租赁合同是出租人与承租人之间定期或者不定期地转移租赁物的占有权、使用权的合同。从是否规定租赁期限角度，租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同的当事人在合同中约定了租赁期限，合同于约定的租赁期限届满时终止。[1]一般租赁合同都要明确规定租赁期限，此关系到租赁物的使用时间和交还时间。租赁合同当事人也可以不约定期限，这就是不定期租赁合同。与约定有期限的租赁合同相比，未约定期限或者约定期限不明确的合同在履行时容易发生纠纷，需要法律加以规制。
根据本条规定，对租期不明的情况应当适用如下规则：
（一）租赁期限推定规则
1.租期推定规则的适用前提
租赁期限是租赁合同的主要内容，是租赁合同当事人权利、义务的存续期限。审判实践中，因交还时间引发的租赁物返还及使用费支付标准等争议是租赁合同纠纷中的重要问题。租期约定不明是租期推定规则的适用前提，具体可分为事实上的约定不明和举证上的约定不明。所谓事实上的约定不明，是指事实上出租人与承租人对租赁期限没有约定或者约定不明确。举证上的约定不明，是指双方对于是否约定以及约定内容各执一词，一方当事人未能提供确切证据证实的约定不明。对于前者而言，可以直接适用推定规则确定租赁期限；对于后者，应从双方协商的过程、内容等多方面考察，结合当事人证据判断双方是否约定不明。
2.租期推定规则的主要依据
从本质上讲，租赁合同内容体现了出租人与承租人经协商一致后的意思表示，根据合同自治原则，合同内容的约定属于私权范畴，当事人具有自由处分的权利。因此，在双方当事人对于租赁期限约定不明的情况下，应当探究当事人真实意思表示来确定租赁期限，尊重当事人意思自治。根据本条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确时，应依照《民法典》第510条的规定进行协议补充，即由出租人和承租人就租赁期限进行再磋商，如果能够达成协议，合同即按照补充协议的期限履行；仍不能达成补充协议的，则依照合同相关条款或者交易习惯加以确定。
在租期不明的情况下，可以通过由双方继续协商或者对租期意思进行解释的方式确定租赁期限。两种方式存在明显的适用顺序，首先应由双方协商。因协商方式更能体现私行为中的意思自治原则，双方协商是第一位救济措施。租赁期限的确定是私行为，不涉及公共利益，因此，协商原则贯穿于租赁期限争议发生，甚至诉讼阶段的全过程。但是，协商方式仍受到一定限制，如因租赁期限最长不能超过20年，超过部分应为无效。在承租人超期转租的情况下，超期部分对出租人无约束力。其次，在双方无法协商一致的情况下，可以适用意思表示解释的方法。不同于双方协商的方式，行使意思表示解释权的主体是人民法院或者仲裁机构，并非任何机构都可以享有，因此，只有在诉讼或者仲裁阶段才有条件对当事人意思表示进行解释，体现法官或者仲裁员运用自由裁量权根据合同有关条款、合同性质、合同目的或者交易习惯确定意思表示的过程，当事人本人或第三人的单方解释并不具有法律上的约束力，对推定意思表示内容没有实质意义。
人民法院或者仲裁机构在行使裁量权对意思表示作出解释时，需遵循意思自治和诚信的基本原则。首先，在出租人与承租人关于租赁期限的合同条款存在模棱两可、模糊不清的情况下，如出租人主张在甲时间到期，而承租人主张乙时间到期，则在确定租赁期限问题时，应当以甲或者乙时间到期择一选择，一般不确定争议以外的时间点，这是因为租赁合同是当事人私权范畴，推定当事人意思表示，落脚点仍然是意思表示，应以当事人主张的意思表示为限。其次，诚信原则是市场经济的商业准则，也是信用经济的基础，作为基础的商业规则在维护交易安全性、公平性发挥着积极作用。因此，诚信原则适用于填补合同漏洞，弥补当事人在租赁合同中对合同条款没有约定或者约定不明确的漏洞。同时，诚信原则是一项重要的衡平法，法官在处理民事纠纷过程中，可以根据诚信原则，对当事人之间的利益冲突进行妥当的衡量，以确定其利益取舍和排序。[2]平等主体之间的交易关系，都是各个交易主体因追求各不相同的经济利益而产生的，而各方当事人之间的利益常常会发生各种冲突或矛盾，这就需要借助诚信原则来加以平衡。[3]
