本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任的一般规定。除本条外，《民法典》第712条（维修义务），第723条（权利瑕疵担保责任）、第724条（承租人的特别解除权），第729条（风险负担），第731条（租赁物质量缺陷）等，共同构成关于租赁物瑕疵的规范群，保障承租人在租赁期间对租赁物的使用收益权。
就租赁合同而言，出租人订立租赁合同的目的是收取租金，承租人订立合同的目的是通过租赁标的物获取其使用价值。双方基于各自目的签订合同，并希望合同可以顺利履行，以实现各自目的。但在现实生活中，合同的履行并非总是如双方当事人所期待的一般顺利。承租人交付了租金，但出租人提供的租赁物难免存在瑕疵情况，该瑕疵是对租赁合同的破坏，其存在直接影响了承租人对租赁物的使用和收益，妨害了双方利益的平衡。承租人受到租赁标的物的物之瑕疵或权利瑕疵的限制，或由于租赁物本身品质等方面不符合约定，或由于第三人主张实现抵押权而不能使用。在这种情况下，承租人相对处于弱势一方，其权利更容易受到侵害。[1]本条规定正是为了有效保护承租人的合法权益，在承租人支付租金后保证其仍然能够继续享有租赁物的使用收益权。
立法者的目的在于提高商品经济交易的效率，尽量减少和避免无效交易，保障交易安全。在租赁合同中，只有履行此种义务才能使承租人实现对租赁物的正常占有和使用，从而达到租赁目的。如果租赁物不符合约定的利用状态，可能导致承租人租赁目的无法实现。因此，在租赁期限内，承租人有义务保持租赁物符合约定的用途。还需要指出的是，出租人所负有的保持租赁物符合约定用途的义务，是其负有的维修和修缮租赁物义务的前提和基础。[2]
本条规定的是出租人的两项义务：一是向承租人交付租赁物的义务，二是对租赁物的瑕疵承担担保责任。这两项义务是出租人的重要义务，其他义务如维修义务、出卖租赁物的通知义务等是由这两个义务派生而来。
（一）出租人的交付义务
本条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。所谓交付是将租赁物的转移占有至承租人。因为承租人要取得租赁物的使用权必须对该租赁物实现占有，占有是能够使用的前提。因此，承租人有权要求出租人按照约定向其交付租赁物。《民法典》第226条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”故租赁合同成立前，租赁物已经由承租人直接占有的，租赁合同成立之时即为交付之时。承租人自此即可直接对租赁物使用、收益。租赁合同成立时，承租人尚未占有租赁物的，出租人应当将租赁物的占有移转承租人。
所谓按照约定交付租赁物，包括按照约定的租赁物的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。出租人交付的租赁物必须符合约定的使用目的。除非当事人另有约定或者法律另有规定外，如果租赁物分主物和从物时，在交付主物的同时应将从物一并交付承租人。例如，交付的租赁物为汽车时，在交付汽车的同时应将汽车钥匙一并交给承租人。交付的地点可以是承租人所在地，也可以是出租人所在地。这由合同的履行地点决定，如一建筑企业租赁塔吊，出租人可将塔吊送到建筑工地，也可以由承租人到出租人处将塔吊拉走。出租人交付的租赁物必须符合合同约定的使用目的。值得注意的是，出租人未按照约定的时间交付租赁物，构成迟延履行或者构成不能履行，除存在免责事由外，应负违约责任。承租人虽然按时交付了租赁物，但所交付的租赁物不适合约定的使用、收益的目的，造成承租人的租赁目的不能实现，构成不完全履行或者构成不能履行，除非存在免责事由，应当承担违约责任或者瑕疵担保责任。
租赁合同系继续性合同，承租人在租赁合同存续期间，有权连续对租赁物占有、使用与收益。因而出租人将符合约定的租赁物交付承租人之后，不仅必须消极地容忍且不妨碍承租人使用与收益，而且还必须积极地在租赁合同存续期间保持租赁物适合于承租人使用与收益，使承租人对租赁物能够圆满地使用与收益。如果在租赁期间，租赁物被毁损，出租人应当负责维修，以恢复承租人的使用与收益。值得注意的是，租赁物被第三人不法侵占、损害等，造成承租人无法正常使用与收益时，出租人与承租人均负有排除妨害的义务。首先，《民法典》第462条第1款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”依此规定，承租人基于占有而享有请求不法侵占、损害租赁物的第三人排除妨害。不过，出租人排除该妨害的义务不因承租人排除妨害请求权而免除。其次，承租人将租赁物转租，次承租人在转租合同终止后不返还租赁物的，出租人有排除妨害的义务。转租，包括经出租人同意的转租与出租人不同意的转租。出租人不同意的转租，承租人构成违约，转租的结果完全由承租人自行承担，包括排除对租赁物的妨害。出租人同意转租的，依照《民法典》第716条的规定，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，在承租人丧失对租赁物的占有的情况下，出租人应当承担排除妨害的义务。
