本条的规定有三个功能：
一是提醒功能。该条对租赁合同的书面形式作了相关规定，可以提醒当事人谨慎行事，在合同订立之前深思熟虑，避免因草率决定而承担风险或遭受损失。
二是证据功能。对于6个月以上租期较长的合同，当事人应当采用书面形式，这是因为关于合同是否存在、合同订立的具体内容等事项，经过签名、盖章或按指引的书面形式得以确认，在日后发生纠纷时，能够提供更为明确的证据，从而避免因证据不足而带来的法律风险和责任。这也是考虑到租赁合同特别是房屋租赁合同一般租赁期限较长，采用书面形式作为证据有助于各方当事人在较长的租赁期限内解决争议。
三是保护弱势当事人功能。采用书面形式主要是为了防止交易优势方利用对方的轻率、窘迫而添加不正当的、含糊的条款，由此保障合同双方当事人的合法权益，维护合同的公平性。
关于合同形式，《民法典》合同编通则已作出规定，即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同是有效的，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。这里的法律不仅指相关专门的法律，而且也包括《民法典》合同编分则中规定的对特定合同的特定的书面要求。书面形式可以是合同书、信件等有形表现所载内容的形式，也可以是能随时调查取用的数据电文，如电报、传真、电子邮件等形式。不定期租赁合同最主要指的是在没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，而且在事后也不能够确定租赁期限的租赁合同。不定期租赁应是对双方意思表示不明情形下纠纷解决的一种法律拟制。但此处在租赁合同中的规定，并非必须存在期限不明的情况，而是根据租赁合同的特点，附条件地承认当事人约定的租赁期限。
如前所述，租赁合同需要采取何种形式订立，租赁合同的基本特征是规定本条内容的依据。租赁合同是转让租赁物使用权的合同，出租人转让租赁物的使用权就负有将租赁物交付承租人使用的义务，同时承租人负有在租赁期限届满时返还租赁物的义务，返还的租赁物要符合原状。承租人在使用租赁物时应当按照约定使用，如果对租赁物造成损害要视不同情况承担相应的责任，这些权利义务关系应当明确、具体。在租赁合同中，采用口头形式订立合同有其一定的便利性，如在一些临时使用租赁物的交易中，一名天津的游客到北京临时租一辆自行车游玩，租一架照相机照相，在公园里租游船等，这种临时性使用时间很短，涉及的租金也较少，就不必非要采用书面形式订立合同。但是租赁合同毕竟是将出租人所有的或可支配的财产交付于承租人手中，承租人对其占有使用，对出租人来说有丧失租赁物的风险，如果没有采用书面形式订立合同，一旦发生争议，口说无凭，当事人的权利很难得到保护。
本条所称的超过或低于6个月的租赁期限，应指当事人所约定的租赁期限。同一性质的租赁合同，出于当事人的不同目的和需求，订立的期限可能差异较大。若按照合同对象性质不同进行划分，则一方面可能与当事人的意思相差甚远，造成过于刻板和僵化的判决，另一方面也无法穷尽各类租赁合同的具体情况。为了既便利交易又保证交易安全，本条对租赁合同的形式作了几个层次的规定：
第一，租赁期限不满6个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式。租赁期限为6个月以下的定期租赁合同为不要式合同。所谓定期租赁合同，就是有确定租期的租赁合同，或者虽然没有规定明确的租期，但是在事后可以达成协议确定租期，或者可以通过合同的相关条款、使用租赁物的目的、交易习惯来确定租赁期限的合同。[2]租赁期限为6个月以下的，合同约定有明确的期限，其形式可以自由选择，采用书面形式或口头形式都不会影响合同的效力。本条规定对于租赁期限不足6个月的，可以为不要式合同，也是因为其租赁期限较短。一般来说，租赁期限较短的合同租赁物价值不大（当然不排除大型的机械设备），租赁物使用后变化也不大，租金也较少，租赁关系结束快，证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任，因此，不必要求当事人非以书面形式订立合同。但对于房屋租赁合同即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较高、租金多，按照我国《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。此项规定可以在一定程度上弥补短期租赁涉及金额较大情况下形式要件对交易安全的保护问题。
第二，租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系。因为租期长的合同往往是租赁物价值较高，租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利、义务规定清楚，在将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。
第三，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。一般规定形式要件的条款，是为了提醒当事人尽到审慎义务，重视合同的订立。因而在法律规定需要以书面形式订立的合同，未采用书面形式的，合同无效。但本条降低了书面形式作为生效要件的影响，无论合同成立后，双方是否履行了主要义务，都承认合同效力。但未采用书面形式的，双方可以随时解除合同。该条的立法目的是解决长期租赁情形下期限争议的问题，若否定非书面形式的长期租赁合同的效力，则违背立法初衷。以不定期租赁作为不采用书面形式的后果，促使欲保持交易稳定性的当事人注重满足订立合同的形式要件。同时，对欲保持交易状态灵活性的当事人给予从合同中摆脱的可能性。