具体而言，因内在意思表示通过外观意思表示行为予以体现，在探究当事人真实意思表示时要通过结合租赁合同条款、双方协商过程、租赁物处分行为等外在民事行为来判断当事人内心真实意思表示，不考虑当事人潜藏的没有体现于民事行为的内心意思表示。人民法院或者仲裁机构解释的对象只能是表示出来的、确定的意思，而非深藏于内心的意思，此种意思是无法解释的，因为内在的意思无法作为法律认识的对象。[4]因此，在租期不明情况下，解释当事人意思表示应当考察包括合同有关条款、合同性质、合同目的、交易习惯在内的四个方面内容。
其中，合同有关条款，是指与意思表示有关的合同条款的文意，也就是对合同条款进行文义解释，是指在当事人就意思表示本身的用语发生争议以后，对于有关的用语本身，以一个普通人的合理理解为标准来进行解释，采用合理人的通常文义解释标准是解释当事人意思表示的首要方法。[5]租赁合同的性质，是指租赁合同是出租人出让租赁物的使用、收益权，承租人向出租人支付租金的合同；而租赁合同目的，是指租赁合同的承租人订立合同是为了通过支付对价获取租赁物的使用、收益权，而出租人的目的是获取租金。租赁合同的性质和目的与解释当事人意思表示有着密切的关联性。租赁合同中，交易习惯也是辅助判断租赁期限的重要内容，交易习惯既可以是出租人与承租人长期租赁行为中而形成的固定租期模式，也可以是特定区域或特定租赁物的租赁行业中出租人与承租人惯常采用的租赁期限。此时，针对租赁期限的交易习惯，不同于一般常识，应由当事人在一定范围内承担举证责任。需要注意的是，在适用交易习惯规则时，还要以当事人对交易习惯的主张为前提，而不应当在当事人没有主张的情况下直接适用交易规则。
如果合同有关条款、合同性质、合同目的或交易习惯几个因素在解释租赁期限问题上发生冲突时，应当针对租赁期限进行整体解释。所谓整体解释，是指将表达当事人意思的各项合同条款、信件、文件等作为一个完整的整体，根据各方面的相互关联性、争议的条款与当事人真实意思表示的关系、在意思表示中所处的地位等各种因素，来确定所争议的意思表示的含义。[6]整体解释要求意思表示解释不能局限于意思表示的字面含义，也不应当仅仅考虑一方面的因素，而是将各种因素综合考虑，从整体出发来准确地理解当事人真实意思表示。
（二）推定不能的法律后果
1.视为不定期租赁合同
推定规则的重要意义是通过双方协商和意思表示的解释确定租赁期限，避免出租人和承租人处于租赁期限不确定的状态。如果合同双方当事人既不能就租赁期限达成补充协议，又不能根据合同条款或者交易习惯加以确定，只要出租人没有收回租赁物的意思，同时也没有收回行为并且继续收取租金的，就表明双方仍然愿意维持租赁关系，但此时的租赁行为应当被视为不定期租赁。
不定期租赁合同中双方权利义务处于不安定状态，影响了承租人对租赁物投入改造的积极性，限制了租赁物长期规划使用，不利于维护市场交易的稳定性。但在穷尽救济途径仍不能确定租赁期限的情况下，只能认定为不定期租赁合同。
2.出租人与承租人享有对合同的任意解除权
无法通过推定规则确定租赁期限的租赁合同，应当被视为不定期租赁合同。不定期合同与定期合同最显著的区别是二者的法律效果不同：定期租赁合同中，期限届满时承租人必须交还租赁物，否则构成违约，任何一方均受租赁期限的限制，不得随意解除合同；而不定期租赁合同因为租期尚未确定，所以不能确定交还租赁物的时间，法律规定通过赋予当事人任意解除权，并对对方的损害作出赔偿的方式，规范出租人和承租人在不定期租赁合同中的权利义务。