在交付方式上，根据动产与不动产而有所不同。动产的交付方式包括现实交付与观念交付，若当事人以指示交付或占有改定的形式进行交付，实际上在完成交付时承租人并未取得实际的占有。因此，根据立法目的以及租赁合同的特性，即以使用收益为主要目的，此处应作限缩解释，认为若未对交付方式作特别约定，应将动产的占有进行实际转移才算完成义务。从法条的协调性看，其后规定瑕疵担保的责任，也是强调在承租人直接占有后可能发生问题的情形，故而不应承认间接占有完成即完成交付义务。但当事人若特别约定，同意出租人以观念交付的任意一种形式完成交付，则应在尊重意思自治前提下当事人的选择。而不动产的交付，如租赁房屋的情形下，考虑到租赁合同的交付主要为满足承租人的使用收益需要，因此，应当是出租人为承租人入住所应完成的相应义务，如腾房、交付钥匙等系列行为。
（二）出租人对租赁物的瑕疵负担保责任
租赁合同为双务、有偿合同，原则上可以准用《民法典》中有关买卖瑕疵担保责任的规定。瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任。包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。租赁合同与买卖合同在性质上都属于有偿合同，其合同标的都是特定的物，存在一定的共性。依据《民法典》第646条规定，法律对其他有偿合同没有规定的，可参照买卖合同的有关规定，因此租赁合同可适用买卖合同的相关规定，出租人就租赁标的物负有权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，同样也存在租赁物存在权利瑕疵影响承租人权利的情形。且实务中将标的物受法律限制认定为物的瑕疵。如租赁房屋为办公之用，但其后得知该房只能用于居住需要，无法获得营业执照，即认为标的物存在瑕疵。
约定的用途，不仅包括租赁物本身的使用功能性用途，同时也应包含依据不同的合同具体目的，当事人所约定的租赁物功能性以外的其他用途。首先，出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。例如，电脑能够正常设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用；电冰箱能够正常制冷，发挥储藏作用等。其次，若双方约定了租赁物特殊使用目的之下的用途，出租人也应尽到相应的瑕疵担保义务。如租赁房屋来存放珍贵艺术品，则若双方有相关约定，则出租人需要对房屋的储存条件如湿度等尽到维护义务。因此，在标的物存在轻微瑕疵影响租赁物的使用功能时，可请求出租人进行维修补救等履行修缮义务。同时，由于标的物的用途与合同的订立目的紧密联系，因此对于保持租赁物符合约定用途的语义也未排除标的物，标的物如有瑕疵使租赁物无法满足约定用途，以至于无法实现合同目的。在此种情形中，承租人可适用关于瑕疵担保责任的相关规定请求出租人承担违约责任。一般而言，承租人订立合同时，明知租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修，减少租金或解除合同。我国司法实践中亦承认出租人应对租赁标的在功能上的特别限制负有告知的义务。在特殊情况下，即使承租人知道租赁物有瑕疵，出租人也要负有瑕疵担保责任。即《民法典》第731条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。[3]
适用指引
一、房屋出租人交付房屋的特殊问题
（一）房屋出租人不能依照合同约定交付房屋的，应当承担违约责任
《城镇房屋租赁合同解释》第5条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
（二）租赁关系中同时履行抗辩权及先履行抗辩权的适用
承租人占有、使用、收益租赁物是租赁的本质所在。承租人租赁目的的实现，有赖于出租人依约交付租赁物，并随时保持租赁物适合于承租人使用与收益的状态。租赁关系的特征表明出租人交付租赁物是主给付义务，与承租人支付租金的义务形成对价关系。因而承租人享有同时履行抗辩权与先履行抗辩权。不过，应当注意的是，出租人交付了适合承租人使用与收益的租赁物，但若出租人未能履行合同约定的从义务时，承租人不享有履行抗辩权拒付租金。譬如，租赁合同约定，出租人在合同签订后10日内向承租人出示租赁物所有权证明，出租人于此期间出示了其法定代表人对该租赁房屋的所有权证或者出示了合法有效的房屋买卖合同并声明所有权证在办理之中。这两种情形下，承租人若不予认可，可否援引《民法典》第526条有关先履行抗辩权规定拒付租金？由于出租人对租赁房屋拥有所有权的义务并非主给付义务，而是从给付义务，该项义务与承租人支付租金的义务的关系不形成对价关系，也不符合从给付与主给付义务之间均可成立履行抗辩权或者同时抗辩权的情形，所以在前述两种情形下，能够保证承租人使用与收益租赁房屋，承租人拒付租金的请求不应得到法院的支持。
二、瑕疵担保责任的效力
