（一）物业服务企业或者其他管理人与业主关系
本条第1款规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”
第一，业主与物业服务企业或者其他管理人之间是一种合同关系。
根据《民法典》第284条的规定，业主可以选择物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。
选聘物业服务企业或者其他管理人的办法、程序等，应当依据本法第278条的规定由业主共同决定。业主选聘物业服务企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业服务企业或者其他管理人。
《物业管理条例》第34条第1款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。因此，业主与物业服务企业或者其他管理人之间是一种合同关系。
本次《民法典》编纂过程中，根据合同实践的发展，在《民法典》合同编典型合同中，专章规定了物业服务合同，对物业服务合同的内涵、权利义务关系等作了规定。
在物业服务合同中，业主应当对自己委托物业服务企业或者其他管理人的权限范围、双方的权利义务、合同期限、违约责任等作出规定。
本法第938条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。”“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”“物业服务合同应当采用书面形式。”
《物业管理条例》第34条第2款规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照《民法典》合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。物业服务企业或者其他管理人与业主签订委托合同后，应当根据业主的委托，依照《民法典》合同编有关物业服务合同的规定和合同的约定向业主提供相应的服务。
本次《民法典》编纂在合同编增加规定了物业服务合同一章，对物业服务合同的内容、权利义务等作出了明确规定，因此，在《民法典》编纂过程中，在本条“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”前增加“依照本法第三编有关物业服务合同的规定”，对合同内容以及权利义务作出进一步的指引性规定。
《民法典》以及行政法规总结实践经验，对物业服务企业或者其他管理人的管理行为作了一些规范性的规定。
如《民法典》合同编规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前述有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
此外，《民法典》合同编还对合同期限届满前后及合同终止如何处理作了规定。
第三，物业服务企业或者其他管理人管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督。物业管理是否符合合同约定，涉及建筑区划内的建筑物及其附属设施能否正常有效的运转，建筑区划内的治安、环保、卫生、消防等许多方面，涉及每个业主的切身利益，关系着社会的和谐与安定，因此，在履行物业服务合同的过程中，物业服务企业或者其他管理人应当接受业主的监督。
《物业管理条例》规定，业主可以监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
业主对物业服务企业或者其他管理人的监督具体可以采取如下不同形式，如对物业服务企业履行合同的情况提出批评、建议，查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业服务企业的收费情况等。业主对物业服务企业的监督有利于其更好地向业主提供服务，履行好合同规定的义务。
此外，《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
第四，物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
在《民法典》编纂过程中，有的意见提出，《建筑物区分所有权解释》第13条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（5）其他应当向业主公开的情况和资料。
建议增加业主知情权的相关规定。因此，本条第1款规定，业主有权询问物业服务企业或者其他管理人物业服务情况，业主对物业服务情况提出询问的，物业服务企业或者其他管理人应当及时答复。
（二）物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的管理措施的义务
《突发事件应对法》第3条第1款规定：“本法所称突发事件，是指突然发生，造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。”
第11条第2款规定，公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。第49条规定了自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件发生后，履行统一领导职责的人民政府可以采取的应急处置措施类型。
突发事件应对工作，是关系国家经济社会发展全局和人民群众生命财产安全的大事，是全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容。
物业服务企业或者其他管理人除了管理建筑区划内的建筑物及其附属设施之外，在突发事件发生时，应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，保障建筑区划内的人民群众生命财产安全与社会和谐稳定。
本条第2款规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
本款是2020年5月提交大会审议的《民法典（草案）》增加的内容。在新冠肺炎疫情防控中，广大物业服务企业执行政府依法实施的防控措施，承担了大量具体工作，得到了社会普遍认可。在《民法典》编纂过程中，有意见提出，应该在《民法典（草案）》中增加相关规定。
2020年5月《关于〈中华人民共和国民法典（草案）〉的说明》提到，结合疫情防控工作，明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。
因此，本条增加一款，规定了物业服务企业或者其他管理人的责任和义务，即物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
适用指引
一、对事实上的物业服务合同的认定
根据《民法典》第490条第1款的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。
在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
如果物业服务企业或者其他管理人以其实际行为向业主提供了物业服务，业主予以接受的，即便双方没有订立书面的物业服务合同或者没有在物业服务合同上签名，也应当认定物业服务企业或者其他管理人与业主存在事实上的物业服务合同关系。
二、对物业服务企业或者其他管理人违约行为的认定
物业服务企业或者其他管理人在物业服务管理活动中，主要的违约行为有：
（1）物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的内容或违反合同要求向住户提供服务；
（2）未按服务合同约定对物业设施等进行维修、养护；
（3）物业服务企业就业主受到的人身和财产损害未能履行物业服务合同的约定而存在的违约行为。
物业服务管理的内容涉及面广，在实践中认定违约行为较为复杂，发生的纠纷也多种多样。
不能简单认定只要是业主在物业服务管理区域内受到的人身和财产损害，物业服务企业或者其他管理人就应当承担完全的法律责任，要根据物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中是否完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，以及在物业管理活动中是否存在过错等因素综合考虑进行认定。
