本条规定的是在承租人已尽了善良管理人的义务的情况下，由于其他原因，造成租赁物的毁损、灭失的，承租人享有何种权利。实践中，租赁物发生损毁、灭失，并不一定导致出租人承担违约责任，而是相应地产生出租人的维修或者更换义务。但在租赁物的毁坏或灭失，导致承租人无法正常使用租赁物的情形下，应由承租人承担违约责任，以保护承租人的合同权利。
根据本条规定，应当注意以下几个方面：
（一）出租人承担违约责任的条件
1.租赁物发生毁损、灭失
所谓租赁物毁损，是指租赁物部分毁坏、损伤。租赁物灭失，是指租赁物客体上不复存在。从物的形态上看，租赁物的损毁、灭失既可以是客观上有形物的损坏、灭失，也可以是有形物体所搭载的无形的数据电文等无形物的损坏、灭失。例如，租赁搭载特定数据库的电子软、硬件设备，无论日常电子软件还是硬件的损毁和灭失都可以导致承租人的使用、收益权利受到损害，因此损毁和灭失租赁物不限于有形物，判断标准是租赁物毁损、灭失是否在客观结果上损害了承租人使用、收益权。
在租赁物是可分物时，因部分是指整体中的局部，全部是各个部分的整体集合，租赁物可能发生部分毁损、灭失的风险。[1]可分物，是指根据物的性质和特点可以进行分割，而且在分割以后不损害物的用途和价值的物。不可分物是因其性质不能分割或者分割后会改变性质或降低其价值的物。物的是否可分，应当结合物的具体情况加以判断，不能过于绝对化。
2.租赁物毁损、灭失影响承租人利用租赁物
租赁物在毁损与灭失因客观形态不同，造成租赁物的损害程度不同。通常而言，租赁物灭失的损害程度高于租赁物毁损。但是，租赁物客体形态的毁损、灭失与租赁物使用、收益目的能否实现并无必然关联。因租赁合同的本质是出让租赁物的使用、收益权，租赁物的毁损并不必然导致承租人的使用、收益权受损。因此，租赁物损毁、灭失的情况下，并不一定导致出租人违约，而应产生出租人的维修或者更换义务，在评判毁损、灭失程度以及采取合理救济措施等方面均应以租赁物的使用、收益价值考量，不能以租赁物现实客观状态为依据。例如，承租车辆被第三人剐蹭，导致油漆脱落的情况下，虽然车辆因第三人侵权导致毁坏，但实际上并不一定影响承租人的使用权，除非车辆的外观属于承租人租赁车辆的重要目的，否则承租人有对租赁物瑕疵的合理限度的容忍义务。
至于是否达到妨碍承租人利用租赁物的程度，要结合租赁物特征、毁损程度、使用目的、租赁合同的特别约定等情况综合判断。例如，在租赁车辆过程中，因不可抗力发生了车身外观损伤，对于接待迎宾使用用途的车辆则可能导致合同目的无法实现，而对于一般家庭自驾旅游使用则不影响其合同目的实现以及使用、收益权利的实现。
3.租赁物的毁损、灭失不可归责于承租人
依照租赁合同的性质，出租人应在租赁期限内向承租人提供符合租赁用途的租赁物，并保证租赁物在租赁期限内持续处于可以使用、收益的状态。但是，因承租人实际占有、使用租赁物，承租人亦负有妥善保管租赁物的义务。因此，对于租赁物损毁、灭失的情况下，应当如何分担责任，应以双方对租赁物的毁损、灭失是否具有过错以及过错程度为准。本条所指“不可归责于承租人的事由”，统指由承租人以外的原因导致租赁物毁损灭失。
通说认为，“不可归责于承租人的事由”包含三种情形：一是因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的。不可抗力的条件是不能预见、不能避免，并且不能克服。例如，租赁期限内房屋因地震等自然灾害发生毁损。不可抗力为法定免责事由，因此，在出现不可抗力时，租赁物毁损、灭失，承租人不承担责任。二是因意外事件造成租赁物毁损灭失的。例如，在租赁期限内，房屋因第三人纵火等侵权行为而毁损。三是因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的。例如，出租人未履行加固、维修等义务而导致房屋倒塌。
值得注意的是，在租赁物的损毁和灭失非因双方过错造成的情况下，应当如何确定租赁物毁损、灭失的违约责任？我们认为，应当结合租赁物的风险负担规则加以确定。同时，承租人支付租金对价，出租人作为债务人，具有向承租人提供无瑕疵的租赁物的义务，因此租赁物发生毁损、灭失时，则意味着出租人未尽到该义务，应由出租人承担责任。此外，物权人还可以通过选择购买保险等方式转移风险，而承租人基于有限的使用权利无法转移风险。
