本条第1款规定了承租人对租赁物进行改善或者增设他物需满足的前提条件，要求承租人对租赁物改善或增设他物必须征得出租人同意；第2款规定了承租人在未经出租人同意的情况下擅自对租赁物进行改善或者增设他物的法律后果。
（一）要求承租人对租赁物改善或者增设他物必须征得出租人同意的必要性
本条所谓对租赁物进行改善，是指在对租赁物不作根本改变的情况下，通过改良租赁物的性能，增加其本身的效用和价值。如将租用汽车的化油器更换为电喷发动机，使其性能更优。所谓对租赁物增设他物，又叫添附，是指在原有的租赁物上添加他物，如在对租赁的房屋进行装修或在房屋内安装空调等设施。无论是对租赁物进行改善，还是对租赁物增设他物，都是对租赁物的一种改变，均可能导致租赁物的价值发生变化，进而对出租人的权益产生一定程度的影响。承租人对租赁物只享有占有、使用的权利，而不具有处分权。但实践中，在租赁关系存续期间，租赁物由承租人占有、使用，在出租人的控制范围之外，承租人可能会按照自己的意愿对租赁物进行改善或者增设他物。因此，为了保护出租人的合法权益，有必要对承租人改善租赁物或者在租赁物上增设他物的行为进行规范。
在租赁法律关系中，出租人向承租人让渡的是租赁物的使用权，租赁物为承租人占有、使用过程中，租赁物的所有权仍然由出租人享有。因此，出租人负有向承租人提供符合合同约定的租赁物以及维持租赁物始终处于适于使用、收益状态的义务；而承租人负有合理使用租赁物以及在租赁关系终止之后，及时向承租人返还租赁物的义务。通常情况下，承租人返还租赁物时应当使租赁物保持或者恢复到租赁时的状态，做到“原物返还”。一般来说，出租人不希望承租人对租赁物进行改善或增设他物，因为其有可能要为租赁物的改变付出相应的代价。但是，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，也有可能整体上增加租赁物的经济价值或使用价值，使租赁物更加充分有效地发挥作用。即承租人对租赁物进行改善或者增设他物后，租赁物的整体价值和效能不仅不会遭到减损，反而有可能得到提升。基于对租赁物享有的所有权，出租人完全可能因承租人对租赁物的改善或增设他物而受益。因此，对于承租人对租赁物进行改善或者增设他物的行为，法律并不绝对禁止。该条规定承租人返还租赁物时，租赁物应当尽量符合按照约定或者根据租赁物性质使用后的状态。并未要求租赁物必须恢复至租赁时的原状，而是首先从意思自治的角度出发，将出租人与承租人的约定作为确定租赁物返还时应有状态的首要依据。综上，基于物尽其用以及避免纠纷等多重考量，根据本条规定，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，应当征得出租人的同意。
（二）出租人同意的法律效果和具体形式
1.出租人同意的法律效果
出租人同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，因承租人的行为符合出租人的意愿，出租人自然就应接受承租人返还租赁物时租赁物的形态或者使用价值发生改变的后果，即便承租人对租赁物进行改善或者增设他物最终给租赁物在客观上造成了一定的损害，并可能使出租人为之有所付出，出租人也不得由此主张由承租人承担违约责任。具体处理规则如下：
第一，承租人可以要求出租人偿还由于改善或者增设他物使租赁物的价值增加的那部分费用。但仅限于合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人实际支付的数额为准。
第二，对于增设他物的，如果可以拆除并不影响租赁物的原状，承租人最好拆除，承租人也有权拆除。因此，增设物能拆除且不影响恢复租赁物原状的，承租人应尽量拆除并使租赁物恢复原状。如果出租人对增设物表示可以不拆除并愿意支付增加的费用的，也可以不拆除。如果增设物无法拆除或拆除成本过高，承租人也可以不拆除。
2.出租人同意的具体形式
因合同关系奉行意思自治原则，行为人得依其意思形成私法上之权利义务关系。承租人对租赁物进行改善或者增设他物，亦可由双方在租赁合同中作出明确约定，该约定应当视为出租人已经同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物。如租赁合同就承租人对租赁物进行改善或者增设他物作出约定的，双方均应当按照合同约定履行，否则应当承担违约责任。如租赁合同对承租人改善或增设他物未作约定的，承租人征得出租人的同意时，应当就改善或者增设他物的情况向出租人作出通知，该通知既可以采取口头的形式，也可以采取书面的形式，但无论通过哪种形式，应以出租人知晓相关内容为准。出租人收到通知后，应当及时回复承租人，是否同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物。通常来讲，出租人只有以明示的方式回复同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，方才发生法律效力，出租人单纯的沉默或者不作为，不能认为出租人已经同意。因此，出租人收到承租人的通知之后，在合理期限内没有作出回复的，应视为出租人不同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物。但是，法律并不排除在符合某些特定的情形下，出租人可以默示的方式表示同意。例如，依照租赁物性质，承租人必须对租赁物进行改善或者增设他物才能实现合同目的的，出租人虽未明示同意，亦可由承租人对租赁物的合理使用加以解释，出租人不得以未明确同意承租人加以改造主张由其承担责任。
（三）承租人擅自对租赁物改善或增设他物的法律后果
1.恢复原状或者赔偿损失的请求权基础
