根据本条规定，确定的租赁物是开展融资租赁业务必须具备的要件，虚构租赁物的，融资租赁合同无效。融资租赁是一种特殊的交易制度，其核心是租赁物。出租人出租租赁物，必须将确定的租赁物交付给承租人，使承租人通过对租赁物的管理和使用，发挥租赁物的经济功能，最终实现融资和融物的制度功能。融资租赁法律关系的产生、当事人之间的权利义务都与租赁物密切相关。因此，本次《民法典》专门规定，当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效，背后的法理是没有租赁物的融资租赁合同构成当事人之间的通谋虚伪意思表示，有名无实，根据《民法典》第146条第1款的规定，融资租赁合同无效。一般情况下，此种合同名为融资租赁实为借贷，不能产生融资租赁的法律效果，法院应适用借款合同的相关法律规定，依法认定借款本金与利率。
近年来，在不少租赁公司的经营业务中，出现了以房地产项目、城市地下管网乃至城市道路作为租赁物的“融资租赁合同”，有的合同则以权利作为“租赁物”。正确理解租赁物的确定性要件，需重点把握以下几个方面：
（一）把租赁物的确定性作为融资租赁必备要件是国际通行做法
域外立法虽着眼于从权利义务的角度界定融资租赁关系，但不少域外立法例同时也对租赁物的范围作出了限制。如《美国统一商法典》同时规定，融资租赁中的货物，是指符合合同要求的一切可移动的物，或不动产附着物，但不包括货币、资料、票据、账簿、动产契据、一般无体物，及包括未分离的石油、天然气在内的矿产等。换言之，就融资租赁合同的标的物而言，仅限于有体物，包括不动产附着物，但不包括无体物。《俄罗斯融资租赁法》第3条规定，租赁物为任何可用于经营活动的非消耗物，包括公司和其他资产、建筑物、在建物、设备、交通工具和其他不动产和动产都可以作为租赁物。土地和其他自然遗产以及根据联邦法律禁止自由流通或限制流通的物不得作为租赁物。国际统一私法协会《国际融资租赁公约》调整的融资租赁关系的标的物仅限于成套设备、资本货物及其他设备。国际统一私法协会《租赁示范法》第1条规定，租赁物是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产，特制资产、植物和活的以及未出生的动物。这一术语不包含货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。
（二）我国融资租赁行业监管部门对租赁物范围也有明确要求
即使在未就融资租赁的租赁物作出限定的国家，其租赁物也主要集中于设备、房地产融资租赁、权利融资租赁业务较少或者被归入其他法律关系。如，在日本，不动产作为租赁物在法律上并没有障碍，但由于不动产租赁的交易风险和法人所得税较高，实际交易量很小。20世纪80年代很多租赁公司从事房地产租赁，90年代泡沫经济破裂后，这些租赁公司大多数都已倒闭。在西班牙，租赁物包括动产和不动产。据西班牙租赁协会2004年的统计，运输工具，主要是大型运输工具占28%，房地产占21%，汽车（主要是企业用或者专业车辆）占14%，电脑占2%，其他占4%。
2014年，中国银监会制定的《金融租赁公司管理办法》第4条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”，将租赁物限定为固定资产。根据商务部、国家税务总局下发的《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》第3条的规定，试点企业从事融资租赁的租赁物的范围包括“各种先进或适用的生产、通信、医疗、环保、科研等设备，工程机械及交通运输工具（包括飞机、轮船、汽车等）”，也对租赁物的范围作出了一定的限制。
适用指引
一、关于以房地产等不动产作为租赁物的融资租赁合同性质认定
