本文介绍民法典第277条(业主自治管理组织的设立及指导和协助)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。
民法典第277条条文内容原文
第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
民法典第277条主旨
本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。
民法典第277条条文演变
原《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
《民法典》吸纳了原《物权法》的上述规定，并增加了“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”。除地方人民政府有关部门外，增加规定居民委员会也应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
民法典第277条条文解读
2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，首次从行政法规的层面明确了业主、业主大会和业主委员会的概念。本条从法律层面上对这些问题作了进一步的规定。
（一）关于业主大会、业主委员会的规定
本条第1款对业主大会、业主委员的设立作出规定。
建筑物区分所有权人之间的关系极为密切，在形成建筑物区分所有关系时可能并不相识，在形成建筑物区分所有关系后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，虽可有效地解决所有权的归属问题，但不能很好地解决各区分所有权人有效管理其财产尤其是共有财产的管理问题。
最好的办法是在建筑物区分所有的情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。
通过这个组织召开全体区分所有人会议，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。
物业管理作为一种新型管理服务体制，与过去传统房产管理相比，最基本的特点就是业主自治自律。
自1994年4月1日起施行的原建设部《城市新建住宅小区管理办法》第一次正式要求我国的住宅小区要成立“管理委员会”：住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。
管理委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
《物业管理条例》第6条规定了业主在物业管理活动中的权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
第7条规定了业主在物业管理活动中应履行的义务：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。
业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。一般情况下，业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。
《物业管理条例》规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对建筑区划内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会由业主选举出的建筑区划内的业主代表组成，是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。
业主委员会通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同。
首届业主委员会通常由建筑区划内的全体业主投票选举产生；之后的业主委员会根据业主大会议事规则约定的规则进行选举产生，人数通常为5至11人的单数。
业主委员会应自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会成员应当是物业管理区域的业主，按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定，还应符合一定的条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵守国家有关法律、法规；
（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（5）具有一定的组织能力；
（6）具备必要的工作时间。
业主委员会并不是营利性的组织，其成员也不是专职从事小区事务的管理，都是在工作和生活之余为全体业主服务，之所以规定以上的任职条件，也是为了业主委员会成员能够更好地履行职责，执行业主大会的决定，维护全体业主的合法权益，避免业主委员会及其在物业管理方面的作用流于形式。
《物业管理条例》规定，业主委员会履行的职责主要有：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督管理规约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，应当依照法律、法规的规定。
（二）同一个建筑区划内的业主，应当在物业所在地的地方人民政府有关部门、居民委员会的指导和协助下成立业主大会，并选举产生业主委员会
由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是一个建筑区划内，业主可能互不相识，且入住的时间也不一致，因此完全由业主自行成立业主大会对于业主而言有一定难度。
从全国的情况来看，已有物业小区成立业主大会的比例并不高，业主参与小区管理事务的程度也不高。
而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系广大业主的切身利益，关系建筑区划内的安定团结，甚至关系社会的稳定。对此，本条第2款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理规约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。
物业所在地的区、县房地产行政主管部门和居民委员会负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。建设单位和物业服务企业应当配合协助业主大会筹备成立及开展工作。
适用指引
审判实践中存在当事人以业主的身份起诉业主大会，要求撤销业主大会成立业主委员会决议的案件。
《民事诉讼法》中并未规定业主大会和业主委员会选举中的纠纷属于人民法院民事案件受理及审理范围。
根据《物业管理条例》的有关规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”
“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”可见，撤销业主大会和业主委员会违反法律、法规的决定，是政府相关部门的职权，法律没有赋予人民法院相应的权力。
因此，业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围，业主不享有诉权，若其对业主大会和业主委员会选举中的事宜有异议，应当向有关行政主管部门申请解决。
如果有关业主以此为由向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当根据《民事诉讼法》的规定，告知当事人向有关行政机关申请解决，当事人坚持起诉的，应当以不符合《民事诉讼法》关于起诉与受理的规定为据，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。