合同解除权是指当事人从事解除合同行为，使合同法律关系终止的权利。合同解除权分为法定解除权和约定解除权，法定解除权又可以分为一般法定解除权和任意解除权。行使合同解除权不受时间限制，当事人双方可以随时解除的权利为任意解除权。不定期租赁合同中，出租人与承租人均享有任意解除权。不定期租赁合同中，当事人的任意解除权具有如下特征：一是法定性。由于任意解除合同的权利来源于法律直接赋予，租赁关系的双方无需在租赁合同中作出约定，也不能以约定排除对方的任意解除权。二是任意性。一方面，在行使解除权的主体上没有限制，出租人与承租人均可；另一方面，当事人行使解除权不以一方违约为前提条件，一般解除权行使主体限于守约方，而本条规定出租人和承租人只需在主观上有解除合同的意思表示，客观上合理行使即可。
在不定期租赁合同中，当事人可以行使任意解除权，但任意解除不同于任性解除，随时解除也不等同于即时解除。行使任意解除权方应当在合理期限内通知对方，否则不能发生解除合同的后果。首先，关于“合理期限”的确定。现实生活中，因租赁物的种类、特性及使用目的千差万别，因此无法确定统一标准，通常采用“合理期限”的概念。具体而言，关于合理期限的标准，需要在个案中具体分析。实务中，应注重从以下几个方面予以综合考虑：第一，租赁物的性质。一方面是租赁物的客观自然属性，涉及租赁物是否易于保存、正常使用年限；另一方面是租赁物的市场属性，租赁物在交易市场上是否有替代物以及获取替代物的难易程度等。第二，租赁物的使用目的。租赁物是用于临时性或周期性的生产生活使用，还是用于长期的固定生产经营使用，这是出租人与承租人在订立合同时确定的使用用途和签约动机。第三，交易习惯。交易方式的不同也会对合理期限的认定产生影响。交易习惯或惯例是一定地区、特定人群在完成某类交易时形成的常见做法，只要是了解或熟知该交易的人都掌握的规则，该规则可以视为当地的一种习惯法，用以判断和确定期限是否合理。此种方式符合客观实际状况，且没有加重行为人认知交易规则的义务。其次，关于通知问题。当事人解除合同的通知包括书面通知和口头通知。《民法典》第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因不定期租赁的租赁期限不确定，当事人可以随时解除合同，为了避免即时解除对另一方当事人的经济利益产生重大不利影响，当事人行使任意解除权时负有预告通知的义务。预告通知可以提示对方当事人提前做好合同解除的准备，体现了法律对交易主体的人文关怀。
适用指引
行使任意解除权产生的损害赔偿责任。在不定期租赁合同关系中，法律规定出租人与承租人均可行使任意解除权。有观点认为，基于一方行使任意解除权解除合同是依据其单方意思表示产生的结果，合同解除后，另一方有权要求对方赔偿合同解除而遭受的实际损失。我们认为，因缺少租期的约束，不定期租赁合同的出租人和承租人在各自出租和使用、收益租赁物时均承担着同等的市场交易风险，租金上涨时，出租人倾向于解除租赁合同或抬高租金，承租人的商业成本提高；反之亦然。因此在事实上，出租人与承租人面临着相同的商业风险，并且在不定期租赁合同中，出租人与承租人解除租赁是为了实现对租赁期限的确定，并非基于另一方的违约行为，因此不能因解除行为而产生损害赔偿责任，仅在一方未在合理期限内行使解除权，或者未尽到通知等义务的情况下承担赔偿责任。此外，合同解除之前产生的违约责任不会因为任意解除权的行使而消灭。《民法典》第567条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”即便不定期租赁合同因当事人行使任意解除权解除，违约行为人仍然应当按照清理结算条款承担违约责任。