对以房地产为租赁物的“融资租赁合同”的合同性质认定问题，争议较大。反对观点认为，以房地产等不动产作为租赁物的融资租赁合同无效。理由是：（1）实质法律关系与融资租赁不符。房地产融资租赁合同中，承租人不是房地产的使用人，而是房地产的开发商、建设者，与融资租赁合同中承租人系租赁物的使用人有显著不同，房地产融资租赁的本质是房地产抵押借贷。（2）房地产项目的融资租赁与融资租赁的功能相背离。从融资租赁合同的产生及功能上来看，融资租赁的标的物主要是企业的生产经营设备。因此，融资租赁也被作为金融资本支持实体经济的重要法律工具。但在我国的实践中，出现了大量以房地产作为租赁物的融资租赁合同，作为租赁物的房地产不是企业厂房，而是开发商开发的房地产楼盘或者地方政府的保障房。认定此类租赁构成融资租赁，实际等于架空了国家的房地产调控政策，也有违金融资本支持实体经济的宏观政策。（3）融资租赁合同的法律规则不适用于房地产融资租赁合同纠纷。如一般而言，融资租赁的租金设定与设备的折旧具有对应关系，租期届满，设备大多只剩残值。而房地产项目到期后，租赁物不是剩余残值，而是体现为大幅度增值，因此，有关融资租赁合同法律规则中有关租金设定、租赁物的残值计算、租赁物清算等规则均不适用于房地产融资租赁。（4）从立法上来看，国际统一私法协会《国际融资租赁公约》对租赁物范围表述为“工厂、资本货物或其他设备（设备）”，并未包括不动产。
支持观点则认为，以房地产等不动产作为租赁物的合同合法有效，应当认定构成融资租赁合同关系。其理由是：（1）作为监管机构的银监会、商务部均未限制房地产租赁，国外立法及国际公约也无禁止房地产租赁的立法例。（2）房地产融资租赁因其租赁物登记公示制度健全，是最安全的租赁物，也是融资租赁公司主要的业务和利润来源，如果认定房地产融资租赁无效，将带来巨大的金融风险。（3）2009年《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》第3条专门规定了融资租赁房产的房产税问题，明确了房产可作融资租赁。（4）从国际立法趋势看，国际统一私法协会《租赁示范法》第2条规定，租赁物是指承租人所有用于经营活动的财产，包括不动产、资本货物、设备、未来财产，特定的产成品、厂房和役畜（包括未出生的役畜），也将不动产包括在内。
我们认为，对此类合同是否构成融资租赁合同关系，仍应进一步结合《民法典》第735条和第736条的规定和个案情况来认定。具体而言：
第一，对租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，我们倾向于认定构成融资租赁合同关系。理由是，此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，也符合通过融资租赁支持实体经济的产业政策。从权利义务关系的设定上来看，将企业的厂房、设备的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同关系符合《民法典》第735条有关融资租赁合同的权利义务关系的规定。就商业地产而言，其承租人为融资需要，以融资租赁合同的方式取得商业地产的使用权，并实际占有使用租赁物，出租人作为租赁物的所有权人，在其物权担保得到保障的前提下，提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定，也并非政府房地产调控政策的调整对象和目标，故也不应以其租赁物为不动产而否定融资租赁合同的性质和效力。
第二，对于以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人的“融资租赁合同”，倾向于认定不构成融资租赁合同关系。主要理由是：（1）房地产在建项目尚不具备法律上的所有权，故出租人并未实际取得房地产项目的所有权，此与租赁期限出租人享有对租赁物的所有权的特征相背离。（2）房地产开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，其租赁在建房地产项目，也并非为使用租赁物，而是通过房地产项目来取得贷款融资。（3）在建房地产并不属于实质意义上的固定资产。我们也注意到，有的租赁公司和开发商为了避免交纳房地产过户的大量税费，而采取了不过户的操作方式，对未过户的，因与出租人对租赁物享有所有权的法律关系不符，我们倾向于明确认定此类房地产融资租赁不构成融资租赁合同关系。
