本条规定的目的在于规定租赁合同的最长租赁期限。首先，租赁合同具有期限性，这是基于租赁合同的性质而决定的，因为在租赁合同中仅有财产的使用、收益权发生了转移，财产的所有权并未发生变动，租赁期限届满后应返还租赁物。因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制，一旦期限过长，出租人享有的所有权会形同虚设，不仅影响出租人对租赁物的使用权益，也违背了租赁合同的设立初衷，使租赁合同无异于转移财产所有权的买卖合同。其次，因当事人的预见能力往往有限加之受合同严守规则的限制，当事人对租赁合同的变更较为困难，而通过规定租赁合同的最长期限，有利于当事人适时调整交易条件，以保障双方的权利。
因为经济社会处在不断发展变化之中，如果租赁期限的时间跨度过长，对当事人的权益会发生不利的影响。最后，租赁合同本质上是一种债权契约，其并未直接创设、变更或消灭财产权利，因而不是物权行为。在租赁期限内，承租人仅有权对租赁物进行占有、使用及收益，但却不享有处分权。在租赁期限届满后，承租人还须将租赁物返还给出租人。“如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，则相当于将债权物权化、变相创设新的物权类型。”[2]从租赁合同作为债权契约的角度，也可作出租赁合同应受最长期限限制的论断。
租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的、承租人所移转的，仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而不是移转租赁物的所有权。承租人与出租人形成租赁关系，是通过获得租赁物的使用权而满足自己一定时期生活或生产经营的需要。基于此点，承租人并不想长期占用租赁物。如果承租人的目的是长期甚至永久获得标的物使用权，完全可以与标的物的所有权人通过买卖或者其他方式形成买卖关系或者其他能够实现所有权移转目的的法律关系。同时，租赁与借用的本质区别是，租赁并无代价，承租人获得租赁物的使用权是以支付租金为对价的。租金的构成，通常与租赁期限长短直接关联，租赁期限越长，租金总额越高。进一步分析，承租人获得租赁物是为了解决短期内生活或者生产经营所需，一旦承租人实现对特定租赁物的使用收益的目的后，继续占有租赁物有违其初衷。为了减少不必要负担或者租金支出，承租人的租赁目的实现后，将及时把租赁物返还给出租人。基于对上述原因的分析，租赁合同不可能不约定承租人对租赁物的使用期限。
租赁期限是租赁合同的存续期间，在性质上属于民事法律行为所附的终期。租赁期限一旦届满，租赁合同将失去效力。因此，租赁期限直接关系租赁物的使用和返还时间、租金的收取期限，对合同双方当事人意义重大。
租赁转让的是租赁物的使用权，承租人使用租赁物是为了满足自己生活或经营的需要。承租人一般来说并不想长期占用租赁物，因为这种使用权是以支付租金为代价的，当承租人达到使用收益的目的后，需要将租赁物返还出租人。这里就有个租赁期限的问题。租赁期限的长短由当事人根据其使用租赁物的目的和租赁物的性质自主决定。应当说租赁期太长并不利于当事人权利的实现。因为客观情况总是在不断变化的，特别是不动产，其价格可能会因一个国家的经济形势变化而大起大落。但对此在本法编纂过程中有不同的观点认为，租赁期限的最高限制规定阻碍了商业实践的发展和长租交易的进行问题。但若对最长租赁期不加限制，可能会产生如下问题：其一，租赁时间太长，会阻碍对租赁物的改善，不利于资源的有效利用，也对公共利益产生不利影响；其二，超长期租赁容易对租赁物的返还状态问题产生争议，使租赁物使用价值完全丧失；其三，还可能产生租赁权的金融化问题。例如，在城市房地产领域，由于“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”制度的存在，租赁权被赋予了物权化的效力。超长期租赁关系某种程度上接近于买卖关系。通过这种超长期租赁可能会产生规避限购政策的行为，导致房源集中于大型中介企业，使得租赁市场金融化，不利于对普通承租人利益的保护。考虑到我国经济发展很快，变化也很快，为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。