但租赁期6个月以上的合同，若能确定租赁期的，应当视为定期合同。在《民法典》制定前，并未规定“无法确定租赁期”的情形下才能视为不定期租赁，因而不采用书面形式的，法律是否应一律将其视为不定期租赁存在争议。对租赁期限的约定，应当由当事人协商。法律一般不应干涉当事人对期限的约定。定期租赁和不定期租赁，其合同的形式和效力等，其在法律规定上有所不同，若一律视为不定期租赁，则过于僵化，有违合同自由的原则，也不符合民法的诚信原则和公平原则。因此，《民法典》作出相应修改。在本条规定中，即使应采用书面形式而未采用，也有可以视为定期租赁的情况。其一，如果租赁合同虽未采用书面形式，但双方当事人对租赁期限无争议的，应为定期租赁。其二，即使双方当事人对租赁期限有争议，但一方如果能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。其三，若双方对租赁期限有争议，可以参照《民法典》第510条确定租赁期限，也可以适用第730条关于租赁期限“没有约定或约定不明”情形下的规定。“无法确定”的表述意味着，不仅当事人自身可以对约定期限情况进行举证证明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下交易习惯、行业标准等规定进行推定。这体现了充分保障当事人意思自治，增加了将此类合同认定为定期合同的可能性，维护交易的稳定性。
对租赁合同形式的要求与立法政策以及对合同形式的认识相关。不同国家和地区的法律对此问题的规定并不完全一致。《日本民法典》对租赁合同的形式未作要求。该法债权编“契约”一章中，设有“租赁”专节，但无任何条文涉及合同形式。《德国民法典》第585条之一规定，农地收益租赁契约，其期限逾两年而未以书面制定者，视为不定期限。即期限超过2年的土地用益租赁合同，须采用书面形式。未遵守此形式规定订立的合同，视为不定期租赁。《俄罗斯联邦民法典》第674条规定，住房租赁合同以书面形式签订。而《法国民法典》第1714条规定，租赁得以书面或口头为之，但涉及农产租赁时，适用土地租赁与雇佣佃农之特别规定者，不在此限。该法第1715条进一步规定，如非经书面方式进行的租赁尚未执行，在一方当事人否认存在此种租赁时，不论租金如何低微，即使他方认为其已经交纳定金，有关是否有此租赁的证据，均不得以证人证明之。
适用指引
一、本条对租赁合同的形式要求更加灵活，与原《合同法》第215条的规定稍有不同
原《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本条在此基础上增加了“无法确定租赁期限的”条件。这一规定更加合理。毕竟所谓不定期租赁合同是指租赁期限不确定，但如果当事人能够通过其他方式确定租赁期限的，就不应当视为不定期租赁。例如，住房租赁合同中，承租人一次性交付了1年或者1年以上的租金，而且出租人也接受了租金，即使双方未以书面形式订立合同，亦不宜视为不定期租赁。本条中的“无法确定”，从反面解释，是指除了书面形式外，还可以通过口头形式或者其他形式确定租赁期限。所谓口头形式，是指双方当事人口头上均认可6个月以上的租赁期限。不过，口头形式并不意味着不产生任何文字的凭证，如承租人通过电子支付手段向出租人交付租金等。所谓其他形式，通常是指推定形式，即当事人未采用语言、文字表达其意思，仅用行为甚至沉默向对方发出要约，对方接受该要约，作出一定或者指定的行为作为承诺。人民法院在审理涉及租赁合同纠纷案件时，能够仅从双方当事人从事的民事法律行为推定双方具有订立合同意愿的，就可以认定为《民法典》规定的订立合同的“其他形式”。
二、本条只是就租赁合同形式所作的一般性规定，法律、行政法规另有规定的，应当遵照其规定
《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”根据这一规定，凡是房屋租赁合同，无论租赁期限是否超过6个月，都应当以书面形式订立。之所以如此规定，一方面是因为房屋租赁合同涉及承租人的居住权问题，关系到老百姓的安居乐业与社会秩序的和谐；另一方面是为了落实《城市房地产管理法》对房产交易的管理要求。除《城市房地产管理法》外，其他法律也有规定。如《民用航空法》第26条规定“民用航空器租赁合同，包括融资租赁合同和其他租赁合同，应当以书面形式订立”，《海商法》第128条规定“船舶租用合同，包括定期租船合同和光船租赁合同，均应当书面订立”等。另外，根据《政府采购法》第2条与第44条规定，政府以租赁形式有偿取得货物、工程和服务时，应当采用书面合同形式。一些行政法规对合同的书面形式也有具体要求。例如，《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第17条规定：“租赁经营合同应当采用书面形式……”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽未直接规定土地使用权租赁合同必须采用书面形式，但该条例从管理的角度规定了租赁必须登记，而不采用书面形式是无法登记的。
三、书面租赁合同有利于确定履行合同的承租人
由于城市化进程加快，大量人口涌入城市，城市房屋租赁市场异常火爆，一些出租人为了追求高租金收入，“一房数租”的现象随之出现。在这种情形下，同一出租房屋上存在两份或者两份以上的房屋租赁合同且承租人均主张履行合同时，就如何确定承租人，《房屋租赁合同司法解释》第5条第1款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”如果当事人不以书面形式订立房屋租赁合同，承租人就难以证明自己合法占有租赁房屋、难以备案，甚至难以证明合同的成立。