（二）出租人承担违约责任的方式
1.承租人可以请求减少或不支付租金
租金是承租人因对出租人提供的租赁物进行使用、收益而支付的对价。出租人违反物的瑕疵担保义务时，根据权利义务相对等的原则，承租人有权减少租金或不支付租金。其中，减少租金是指承租人得以免除在一定期限内支付部分租金的义务，不支付租金是承租人得以免除全部的支付租金义务。
具体而言，承租人减少或不支付租金的数额，与租赁物使用、收益权利受损程度紧密相关。例如，租赁物毁损一半，另一半依然具有使用、收益价值，承租人可以主张减少一半租金。如果在一定期限内，租赁物丧失了全部的使用、收益价值，承租人有权不支付对应期限的租金。
减少或不支付租金的期限，应当从租赁物毁损、灭失事实发生时至租赁物被维修完毕或出租人提供合理的替代租赁物为止。如果租赁物的毁损是可以被修缮的，出租人有权对租赁物进行修缮并恢复租赁物的使用、收益功能，承租人应遵循诚信原则，为出租人修缮租赁物提供必要的条件。若租赁物经修缮恢复全部功能，则承租人丧失抗辩权基础，无权抗辩减少或不支付租金。但是，租赁物经修缮后不能完全恢复租赁物完整的使用、收益功能，仅能恢复部分功能，则承租人仍有权继续提出减少租金的抗辩。
租赁物未发生毁损、灭失或已修缮完毕的期限，承租人应当按照合同约定给付租金，如承租人迟延给付租金，应按照合同约定标准支付迟延履行违约金或依法赔偿出租人损失。
2.承租人可以主张解除合同
租赁物发生部分或全部毁损、灭失，导致合同目的无法实现时，承租人可以解除租赁合同。租赁合同目的不能实现，是指标的物毁损、灭失导致当事人订立租赁合同时所追求的目的不能实现。承租人行使解除权时首先要依据租赁合同约定、交易习惯等内容确定合同目的，以及租赁物毁损、灭失对合同目的是否具有实质性影响。承租人通过租赁合同获取的是在租赁期限内对租赁物的使用、收益权利，判断租赁合同目的不能实现，应当符合以下情形：其一，租赁物的使用收益目的在客观上不具备实现的可能。例如，特定的租赁物已经完全灭失，可以认定合同目的不能实现；在经过修缮不能恢复功能、出租人经催告拒不维修或提供替代租赁物情况下，租赁合同目的无法实现，承租人可解除合同；如果租赁物发生毁损、灭失，但出租人可以通过修缮恢复租赁物的使用、收益功能或者提供同等替代品履行租赁合同，则不构成合同目的不能实现。其二，租赁期限对合同目的具有实质性影响，租赁物仅在特定期限具有使用价值，而修缮替换的时间超过特定使用期限或严重减少在特定期限的使用导致合同目的无法实现，承租人则可以解除合同。例如，春节期间使用的节庆花灯仅在特定时间具有使用价值。如果租赁不能实现使用、收益目的只是暂时的、可消除的，出于维护交易稳定，从诚信原则和物尽其用原则角度出发，承租人则无权解除合同，只能要求减少或不支付租金。在合同目的确定无法实现情况下，承租人才享有解除权。
不同于承租人行使的减少或不支付租金的抗辩权，合同解除权是形成权，于承租人解除合同的意思表示到达出租人发生法律效力。解除通知在到达出租人时发生法律效力，对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。合同解除权只有在租赁期限内行使才具有行使的价值和意义，承租人行使解除权前租赁合同已经到期，则承租人无需实行解除权，提出减少或不支付租金的抗辩即可。
适用指引
实践中，因租赁物种类、特性千差万别，准确把握减少租金的标准是租赁合同纠纷中的难点。处理此类问题应当准确把握以下几个原则：
第一，协商原则，减价数额是当事人私权处分范围，鼓励合同双方对减少价格进行协商。
第二，使用、收益价值比例原则，参考租赁物部分毁损、灭失时造成使用、收益价值减少作为减少租金的依据，如果租赁物是可分物，则可以依据损坏比例（与使用收益减少比例一致）确定，但是如果租赁物价值是不可分的，毁损后仍具有一定使用、收益价值，则考虑承租人收益使用、价值减损的比例确定减少租金数额。当租赁物部分毁损但导致租赁物丧失全部使用、收益价值时，则承租人可不支付租金。
第三，市场价格指导原则，租赁是市场化交易行为，在具备条件时参考市场价格确定。第四，防止损失扩大原则，承租人在租赁期限内有义务对租赁物的毁损、灭失进行及时报告、采取必要合理措施防止损失扩大，对于承租人怠于履行义务，放纵损失扩大的，损失应由承租人自行承担，对于扩大损失部分不再予以减免租金。
