《民法典》第725条是有关“买卖不破租赁”的规定。根据“举重以明轻”的当然解释规则,抵押自然也不能破除租赁,即出租人将财产出租并转移占有后,又用该财产设定抵押权时,原租赁关系不受抵押权的影响。
准确理解此规则,需要注意以下几点。
一是承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权,但具有对抗所有权、抵押权等物权的效力,以保护其使用状态的稳定。
二是在后的抵押权须已设立。就不动产或不动产权利抵押而言,仅签订抵押合同未办理登记时,抵押权尚未设立,当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利,此种权利效力上要弱于物权,更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。
尤其是抵押合同何时订立难以判断,在当事人之间恶意串通倒签抵押合同而人民法院又缺乏手段认定的情况下,租赁权的保护将会面临极大挑战。
就此而言,本条将在后的抵押权限于已经设立的抵押权,而非仅仅签订抵押合同,不仅逻辑上更为周延,操作上也更为便捷。
三是如何理解“原租赁关系不受该抵押权的影响”。
一方面,是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续,承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物;
另一方面,是指抵押权实现时,只要租赁合同还在合同有效期内,租赁合同对抵押物(同时也是租赁物)受让人继续有效,受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。
此时,抵押权人或者受让人能否向抵押人主张损害赔偿?
对此,存在不同观点。
有一种观点认为,承租人占有租赁物本身就具有一定的公示功能,抵押权人、受让人对此是明知的,因此,不能向抵押人主张损害赔偿。
另一种观点则认为,承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法,抵押人在设立抵押权时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人,因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失,抵押权人可以向抵押人主张。
但在抵押物拍卖、变卖时,其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的,受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易,应当自担风险,不得请求承担权利瑕疵担保责任。
况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值,受让人可能会以较低的价格受让抵押物,因而价格的贬损对其来说不能算是损失,故其不能向抵押人主张损失。我们赞同后一种观点。
适用指引
一、关于先抵押后租赁的情形
租赁权设立在后,在先的不动产抵押权已经设立或者动产抵押已经办理登记的情况下,抵押权均可以对抗租赁权。
值得探讨的是,动产抵押权设立后又将抵押财产出租的,该租赁关系能否对抗未经登记的动产抵押权?我们认为,租赁权不是担保物权,因而不能简单地参照《民法典》第415条规定的精神,以公示先后作为确定能否对抗的依据,而应当根据《民法典》第403条有关登记对抗的规定,确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权,具体来说:承租人未实际占有租赁物的,其享有的仅为一般债权,依照《民法典》第403条之规定,不得对抗物权性质的动产抵押权。
如果承租人已经实际占有租赁物,则要看其是否为恶意当事人来确定能否对抗:其为恶意承租人的,不能对抗抵押权;反之,其为善意承租人的,可以对抗抵押权。从举证责任的角度看,应当推定承租人为善意当事人,由抵押权人举反证推翻有关善意的推定。
《民法典担保制度解释》第54条第2项亦规定,动产抵押合同订立后未办理抵押登记的,“抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有,抵押权人行使抵押权的,租赁关系不受影响,但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外”。
这就意味着,在承租人已经取得对标的物的占有时,除非能够证明承租人知道或者应当知道标的物上存在抵押,否则,未办理登记的抵押权就不能对抗该承租人。
也就是说,在该承租人是善意的情形下,动产抵押权人行使抵押权时,租赁关系不受影响,抵押权人只能“带租”拍卖、变卖抵押物;在该承租人是恶意的情形下,动产抵押权人行使抵押权就可以要求解除租赁合同后再拍卖、变卖抵押物。
二、租赁权不得对抗已登记的抵押权
不动产抵押权设立或者动产抵押合同签订并登记后,抵押人又将抵押财产出租并转移占有的,租赁权不得对抗已经登记的抵押权,即抵押权实现时应当除去租赁权,而在抵押权实现之前,抵押权与租赁权是可以并存的。
值得探讨的是,有权除去抵押权的是抵押权人、抵押物的受让人,还是人民法院;除去的时点是抵押权实现之时,还是实现之后;除去的方式是自动除去还是通过解除合同、宣告合同无效等方式除去;除去后承租人的损失该由谁负担。
第一,关于谁有权除去租赁权。租赁权不得对抗已登记的抵押权,意味着在抵押权实现时,抵押权人有权除去租赁权,而不需要法定理由。
抵押权人在实现抵押权时未除去租赁权,导致受让人通过拍卖、变卖等方式取得抵押物所有权时有租赁权负担的,受让人也可以除去租赁权。但人民法院不能代替相关权利人作决定。
第二,关于除去租赁权的时点。如前所述,除去租赁权的时点可以是抵押权实现之时,也可以是在抵押权实现之后。
前者是抵押权破除租赁,后者则是买卖破除租赁,但二者都是物权变动不影响租赁合同存续这一规则的例外。而之所以出现例外,是因为物权变动发生在租赁权设立之前,因而可以对抗在后的租赁权。
第三,关于除去租赁权的方式。应当认为抵押权人或者抵押物受让人享有法定的解除权,即在实现抵押权时或者受让抵押物时,其享有依法解除租赁合同的权利,此种权利性质上属于形成权,只需以意思表示通知承租人,或者在抵押权实现程序中通知人民法院即可。
第四,关于承租人的损失问题。承租人应当知道租赁权不得对抗设立在先的已经登记的抵押权,在此情况下其仍然签订租赁合同,应当自行承担损失。
如果抵押权已经设立尚未登记,而承租人已经基于租赁合同并转移占有的,其租赁权可以对抗抵押权,不存在损失承担问题。
设立在先的抵押权未经登记,而承租人也未占有租赁物的,此时,基于物权优先于一般债权的原理,租赁权不能对抗已经设立的抵押权,也不存在损失承担问题。