第三，对以城市的市区道路、保障房等限制流通物作为租赁物的“融资租赁合同”，不应认定构成融资租赁关系。融资租赁交易的特点系以购买租赁物、保留租赁物所有权的方式为租金债权提供担保，因限制流通物无法变价抵偿，不具有担保功能，故不适宜作为融资租赁交易的租赁物。实务中，存在以城市的市区道路、保障房等限制流通物作为租赁物的情形，实际上是变相扩大了政府债务的风险，租赁物本身并不具有担保功能，出租人无法取得租赁物的所有权，承租人也不能实际占有使用租赁物，故此种交易不应当认定为融资租赁合同关系。
二、关于以权利作为租赁物的融资租赁合同性质认定
实践中，以权利作为融资租赁标的的，主要包括两类：一是收费权，如高速公路的收费权；二是专利权、商标权等知识产权。我们认为，以收费权、商标权、专利权为租赁物的“融资租赁合同”，一般不构成融资租赁合同关系，应按照其实际构成的法律关系确定合同的性质、效力及当事人之间的权利义务，理由在于：（1）权利不属于物，租赁物的实质是使用物，但对此类标的物而言，承租人根本无法使用这样的“物”，这已违背了基本的民法权利体系。（2）有关租赁物的折旧、残值的计算和折抵规则均无法适用于此类合同。（3）既有监管规定将租赁物限定为固定资产，即显著排除了权利。（4）历史地看，租赁物的范围也是一个发展的过程。从最开始的有形物，到今天出现在美国市场的无形物，进而有关物的权利，也都在成为租赁交易的载体。但不以物为载体的各种租赁形式，不属于租赁的研究范畴，只是该载体所属领域对租赁概念的借用。（5）从法律关系的本质来看，收费权的融资租赁实质上是收费权的质押；专利权、商标权的融资租赁多为知识产权的质押或者许可使用。
此外，关于著作权等知识产权能否作为融资租赁标的物的问题，我国现行法律制度对于无形资产融资租赁并无明确规定，在包容审慎的监管政策环境下，此类标的物是否适格在理论和实践中争议较大。对此，我们认为，在认定此类标的进行融资租赁业务时，对其合同性质和效力的确定还是应当坚持融资租赁合同纠纷的一般认定原则，即从租赁物的性质、租赁物的价值、租金的构成、合同双方的权利义务关系等方面进行全面分析。我国《民法典》并未对于融资租赁标的物的性质进行限定，在确定著作权等知识产权真实存在，且符合融资租赁合同有关“融资”和“融物”双重特定，并不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当依法认定合同有效，从而进一步拓展知识产权融资租赁从有体物向无形资产领域的延伸，促进知识产权市场化运作，实现资源优化配置。当然，在认定此类合同的性质和效力时，仍然需要关注涉及知识产权领域的强制性法律法规，严格审查租赁物在买卖、租赁过程中是否存在违反法律规定、违背公序良俗的问题，不能一概而论。
三、关于以单纯的软件作为租赁物的融资租赁合同性质认定
从融资租赁的实践上看，可以把软件的租赁交易分为两种类型：一种为无实物载体的独立的软件租赁，另一种为依附于设备之上的软件租赁。软件产品的知识产权与物权相比，具有无形性、专有性和可复制性的特征。知识产权的客体是无形财产，而不是物。计算机软件固然要表现为一定的“形”或“体”，但应当把作为著作权客体的软件与作为物权客体的软件产品载体即存储介质的原件及其复制件相区分。根据《著作权法》的规定，对软件存储介质的原件或其复制件享有所有权不等于对软件的著作权。
从本源上来说，所有权属于物权的一种，物权的客体一般是指有体物，根据《民法典》关于融资租赁合同的定义，出租人应当对租赁物享有所有权，但在租赁物为软件的情况下，出租人是否对软件享有所有权，此问题本身便与软件的权利属性相矛盾。我们认为，独立的计算机软件的融资租赁在法律关系上，实际上也是软件的许可使用，以独立的软件为标的物的融资租赁合同与正常的租赁交易有着明显的区别，软件价值也不能起到担保使用费得到清偿的功能。因此，单纯地以软件作为租赁标的物的，不应认定构成融资租赁合同关系。