第一，出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段均有要求：一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用和收益。二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间如果租赁物本身出现问题，承租人请求出租人进行维修时，出租人应对其及时进行维修，以保证承租人的正常使用。出租人如不能及时予以维修，承租人可以自行维修，维修的费用应由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，承租人有权请求减少租金或延长租期。出租人所负物的瑕疵担保责任贯穿于租赁关系存续期间，这与租赁合同的继续性特点相关。这一点，与买卖合同中出卖人的物的瑕疵担保责任期间是不同的。
第二，准确把握法律关于权利瑕疵担保的规定。租赁合同中的权利瑕疵担保，是指出租人应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用与收益的权利。第三人主张的权利，包括所有权、用益物权与担保物权。只有第三人主张的权利足以部分或者全部妨害承租人使用、收益租赁物时，才产生权利瑕疵担保问题。譬如，第三人就租赁物主张所有权，但若第三人主张的所有权是在租赁合同成立之后取得的，依照《民法典》第725条“租赁物在承租人依据租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，不影响承租人对租赁物的使用与收益，当然不构成权利瑕疵问题。但是如果出租人擅自将第三人所有的房屋出租，该第三人主张房屋所有权，承租人无权对抗，就产生了出租人权利瑕疵担保责任问题。又譬如，第三人就租赁物设立行使担保物权如质权、留置权，需要移转占有，显然妨害承租人使用、收益租赁物，自然产生权利瑕疵担保责任问题。抵押权的设立不需要转移占有，抵押权的行使结果是受让人继受取得抵押物的所有权，依照《民法典》第405条的规定，承租人使用与收益租赁物不会受到妨害，不产生权利瑕疵担保问题。但是，抵押权设立后抵押物出租的，《民法典》中删除了原《物权法》第190条中“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的内容，表明承租人使用、收益租赁物不受抵押关系的影响。毕竟抵押权人享有的权利只是优先受偿的权利。《民法典》删除原《物权法》的前述内容，与《民法典》确立的“买卖不破租赁”原则一致。
第三人就租赁物主张权利，妨害承租人完全不能使用、收益租赁物与部分不能使用、收益租赁物的法律后果应予以区分：全部不能的，承租人可不支付租金；部分不能的，承租人可少付租金。按照《民法典》第724条规定，“租赁物权属有争议”“因出租人原因致使租赁物无法使用的”，承租人可以解除合同。
比照《民法典》第613条有关买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担瑕疵担保责任的规定，承租人知道或者应当知道第三人对租赁物享有所有权、用益物权或者担保物权，将影响承租人使用、收益租赁物却依然订立租赁合同的，应当视为自愿承担第三人届时就租赁物主张权利的风险，出租人不承担权利瑕疵担保责任。但此种情形下，不表明租赁合同不能终止或者解除，更不表明承租人必须支付租金。否则，显失公平。[4]
三、出租人违约时的承租人救济措施
出租人违反前述合同义务时，承租方可以根据违约程度的差异选择相应的救济措施。对此，《民法典》第713条、第723条、第724条、第729条和第731条针对多种形态的违约行为规定了承租人的救济措施。这些规定大致可以分为如下类别：
一是请求支付维修费用。在租赁物需要维修时，承租人首先应当请求出租人履行维修义务。但如果出租人在合理期限内未能履行维修义务，则承租人可以自行维修并请求出租人承担合理的维修费用。除面临紧急情形外，承租人不得径直维修租赁物并请求出租人承担维修费用。因为此种维修可能不符合出租人的维修计划并增加维修成本。
二是请求减免租金。原则上看，只要是因为出租人一方的原因使租赁物处于不适租状态，使承租人在一段租期内无法正常利用租赁物或者在整个租期内无法使用部分租赁物的，承租人都可以请求减少或者免除相应部分的租金。
三是请求延长租期。对于出于出租人原因需要维修租赁物，且维修期间影响承租人使用的，承租人除了可以请求减免相应的租金之外，还可以选择延长租期，以弥补其租用利益的损失。
四是请求解除合同。承租人除了可以依据《民法典》第563条规定一般解除事由解除合同之外，还享有依据《民法典》第724条、第729条、第731条规定的事由解除合同。这些事由主要包括：非因承租人的原因，租赁物全部或者部分无法使用，致使租赁合同目的无法实现。承租人解除合同后，可以按照《民法典》第566条的规定，确定解除后的法律后果。
五是请求赔偿损失。除了可以请求出租人赔偿因为无法使用租赁物而遭受的损失之外，承租人还可以请求出租人赔偿因出租人过错引发的其他人身财产损失。
