第七百三十四条 【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
（一）本条规范的性质
本条第1款系对租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议情形下，双方之间推定续订租赁关系的规定。按照该款规定，出租人与承租人之间的租赁合同关系被认定为继续有效，但租赁期限转为不定期，即双方之间仅租赁期限的约定与原租赁合同约定不同，租赁合同其他条款均应被视为继续有效，对双方具有拘束力。出租人和承租人均不能直接依据该款规定，取得对对方当事人的请求权，因而该款规定不能作为请求权基础规范的主要规范。
本条第2款明确租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，从规范性质上看，系对房屋承租人的赋权性规范，即通过该款法律规定，为房屋承租人创设了优先承租权这一法定权利。
（二）租赁期限届满后租赁关系的继续
对租赁期限届满后的继续租赁，民法理论上有谓之租赁期限的更新。期限更新又称为续订合同，不同于一般合同中履行期限的变更。前者是两个合同关系，后者只是一个合同关系。租赁合同期限更新只能发生于租赁期限（约定或者法定的期限）届满之时。[1]更新后的租赁合同，租金及其他合同条款被视为不变，仅租赁期限视为未定期。
租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新，又称明示更新，是指合同当事人于租赁期限届满后另订合同，约定延长租赁期限。法定更新又称默示更新，是指租赁期限届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在。②本条即是对法定更新的规定。根据本条第1款的规定，出租人与承租人就继续双方之间的租赁合同关系，并未以口头或者书面形式作出明确意思表示，在延续双方之前租赁合同关系的合意达成上，出租人和承租人的意思表示方式并不相同。承租人系以“继续使用租赁物”这一积极行为，作出同意继续承租租赁物的意思表示，承租人的继续使用行为是意思实现，成立可推断的意思表示，即从其在租赁期限届满后继续占有使用租赁物的行为，推断出其具有与出租人延续原租赁合同的意思。作为出租人，“没有提出异议”在事实上应属于“沉默”，是否能够产生意思表示的法律效果，仍要寻求明确依据。根据《民法典》第140条的规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”由此可以认为，出租人没有就承租人继续占有、使用租赁物的行为提出异议的沉默行为，因本条第1款的法律规定，可以获得被推定为出租人同意延续与承租人之间原租赁合同意思表示的法律效果，进而认为双方就延续租赁合同关系达成一致意思表示，租赁合同关系得以延续。
由于该等意思表示由法律规定推断得来，推断的内涵和外延亦应遵从法律规定。按照本条第1款的后半句，双方同意延续原租赁合同内容的意思表示推断，排除了租赁期限的约定。这一规定从《民法典》规定体系上理解具有合理性。根据《民法典》第707条第2句的规定，“当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”《民法典》第730条第1句规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”以上条文均明确了未采用书面形式作出明确约定、无法确定租赁期限的租赁合同，应视为不定期租赁合同。在出租人与承租人未另行达成续租合同或者新的租赁合同的情况下，法律规定通过双方的积极和消极行为可以推断双方具有延续租赁合同关系的意思，而在双方就此达成合意的情况下，租赁期限约定不明并不影响租赁合同关系的继续有效，将法律规定的意思表示推断，仅限于合同关系而未进一步延伸至租赁期限，应视为立法平衡的选择。此时应认为双方未就新的租赁期限达成明确约定，租赁合同期限转为不定期，根据《民法典》第730条第2句的规定，任何一方均可在满足合理期限之前通知对方的条件下，随时解除合同。
（三）房屋承租人的优先承租权
由于耕地相关法律关系由《农村土地承包法》等特别法予以调整，《民法典》典型合同中的租赁合同规定，并不涉及此类标的物的租赁法律关系。本条第2款规定的承租人优先承租权，限于“房屋承租人”，即该项权利仅对特定标的物的承租人赋权。
房屋承租人的优先承租权是此次《民法典》编纂中新增的规定，比照承租人优先购买权，我们认为，在理解与适用该款规定时，主要应关注以下几方面问题。
一是该权利性质。承租人优先购买权的权利性质历来存在争议，主要观点可以归纳为请求权、形成权或附停止条件形成权、物权性权利等。对承租人优先购买权的权利性质，2009年《城镇房屋租赁合同解释》中的条文虽然涉及这一权利保护和权利行使问题，但未就此作出明确表态，从理解上倾向于认为该权利为强制缔约请求权而非形成权或物权性权利。房屋承租人的优先承租权是否在权利性质上亦可界定为请求权，尚未见定论。我们认为，从更好地保护承租人权利的角度看，为实现这一立法目的和立法价值，宜将该权利界定为附条件形成权，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系。
