本文介绍民法典第397条(建筑物与建设用地使用权同时抵押规则)条文内容及释义解读,内容来源于最高人民法院数字图书馆。
民法典第397条条文内容原文
第三百九十七条 【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
民法典第397条主旨
本条是关于建筑物与其占用范围内的建设用地使用权抵押关系的规定。
民法典第397条条文演变
由原《物权法》第182条修改而来,仅将第2款的“依照”修改为“依据”。
民法典第397条条文解读
(一)建筑物或者建设用地使用权仅一项财产设定抵押时抵押财产的范围
建筑物与土地不可分离,因此,房屋等地上建筑物被视为土地的组成部分,凡是取得建设用地使用权的人即取得附着于该土地上之建筑物的所有权,凡是取得建筑物所有权必须要取得所附着的建设用地使用权,逻辑结果便是建设用地使用权与建筑物所有权不能分离而转让。反映在抵押权方面,抵押建设用地使用权必须同时抵押土地上的建筑物,反之,抵押建筑物也必须同时抵押该建筑物所占用的建设用地使用权。
(二)房地分别抵押时抵押财产的范围
由于历史上我国有一些地方房屋和土地由不同的行政部门管理和登记,导致建筑物和建设用地使用权出现分别抵押的情形。此时,两个抵押权均属合法有效,其抵押范围均包括建设用地使用权和建筑物。
(三)房地分别抵押时抵押权的清偿顺序
《民法典担保制度解释》第51条第3款对房地分别抵押时抵押权的清偿顺序作出了规定:“抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的,人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。”
适用指引
一、当事人能否对担保财产作出特别约定
应当允许当事人对担保财产作出特别约定。在明确约定仅对建筑物设定抵押而不包括建设用地使用权或者仅对建设用地使用权设定抵押而不包括建筑物的,由于房地一体,实现抵押权时,应将房地产同时拍卖,分别计价,建筑物或者建设用地使用权抵押权人只能就建筑物或者建设用地使用权所得价款优先受偿。
二、关于新增建筑物的特别规定
根据《民法典》第417条规定,建设用地使用权抵押后,抵押人仍然有权依法对该土地进行开发,建造建筑物。
对于该土地上新增的建筑物,由于其不在抵押合同约定的抵押财产范围内,因此不属于抵押财产。但在实现抵押权时,仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后,由于新增的建筑物不属于抵押财产,处分新增建筑物所得的价款,抵押权人没有优先受偿的权利,只能作为普通债权人行使权利。
《民法典担保制度解释》第51条第1款亦规定:“当事人仅以建设用地使用权抵押,债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的,人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的,人民法院不予支持。”同时,该条第2款规定:“当事人以正在建造的建筑物抵押,抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定,主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的,人民法院不予支持。”