（一）出租人同意的意思表示推定
1.意思表示的种类
根据《民法典》第140条的规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。所谓明示的意思表示，就是行为人以作为的方式使得相对人能够直接了解意思表示的内容。以明示方式作出的意思表示具有直接、明确、不易产生纠纷等特征。所以在实践中，明示的意思表示是运用得最为广泛的一种形式。比较典型的是表意人采用口头、书面方式直接向相对人作出的意思表示。所谓默示的意思表示，是指行为人虽没有以语言或文字等明示方式作出意思表示，但以行为的方式作出了意思表示。这种方式虽不如明示方式直接表达出意思表示的内容，但通过其行为可以推定其作出一定的意思表示。意思表示原则上都需要以明示或者默示的方式作出。但是在现实生活中也会出现一种特殊情形，即行为人作出意思表示时既无语言等明示方式，也无行为等默示方式，在一定条件下仍可视为意思表示。这种情形就是以沉默的方式作出的意思表示。沉默是一种既无语言表示也无行为表示的纯粹的缄默，是一种完全的不作为，从法学理论和比较法上看，原则上纯粹的不作为不能视为当事人有意思表示，只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
2.本条款背后的意思表示推定
出租人同意承租人转租后，将对出租人、承租人和次承租人都产生一定的法律后果，因此，出租人将该同意的意思表示于外的行为，属于意思表示。本条可以认为是对出租人在知道或者应当知道承租人转租情况下的“沉默”，明确规定了应被视为出租人同意的意思表示。根据该规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的行为，被视为出租人同意转租，即“出租人同意转租”是通过出租人未就转租事实提出异议的行为而被视为具有同意转租的意思表示。
（二）出租人同意与转租合同的效力
《民法典》的本条规定与司法解释上述条款相比，除了按照立法规范调整了规范表达方式之外，最重要的区别在于，《民法典》的规定并未涉及转租合同的法律效力，而仅就出租人同意转租的意思表示推定规则进行了规定。由此产生的问题是出租人未明确同意承租人转租，根据本条规定亦不能推定出租人同意转租的情况下，承租人与次承租人签订的转租合同是否有效？
从《民法典》租赁合同的其他规定看，仅在第716条第2款规定了“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，对转租合同的法律效力，依旧没有给出直接而明确的规定。对于未取得出租人同意的转租合同的法律效力的认定，须遵从《民法典》确立的合同效力认定标准以及生效司法解释的规定予以认定。《民法典》删除原《合同法》第51条规定，并在第597条规定了未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同的情况下，我们认为，无论承租人是否取得出租人同意，其对外签订的转租合同均不应因出租人未同意而成为转租合同的效力障碍。
（三）立法现实意义
房屋租赁关系的基础是出租人对承租人的了解和信任。如果承租人擅自转租，不仅会破坏出租人对承租人的信任，而且还将减弱出租人对租赁物的控制力，增加租赁物被毁损以及不能收取租金的风险，因此，《民法典》规定承租人转租应当经过出租人的同意或追认。但是，如果出租人明知承租人转租的事实，却不明确表示追认或提出异议，将使承租人和次承租人的利益长期陷入不稳定状态，不利于社会的和谐、稳定和发展。同时也要考虑到，租赁物在租赁期限内完全处于承租人的实际控制下，出租人往往难以及时发现租赁物被违法转租的事实。对于价值较高的租赁物，出租人往往还需要考察次承租人的资质、能力和背景等方能作出是否同意转租的决定。基于此，本条规定赋予了出租人一定的期限，即自知道或应当知道承租人转租的事实之日起6个月。在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