如承租人在未经出租人同意的情况下，擅自对租赁物进行改善或者增设他物，该行为属于典型的事实行为。虽然该事实行为的发生不需要承租人具有形成法律效果的意思，但因该行为具有法律上的意义，仍然能够产生一定的法律效果。一方面，一般认为，在未经出租人同意的情况下，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，违反租赁合同为承租人设定的应当合理使用并妥善保管租赁物的义务，构成违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另一方面，该行为也可能同时侵害出租人的所有权，构成侵权行为，应当承担停止侵害、返还财产、恢复原状或者赔偿损失等侵权责任。因此，这里存在违约责任和侵权责任竞合的问题。
在两种责任竞合的情况下，同一种损害被两种法律规范基于不同的规范目的评价，其法律效果多有差异，在实体法上的责任成立与责任承担、程序法上的诉讼管辖与举证责任等方面都存在不同。此时，应当允许出租人自行权衡利弊，择一提出主张。
2.恢复原状或者赔偿损失的具体适用
所谓的恢复原状，在普通法表述为“restitution”，德国民法表述为“naturalersatz”“naturalrestitution”。在不同的民法制度中，恢复原状的含义不尽一致。从文义解释的角度，本条规定出租人可以请求承租人承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任，这意味着出租人在要求承租人承担责任时必须在二者中作出选择。因此，就本条规定的承租人未经出租人同意擅自对租赁物进行改善或增设他物的情形，恢复原状与赔偿损失的责任形式不能同时适用。广义上的恢复原状指的是将双方的法律关系恢复到双方订立合同时的状态，就财产关系的恢复复而言，广义的恢复原状包括实物形态及其经济价值、使用价值等方面的恢复原状。而赔偿损失是指通过支付金钱弥补财产损害的民事责任形式。由此可见，广义的恢复原状包括应当包括赔偿损失。
在债权法领域，出租人主张恢复原状不仅可以要求承租人修复租赁物物理形态上的损害，还可以要求弥补出租人因此所受的其他经济损失。无论出租人选择主张恢复原状还是赔偿损失，均可请求由承租人赔偿损失，并且无论出租人主张恢复原状或者赔偿损失，均应以完全弥补出租人由承租人擅自对租赁物进行改善或者增设他物而导致的全部损失为标准。因为赔偿损失的民事责任形式，不仅适用于违约责任，也适用于侵权行为及其他一些民事违法行为所造成的损失。
当然，恢复原状与赔偿损失之间存在明显的功能区分。恢复原状包括“原物返还”的意思，并且对恢复原状应首先作出“原物返还”的理解，而赔偿损失通常仅指通过支付金钱的方式弥补损失。当原物返还无法实现，或者实现所需的成本过高时，应当允许承租人以提供替代物品或者折价补偿的方式承担责任。总之，当出租人提出恢复原状的主张时，应当首先考虑承租人对租赁物进行改善或者增设的具体情况，并对能否由承租人将租赁物恢复租赁时的状态或者恢复原来状态的成本是否过高作出评估，以实现租赁物的原物返还作为优先追求，之后再考虑替代履行、折价补偿以及损害赔偿的责任承担方式。
适用指引
一、承租人对租赁物进行改善或者增设他物时的费用负担
承租人对租赁物进行改善或者在租赁物上增设他物时，所产生费用通常由承租人先行垫付。按照意思自治原则，改善或者增设费用最终由谁负担，可由租赁合同双方进行约定或者协商，但在双方对此没有约定或者约定不明，又不能通过协商达成一致的情况下，实践中容易引发争议。
通说认为，如果承租人没有经过出租人同意，擅自对租赁物进行改善或者增设他物，因承租人对该费用的支出存在过错，并不具备向出租人提出费用返还主张的基础。但是，如果承租人对租赁物的改善或者增设他物，已经征得出租人的同意，关于租赁物改善或者增设他物的费用负担，可以比照添附行为，适用如下规则：租赁关系存续期间，作为实际占有、使用租赁物的主体，承租人垫付费用后，可以继续利用租赁物，在双方租赁关系终止时，应当依公平原则，根据此时租赁物的价值状况以及改善租赁物时所支付的费用，判令由出租人与承租人双方合理分担相应费用。
具体而言，经改善或者增设他物后，租赁物的价值低于原租赁物价值的，应由承租人自行负担相关费用；经改善或者增设他物后，租赁物的价值高于原租赁物价值的，添附部分的价值可作为不当得利处理，添附部分归属于出租人所有的，可判令由出租人对承租人作出适当补偿，在将添附部分的现有价值与改善租赁物所支出的费用相比较后，以较低者为准。
二、承租人擅自对租赁物改善或增设他物，出租人主张由承租人承担恢复原状或赔偿损失责任的，能否同时主张由承租人支付违约金
租赁合同约定了违约金条款的，承租人违反合同约定，擅自对租赁物进行改善或者增设他物时，出租人可以依照租赁合同约定主张由承租人支付违约金。但是，对于出租人是否可以在主张由承租人承担恢复原状或者赔偿损失的责任的同时，又请求由承租人按照合同约定支付违约金，实践中存在争议。通常认为，如果出租人选择以承租人擅自对租赁物改善或增设他物的行为侵害其对租赁物的权益为由提起诉讼的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失，但因侵权责任只保护固有利益，而不保护履行利益，出租人不得又依合同中的违约金条款主张承租人支付违约金，对此主张，人民法院不应予以支持。如果出租人以承租人对租赁物的改善或者增设他物行为违反租赁合同约定提起诉讼，请求承租人恢复原状或者赔偿损失，同时又主张承租人依合同支付违约金的，因我国法律并未明确禁止对民事责任的合并适用，人民法院应基于恢复原状、赔偿损失与支付违约金的各项功能加以分析。由于恢复原状、赔偿损失的功能在于使受损物回复到受损前的状态，而违约金属于违反约定义务应承担的民事责任，并以有约定为适用前提，并且违约金除了有填补损失的功能，还有惩罚违约行为的功能。因此，双方约定违约金的金额可以适当高于出租人的损失，高出损失的部分体现的就是违约金的惩罚功能，在不重复适用的情况下，对于要求承租人支付具备惩罚性功能的部分违约金的主张，人民法院应予支持。