通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，总是要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定的。在动产租赁中，租赁期限是比较短的，一般都是临时使用。例如，租赁汽车，按照国家有关规定，汽车的使用寿命是10年，双方当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。租赁期限较长的是不动产租赁即房屋租赁。在房屋租赁中，用于承租人居住需要和用于商业性租赁是不一样的。一般来讲，用于居住租赁的承租人希望租期长一些，使这种租赁关系相对稳定一些。商业租赁中，在订立合同时房屋的租价比较低的情况下，承租人就希望将租赁期限订得长一些，租金固定下来；在房屋的租价偏高的时候，出租人就希望租期订得长一些，这样就能保证其得到更多的租金。当双方当事人不能自己寻找一个公平的交点时，法律总是要在利益双方中找出平衡点的。这也是规定最高租赁期限的一个目的。
20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。
租赁合同最长期限，除了各国的立法政策外，在一定程度上与经济发展周期存在着关联。按照经济学常识，所谓经济周期，也称商业周期或景气周期，一般是经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张与收缩，通常表现为繁荣、衰退、萧条与复苏四个阶段。经济周期有短周期、中周期与长周期之分。不同周期的时间长短，不同的经济学家认识不同。英国经济学家阿瑟·刘易斯认为，标准的周期持续时间为9年左右。尽管对经济周期的认识存在争议，但这一判断，比较符合实际情况，得到更多人的认同。确定租赁合同最长期限为20年，相当于两个经济发展周期，大约经历经济周期的四个发展阶段两遍。
很多国家或地区的法律都对租赁合同的最长期限作出限制，但规定并不完全相同。例如，《日本民法典》修改前规定，租赁契约的存续期间不得超过20年，如果当事人约定的租赁期间超过20年的，缩短为20年。而在2017年大修改后，规定租赁的存续期间不能超过50年。以契约约定更长的期间的，其期间缩短为50年。租赁的存续期间，可以更新。但是，其期间自更新之时起不得超过50年。《意大利民法典》规定，租赁不得超过30年，如果约定的租赁期间超过30年或者永久的，则将被减至30年。《德国民法典》第544条规定租赁合同期限超过30年的，30年后，合同的任何一方当事人均可以在遵守法定期限的情况下，发出预告解约通知，但合同期限为出租人或者承租人的终生的，不得发出预告解约通知。不过，1994年《俄罗斯联邦民法典》第683条对住房租赁合同期限的规定比较特殊：住房租赁合同的期限以不得超过5年的期限签订，如果合同中未规定期限的，合同视为以5年为期签订。也就是说，住房租赁合同最长期限只有5年。不知当年《俄罗斯联邦民法典》规定5年为住房租赁合同的最长期限的历史背景，但或许与《俄罗斯联邦民法典》制定时，俄罗斯社会刚刚经历过剧烈的社会变动有关。
我国民法借鉴了上述规定，并且考虑到我国正处在一个市场经济的建立和完善过程之中，经济发展非常迅速，其他社会因素的变化也很快。为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限有所限制很有必要。自1978年以来，中国社会与经济突飞猛进地向前发展，特别是1992年10月，中共十四大正式提出“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”。市场经济的发展有其内在的发展规律，与计划经济有着巨大的区别。2017年10月，党的十九大提出要“加快完善社会主义市场经济体制”。社会主义市场经济体制的完善主要表现为产权制度和要素市场化配置更加完善，更加符合经济发展规律。在这样的大背景下，租赁市场的各种要素在经济发展周期内相对稳定。因此，本法作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。此外，我国《民法典》第705条延续了原《合同法》第214条的“20年最长租赁期限”，还有其他方面的考虑：一是对于土地承包经营权之上的林木种植活动，利用期限较长的，在《民法典》物权编承认了可以自由流动的“土地经营权”之后，长期租用需求可以通过设立土地经营权的方式来实现；二是《民法典》物权编规定的居住区制度给居住性房屋的长期有偿租赁留下了制度空间，有助于进一步弥补“20年最长租赁期限”的制度供给不足。