（四）6个月异议期的性质
从异议期的规定目的看，主要是为了在维护交易秩序安全稳定和保护出租人权益之间寻求平衡，从现实交易情况，特别是《城镇房屋租赁合同解释》自2009年颁布实施以来的司法实践情况看，6个月的异议期是较为合适的。
关于6个月异议期的性质。《民法典》第716条第2款规定了承租人未经出租人同意转租情形下出租人的合同解除权，而根据本条的规定，一旦6个月异议期经过，出租人未就承租人转租行为提出异议，就会被推定为同意转租，从而丧失根据上述法律规定条款获得的合同解除权，因此应当认为本条规定的6个月的异议期属于除斥期间，不能适用《民法典》总则编第9章中关于诉讼时效中止、中断以及延长等规定。
适用指引
一、出租人知道或者应当知道承租人转租的认定
对于出租人是否知道转租事实，本条法律规定采取了通常的主、客观相结合的判断标准，即出租人确实知道，或者按照通常认知标准出租人应当知道转租事实的存在。在审判实践中，对出租人是否知道或者应当知道的事实，往往会产生争议，在事实认定时，应当注意准确分配当事人的举证责任。结合案件当事人的主张，通常承租人或者次承租人主张出租人虽然没有明示同意转租，但因其知道或者应当知道转租事实且未在法律规定的异议期内提出异议，从而应当认定出租人同意转租时，应当就该“出租人知道或者应当知道”的事实主张承担举证证明责任，提供相应证据证明出租人通过收取租金、张贴通知、物业管理等方式，实际了解转租事实。需要注意的是，出租人了解次承租人实际使用租赁物的事实，与了解次承租人自承租人处转租的事实之间仍存在一定差异，当然，这一差异在商业租赁合同的履行中，可能通过商业常识得到相当程度的弥合，在民事租赁合同中，则存在更大的不确定性，应当予以注意。明确由哪一方当事人承担出租人知道或者应当知道转租事实的举证证明责任，在审判实践中的重要意义在于，当双方当事人的举证使法官对出租人是否知道这一事实的认定产生困难，即待证事实陷于真伪不明时，应当由哪一方当事人承担举证不能的不利后果。
二、出租人提出异议的认定
本条对出租人异议的具体方式未作出明确规定。从经济生活的实际情况看，出租人可能以口头或者书面的方式提出异议，亦可能以直接向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁等争议解决方式提出异议。我们认为，在法律未明确限定的情况下，以上异议方式均可产生相应的法律效果。同前述问题一样，在审判实践中，同样是一个事实认定问题。出租人主张已经就不同意转租提出过异议的，应当就该事实承担相应的举证证明责任，并在不能确证此等事实的情况下，承担相应的不利后果，即被认定为未就此等转租行为提出异议。
三、出租人同意作为意思表示的推定
在理解和适用该条规定时，应当坚持对“视为出租人同意”系意思表示推定的立法原意。至于该推定能否被推翻，理解上可能存在不同认识。我们认为，无论认为该推定是否属于可以被推翻的推定，在审判实践中，认定出租人“应当知道”和“提出异议”将是至关重要的。简言之，即使该推定理论上可以被推翻，但出租人不能举证证明其沉默行为存在其他意思表示的可能时，推翻这一意思表示推定的现实可能性也很渺茫。而对主张出租人应当知道转租事实的当事人来说，不能举证证明这一事实，亦面临不能推定出租人同意的较大风险。
作为对出租人沉默行为所表达意思表示的推定规则，本条在理解和适用时可能还会面临是否适用意思表示错误规范的问题。不过，由于出租人无论是否同意，都不产生缔结或解除合同的法律效果，结合《民法典》第716条的规定，该同意与否的认定，通常仅在承租人是否构成违约的认定上，成为承租人或次承租人可以援引的防御性规范。而从本条规范性质的角度进一步讨论，则应当认为，该条规定属于补充性规范，即在当事人之间不存在特别约定的情况下适用，而如果当事人之间就此事项存在特别约定，还应坚持尊重当事人特别约定优先原则。比如出租人与承租人明确约定排除出租人沉默行为被推定为同意转租的意思表示，而约定出租人同意必须通过书面形式表达时，不宜轻易否定该约定对当事人的拘束力。
