抵押权登记的，按一件收费。”但是对于“同一宗土地上多个抵押物办理多笔贷款的”，如何收费，没有规定，按照考虑空间功能因素、权属归属方的个数（或事件的个数）的逻辑，也应当按照多件收费。
二、其他工本费的收取
2016年《通知》中，对证书工本费标准规定为：“不动产登记机构按本通知第一条规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。
向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。”“不动产登记机构依法核发不动产登记证明，不得收取登记证明工本费。”并详细规定了工本费收取的优惠减免。
