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民法典第363条(宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用)条文内容及释义解读

2024-02-18 11:32 admin

本文介绍民法典第363条(宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用)条文内容及释义解读，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

民法典第363条条文内容原文

第三百六十三条　【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

民法典第363条主旨

本条是关于宅基地使用权取得、行使和转让法律适用的规定。

民法典第363条条文演变

关于宅基地使用权的取得、行使和转让，原《物权法》未作具体的规定，而是采取了法条指引性规定，即明确适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

其原因在于我国地区存在较大的差异性，加之宅基地使用权问题太过具体，且涉及农村政策问题，故长期以来由国家政策调整，《土地管理法》等法律虽有规定，但较为原则，在具体实施方面还多由国家政策、法规和地方性规章来规范和调整。

2014年原中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，此举标志着新一轮土地改革大幕正在开启。农村宅基地制度改革是农村土地改革面临的重大课题，是我们必须蹚过的河。

2018年1月2日，《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中明确：深化农村土地制度改革。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

由此，宅基地使用权问题，在坚持法律和现行政策的前提下，适度放活宅基地使用权的限制尤为必要，为此，需不断进行探索。在《民法典》编纂过程中，吸纳了原《物权法》第153条有关规定内容，并完善了有关文字表述。

民法典第363条条文解读

（一）宅基地使用权的取得

实践中，农村村民取得宅基地的途径大概有两种：

一是原始取得，比如通过土地改革分配房屋、通过申请宅基地建造住宅等；

二是继受取得，从其他宅基地使用权人中通过受让取得，如购买房屋、接受房屋赠与以及继承房屋等。

宅基地的取得涉及国家土地管理制度，《土地管理法》以及有关法规对宅基地使用权的取得及其必要限制进行了明确，比如《土地管理法》第62条的有关规定。从目前法律规定而言，宅基地使用权的取得通常应符合以下条件。

1.申请的主体为农村的户

与农村土地承包的规定相类似，宅基地使用权的申请主体亦要求以户为单位，而非以农村村民个人的名义申请。

且从限制条件看，如农村村民的户已获取了宅基地，根据“一户一宅”原则，不能再申请宅基地。

2.建设住宅应符合要求

宅基地的面积除了符合省、自治区、直辖市规定的标准外，农村村民建设的住宅也符合相关的规定要求。

比如，建设住宅应符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。为了保护耕地红线，要求建设住宅应量使用原有的宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田。

再比如，在申请审批程序上，建设住宅用地需经乡（镇）人民政府审核批准。如涉及占用农用地的情形，则需要依照法律规定的程序办理审批手续。

3.不得存在禁止性情形

为规制农村村民以建设住宅的名义搞房地产开发，《土地管理法》第62条明确了对农村村民出卖、出租赠与住宅后再申请宅基地的，不予批准。
为此，存在前述禁止性情形的，则不符合宅基地使用权取得的条件。

但村（村民组）内因两户的宅基地均未达到标准而进行宅基地调剂时，其中一户村民申请宅基地的情形，则不符合前述禁止性规定。

（二）宅基地使用权的行使

从制度设计目的而言，宅基地使用权制度的主要目在于满足农村村民的居住需要。

由此，宅基地使用权的行使应符合宅基地使用权制度的立法目的，不得违背居住需要之目的而行使相关权利。比如，不得利用宅基地从事生产经营活动，不得随意改变宅基地的用途。

宅基地使用权的行使，体现在各个方面。如农户可以依法在宅基地上建造住宅及附属设施，种植花草竹木等。

此外，宅基地使用权人的行使还表现在土地被征收时，享有取得相应补偿的权利。同时，宅基地使用权的行使，还应符合相关的规定。

比如，建造住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地等规定要求。

（三）宅基地使用权的转让

宅基地使用权，关涉广大农民群众的切身利益。特别是在我国地少人多的基本国情下，宅基地使用权的转让应严格管理。从学理上而言，针对宅基地使用权的流转，存在着自由流转说、禁止流转说、有条件转让说等不同观点。

从现行法律规定看，关于宅基地使用权的转让和抵押的问题，现行法律和国家有关政策也采取了原则禁止的态度。但针对本集体经济组织内部是否允许宅基使用权的转让问题，则值得进一步研究。

在原《物权法》制定过程中，基于我国当前现实情况，为解决宅基地总量不足和少数人拥有多处宅基地的问题，曾明确规定允许本集体经济组织内部转让宅基地的规定，尽管正式颁行时删去了此项规定内容，但该精神与《土地管理法》有关的规定精神是一致的。

因此，有条件地允许宅基地使用权转让是符合我国宅基地使用权现状的，而且也不为法律所禁止。

从实践的情况看，《八民会纪要》明确，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买合同认定为无效。由此，前述规定对我们处理实务中的此类纠纷提供了指导和参考。

适用指引

关于涉及宅基地房屋买卖合同无效后的法律责任承担的问题。

实践中，随着城镇化的加快发展，涉及大量农村地区的拆迁，并由此带来巨大的拆迁利益。由此引发涉及宅基地的房屋买卖纠纷较为多见，而对于该问题的处理亦较为棘手，特别是合同无效后的相关问题处理问题。

对违法进行涉及宅基地的房屋买卖合同，依法认定无效后，根据法律规定，应依法处理合同无效后当事人的责任承担问题。

比如，合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息以及请求赔偿的问题。

实践中，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，应根据诚信原则、公平公正原则，综合考虑案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。

标签： 民法典 宅基地

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