需要指出的是，本法物权编中土地经营权的出租期限不受本条最长期限的限制，而应受剩余承包期的影响。对土地经营权进行出租流转在性质上与本条中的租赁有所不同。出租的对象并非作为物的范畴内的土地，不是所有人对其所有物的处分行为，而是承包经营权人对其享有的部分权利的限期转让。由土地承包经营权人从集体所有的土地中获得土地的经营使用权，在此基础上出租行为的期限应当受到土地承包期限的约束。土地承包经营权的客体是耕地、林地、草地，其利用方式和特点决定了需要较长期限才能实现使用收益的目的。规模化经营也可以在更大程度上发挥土地资源的价值。本法第332条针对不同性质土地的承包经营权作了不同的最高期限限制，出租土地经营权的最长期限即应由该条规定的范围内剩余承包期来约束。若不加区别地按照20年来限制，没有考虑土地性质与利用的特性，将限制土地经营权发挥经济效益，也违背了制度设立的目的。此外，我国农村土地承包法也直接规定农村土地承包经营权可以依法出租，出租的最长期限为承包期的剩余期限，该剩余期限完全可能长于20年。依特别法优先于普通法的原则，农村土地承包经营权最长租赁期限也应受《农村土地承包法》的限制。[4]
适用指引
一、对“超过二十年的，超过部分无效”的理解
“超过二十年的，超过部分无效”，这是对租赁合同部分无效的规定。一份租赁合同中，如果只是租赁期限超过20年，不存在其他导致合同无效的事由，则只是租赁合同中有关租赁期限超过20年的部分不对双方当事人产生法律约束力，而且是自合同生效之日起超过20年的部分不对双方当事人产生效力。也就是说，20年的租赁期限届满时，出租人有权要求承租人返还租赁物，如果承租人继续使用租赁物，出租人有权提出异议；承租人有权不再交纳租金并退还租赁物。当然，依据诚信原则，出租人不再与承租人维持租赁关系时，应当在合理的时间通知承租人。值得注意的是，超过20年租赁期限的合同，当事人继续保持租赁关系的，为不定期租赁，而不是定期租赁合同。
二、当事人同时签订两份租赁期限前后衔接且超过20年的租赁合同的效力问题
本条规定租赁期限不得超过20年，当然是指当事人签订的每一份租赁合同中约定的期限不得超过20年。如果当事人在签订租赁期限为20年的合同时，同时预先签订一份履行时间为20年之后的租赁合同，后一份租赁合同的租赁期限可以是1年至20年，但后一份合同的履行期限与前一份合同的期限前后衔接，这样后一合同是否有效？例如，2019年12月31日当事人双方签订租赁期限为20年的合同且租赁期限从2020年1月1日起算，同一天双方当事人又签订另一份租赁合同，租赁期限为5年，后一份合同的履行时间从2040年1月1日起算，虽然后一份合同的签订时间可能预先标明为2039年12月31日，也可能还是写明2019年12月31日。从表面看，两份合同各自独立，而且至少在订立时，两份合同均是当事人的真实意思表示。那么后一份合同是否有效？我们倾向于认为后一份合同应当认定为无效。因为，双方当事人通过同时签订两份租赁合同规避了本条有关租赁期限不得超过20年的规定，规避法律强制性规定的合同应为无效。
三、超过20年租赁期限的合同应当指条款齐备的合同，特别应包含租金的约定
如果形式上约定的租赁期限超过20年，但租金等重要事项约定为每年商定，则此种合同的性质构成预约，其租赁期限不宜认定为超过20年。租金条款是租赁合同中最为核心的条款，如果租金条款难以按照合同履行规则及合同解释规则确定，则缺乏租金条款的租赁合同应当认定为未成立。
四、本条与土地或者土地使用权出租期限规定的关系
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定土地使用权可以依法出租，《土地管理法》第63条第2款规定集体经营性建设用地可以依法出租。这两种租赁的期限必须遵守国家有关特别规定。这种特别规定包括两方面：土地使用权的出租不得超过土地使用权出让年限；集体经营性建设用地的租赁期限，按照《土地管理法》第63条第4款的规定，必须遵守国务院制定的具体办法。从法理上分析，这两种租赁的期限争议问题，首先适用国务院的具体规定；如果国务院的具体规定未涉及的情况下，可以参照《民法典》的规定。
