（一）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。故本条第1款规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
1.业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施
物业服务企业通常是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体），包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。物业公司，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业。《物业管理条例》第32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
根据本条规定，业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施。
《物业管理条例》对物业服务企业作了相关规定，如第3条规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第39条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
2.业主可以自行管理建筑物及其附属设施
对建筑物及其附属设施进行管理，并非必须委托物业服务企业或者其他管理人，除委托物业服务企业或者其他管理人外，也有业主自行管理的。根据本条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施。此种情形大多发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划内。
随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附属设施的科技含量也越来越高，管理更为复杂，业主自行管理有一定难度，所以还是提倡选择专业化、市场化、社会化的物业服务人对建筑物及其附属设施进行管理。
《物业管理条例》第4条规定，国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
（二）依法成立的物业服务合同，对业主具有约束力
《民法典》合同编专章规定了物业服务合同，第937条第1款规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主可以与物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。
根据《物业管理条例》第2条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。双方通过签订物业服务合同对物业管理的相关权利义务进行约定。广义的物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同。
前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与其委托的物业服务企业或者其他管理人签订的合同。
《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”
第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”
“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”
普通物业服务合同，是指全体业主或者由业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同。
其中，普通物业服务合同是实务中主要涉及的物业服务合同。
前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别在于：
一是合同签订主体不同。前期物业合同主要是由建设单位与物业服务企业签订；普通物业服务合同是由全体业主或业主委员会与物业服务企业或者其他管理人签订。实践中主要是由业主委员会来签订普通物业服务合同。
二是合同内容不同。前期物业服务合同主要内容为对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来将入住的业主提供服务等；普通物业服务合同主要内容为对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，保障业主的居住环境。
三是前期物业服务合同存在于项目建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会的时期，合同期限截至全体业主或业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时。
前期物业服务合同可以约定履行期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
而在多数业主已经入住，建设单位基本撤出，业主大会及业主委员会已经产生的情况下，就应当签订普通物业服务合同，合同履行期限由双方当事人协商确定。这两种合同在时间上有衔接，合同目的都是为全体业主服务。普通物业服务合同是常态、大量存在的，前期物业服务合同是特定期限内存在的，具有时间性。
前期物业服务合同的签订主体为建设单位与物业服务企业，普通物业服务合同的签订主体为业主委员会与物业服务企业，但合同目的都是对小区进行物业管理，从而给业主提供良好的居住环境，实际上都属于为第三人也就是业主订立的合同。
当建筑物建成后，就必须对建筑物及其附属设施进行管理，而业主是陆续入住建筑物，入住的时间可能会持续相当一段时间，在此期间内可能无法成立符合法律规定的业主大会及业主委员会，也很难与物业服务企业或者其他管理人签订普通物业服务合同，
因此由建设单位先行与物业服务企业或者其他管理人签订前期物业服务合同十分必要。
不仅合同订立时已入住的业主应当受到前期物业服务合同的约束，在前期物业服务合同订立后、普通物业服务合同订立前入住的业主，也应当受到前期物业服务合同的约束。
而在符合法律规定的业主大会与业主委员会成立后，就应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。
依法成立的物业服务合同，除对建设单位、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有约束力之外，对业主也具有法律意义上的约束力，业主享有合同中的相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。
（三）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换
通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主可能是陆陆续续迁入居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业服务企业。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务企业对建筑物及其附属设施进行管理。
《民法典》第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》第3章专章规定了前期物业管理，对前期物业服务企业的选聘等作出了规定。如第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
对于建设单位前期选聘的物业服务企业或者管理人，业主可能满意，也可能不满意，如果不满意，业主有权对建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人进行更换。故本条第2款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
适用指引
一、业主不得以未参与物业服务合同的签订、不知晓其内容、非物业服务合同当事人为由，拒绝履行物业服务合同的义务
前期物业服务合同是为维护业主利益和物业区域正常秩序，由建设单位与依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的合同。
普通物业服务合同是业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同，是业主自治权行使的结果。
物业服务合同不同于一般的服务合同，业主虽然不是合同的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，除对于合同缔约主体有约束力以外，对全体业主也同样具有约束力，全体业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。
二、业主更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人应符合法定程序
根据物业服务合同的约定，物业服务企业或者其他管理人的义务就是提供服务、遵守并认真履行合同。
其获取利益的前提是必须如约履行义务，因此，对其理应承担的义务和责任，不得规避。当物业服务企业或其他管理人不全面履行合同义务，损害业主权利时，业主有权解除服务合同，更换物业服务企业，但必须遵循法定程序。
《民法典》第278条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，同时规定业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。
决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人是一个涉及面广、程序复杂且与每位业主利益息息相关的问题。
因此，业主作出选聘和解聘建设单位聘请的物业服务企业的决定的，应当在成立业主大会后，通过业主共同决定的形式来行使对该事项的表决权。