二是权利行使条件。从该款规定看，房屋承租人优先承租权存在两方面的条件：一是租赁期限届满，二是以同等条件承租。前者需要讨论的是，租赁期限届满应当理解为单纯的期限届满，还是在期限届满之外还需要满足出租人存在相应条件下的出租意愿。如果仅系前者，实际上该“条件”已转化为“期限”。我们认为，除国家政策性、保障性住房外，出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利，因而不应认为只要前一租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租。后者需要讨论的是，“同等条件”应当如何认定。结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（四）》和《民法典物权编解释（一）》对股东优先购买权和共有人优先购买权法律规定“同等条件”的解释，合同价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等均具有重要意义，应当综合作为认定“同等条件”的考量因素。此外，租赁合同的特殊性决定了还应考虑租赁物的用法和用途。不同于前述几种买卖合同，获得支付对价系出让人的核心利益，出租人作为租赁物的所有权人或者处分权人，因租赁物的用法和用途直接关系物的价值维持和租金价格，通常对租赁物的使用具有更高关注度，因此该因素亦应纳入租赁条件予以考量。
三是行使方式。房屋承租人优先承租权的具体行使方式亦与其权利定性密切相关。如果按照司法解释起草人对承租人优先购买权的权利定性，认为该权利系强制缔约请求权，则必然要求承租人向出租人发出缔约请求方可实现。如果认为该权利系附条件形成权，则在条件成就时，承租人向出租人发出同意缔约之意思表示，即可认为租赁合同缔结。无论如何定性，承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件，均是承租人主张优先承租权的前提。因此应当认为，出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人，并给予承租人合理时间作出决定。
此外，承租人优先承租权是否应设有时限，本款规定未予明确。如果租赁合同期限届满后，出租人未立即与他人缔结新的租赁合同，而是将房屋收回自用或者予以空置，此后再行出租时，承租人是否仍享有优先承租权则不无疑问。我们认为，为保护承租人优先承租权实现，不应认为租赁合同期限届满后，出租人收回房屋自用或者空置后，在与他人签订租赁合同时，承租人即丧失优先承租权，否则该款规定权利很容易被架空而难以实现。但如果对权利不设任何时限，则显然会对出租人自由缔约的权利造成不当限制，而且一旦房屋使用状态被长时间中断，旨在维持承租人继续使用租赁物的立法价值即不复存在，因而应就该权利行使期限进行相应限制。但该限制宜交由立法或者司法解释进行。
适用指引
一、本条第1款规定可否约定排除
我们认为，本条第1款规定应视为对出租人、承租人意思表示的推定，在理解适用该款规定时应坚持该立法原意。从本条规范性质的角度分析，该款规定属于补充性规范，即在当事人之间不存在特别约定的情况下适用。如果当事人之间就此事项存在特别约定，还应坚持尊重当事人特别约定优先原则。比如，出租人与承租人明确约定排除出租人沉默行为被推定为同意续租的意思表示，而约定出租人同意必须通过书面形式表达时，不宜轻易否定该约定对当事人的拘束力。
二、出租人可否就根据本条第1款规定推定的意思表示主张撤销
作为对出租人沉默行为所表达意思的推定规则，本条第1款规定在理解和适用时可能会面临是否适用意思表示错误规范的问题。按照目前的理论通说认为，关于欺诈、胁迫、错误的意思表示瑕疵规则同样适用于沉默意思表示，即沉默者可以受到欺诈、胁迫或者发生错误为由撤销意思表示。但就规则具体适用范围和程度是否应不同于通常意义上的意思表示，理论上存在不同观点。[2]具体到本款规定情形，如果出租人主张对沉默的意义认识错误，比如，不清楚其不提出异议则在法律上推定其同意续租，从而要求撤销意思表示的，不应得到支持。
三、本条第1款规定推定的意思表示是否可以被推翻
从理论上看，意思表示推定还可再区分为可推翻的意思表示推定和不可推翻的意思表示推定。前者是允许以相反证据对推论结果加以反驳的推定，后者则不能用证据加以反驳，是一种绝对推论，因而被认为是一种实体法规则。我们倾向于认为，本款所规定的意思表示推定应属于前者，即在当事人可以提供证据证明其继续使用租赁物或未提出异议的沉默行为，并非意在表达续租的意思表示，而是基于其他原因时，不应认为推定的意思表示不可被推翻。唯需注意的是，从举证证明责任的角度看，此时提出新的表意基础事实或者新的表意内容主张的一方，将会承担对该主张举证不能的最终风险，而且结合当事人提出推翻推定的具体事由，还需分辨其与前述意思表示瑕疵规则之间的关系。
四、承租人优先承租权的救济
出租人违反本条第2款规定，未以合理方式通知承租人，或者未给予承租人合理期限以决定是否继续承租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人的优先承租权时，承租人应如何实现权利救济。我们认为，对此可考虑参照2009年《城镇房屋租赁合同解释》第21条的规定，对承租人因此向出租人主张赔偿其遭受损失的，可以予以支持，但对承租人因此要求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的，一般不应予以支持，除非承租人可以证明出租人与第三人之间存在《民法典》第154条规定的情形。
