（一）前期物业服务合同和物业服务合同的异同
物业服务合同可以分成两类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同。普通物业服务合同是指业主委员会根据业主大会的决议，与物业服务人签订的物业服务合同。
1.前期物业服务合同和物业服务合同的主要区别
两种物业服务合同的主要区别是：第一，合同签订主体不同。前期物业服务合同的相对方是建设单位，普通物业服务合同的相对方是业主委员会。因此普通物业服务合同更能够充分体现业主的意志。第二，合同的内容不同。前期物业服务合同侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为将入住的业主提供服务等，另外包括管理遗留的扫尾工程、空置房出租或者看管、协助办理业主入住等事项。普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等，目的系为业主正常的日常起居生活提供服务。第三，存在阶段不同。前期物业服务合同仅存在于项目建成初期，业主入住人数较少，尚未成立业主大会及业主委员会的阶段。普通物业服务合同存在于符合法律规定条件的业主大会及业主委员会已经产生，多数业主已经入住，建设单位基本撤出的后期阶段。第四，合同终止方式不同。前期物业服务合同当事人虽然能够约定服务期限，但是业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效之时，前期物业服务合同即应终止。普通物业服务合同的期限则由双方当事人协商确定。
2.前期物业服务合同和物业服务合同的关联性
两类合同的关联性表现在：首先，两类合同都是双务、有偿、诺成、要式合同。其次，两类合同客体一致，均是物业管理服务活动，物业服务人对相关建筑物和设施进行管理，提供环境卫生、停车管理及保安等相关服务。再次，两类合同存在时间具有衔接性。前期物业服务合同在前，普通物业服务合同在后。最后，两类合同对业主均有约束力。
（二）物业服务合同对业主的约束力
1.物业服务合同对业主具有约束力的法理依据
依法成立的物业服务合同对业主具有法律约束力，业主的行为受合同条款的规范和调整。前期物业服务合同与普通物业服务合同对业主具有约束力的法理依据不完全相同。
（1）前期物业服务合同对业主具有约束力的依据是：第一，业主与建设单位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。实践中，前期物业服务合同签订的方式主要有两种：一种是物业服务人与建设单位签订物业服务合同，业主不是合同签订主体；另一种方式是购房者在与开发商签订购房合同时，也以自己的名义与物业服务人签订前期物业管理合同。根据《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”无论以何种方式签订前期物业服务合同，物业服务人均系建设单位选定，而非业主选定。建设单位同物业买受人签订房产买卖合同之时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。因此，由建设单位作为合同当事人签订的前期物业服务合同对后来的业主产生拘束力，根源在于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。[1]
第二，业主因购买房产成为建筑区分所有权人，享有共同管理物业的权利并承担义务。物业管理是区分所有人对区分建筑物中的共有部分的自治管理。房产出售时，建设单位将已经签订的前期物业服务合同作为购房合同的附件，或者在商品房预售合同中列明前期物业服务的情况。业主购买了建筑物的专有部分，就自动加入对共有部分的共有关系，承受共有物的负担以及物上的债权债务，成为前期物业服务合同的一方当事人。建设单位仍是尚未出售部分房产的所有权人，与业主就共有部分形成共有关系。前期物业服务合同中对物业费一般约定：房屋出售前，物业费由建设单位缴纳；出售后，出售部分的物业费由买受人即业主缴纳。业主在承担缴纳物业费义务的同时也获得了监督物业服务人提供的服务质量等权利。
（2）依法成立的普通物业服务合同对业主具有法律约束力的依据是：《物业管理条例》第15条规定由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务人签订物业服务合同，对业主具有法律上的约束力，是由业主大会和业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关的法律地位决定的。《民法典》第278条第4项规定，业主有权“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。《民法典》第280条第1款关于业主大会、业主委员会决定的效力问题作出明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会基于执行业主大会决定而与物业服务人签订合同，是其作为业主自我管理机制执行机关的行为，所产生的一切后果，应由业主承担。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会依据法定程序作出的，并且符合法律、法规及规章且不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。[2]根据《民法典》第280条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
从上述分析可以看出两类物业服务合同对业主具有拘束力的原因并不完全相同，前期物业服务合同系建设单位将合同的权利义务转移给业主，业主因购买房产，概括受让前期物业服务合同的权利义务。业主对前期物业服务人无决定权；后者系因全体业主自我管理机关决定签订物业服务合同，物业服务人的选聘体现了业主的意志。
（3）对前期物业服务合同的规范。由于前期物业服务人系由建设单位选聘，不能够体现业主的意志，所以需要以法律规定的方式对前期物业服务合同中业主的利益予以保障。《物业管理条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该规定规范了物业服务企业的选聘程序，促使房地产开发与物业服务相分离。因该规定并未明确违反该条款将导致合同无效，故建设单位未采用招投标程序选聘物业服务企业，并不足以影响物业服务合同的效力。《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”业主在决定是否购买房产时，将物业服务作为考虑因素。《民法典》第940条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”即业主可以通过选聘新的物业服务人，终止前期物业服务合同。该规定有利于督促前期物业服务人提供高质量的物业服务，从而争取与业主继续签订物业服务合同。此外，对于前期物业服务合同中免除物业服务人责任、加重业主责任、排除业主主要权利的格式条款，业主可依据《民法典》第497条规定主张相关条款无效。[3]
2.物业服务合同对业主有约束力的具体表现
业主受物业服务合同约束的具体表现是根据物业服务合同，享有权利并承担义务。（1）业主的主要合同权利是享受物业服务人提供的物业服务，并对物业服务人进行监督。具体而言，其权利有：实际接受并享受物业服务人提供的服务；通过参加业主大会或者业主代表大会，对物业服务人的工作进行评估审查，就物业服务的有关问题向物业服务人提出意见和建议，解聘物业服务人等。（2）业主受物业服务合同约束，需要交纳物业服务费用，以及根据诚信原则协助物业服务人进行物业服务。其合同义务主要表现为：遵守物业服务制度和服务规约；按照约定的方式、期限交纳物业服务费用；装饰装修房屋时需遵守相关规定；转让房屋时应事先通知物业服务人，便于物业服务人的管理；必要时对物业服务人履行合同的行为给予协助和配合，因物业服务给业主带来的暂时不便，业主有容忍义务等。
适用指引
一、业主不能以未同意选聘物业服务人为由，主张物业服务合同无效
根据《民法典》第278条第2款的规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务人应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果业主大会经合法召集，符合法律规定的表决程序及比例，且未侵害业主的合法权益，业主仅以其本人未同意选聘物业服务人为由，主张物业服务合同无效，不能成立。
二、区分房屋买卖合同与前期物业服务合同项下的权利义务
业主系因购买房产，而承接前期物业服务合同中的权利义务。房屋买卖关系中，建设单位与业主关于物业服务的约定与前期物业服务合同并不能完全衔接。例如，建设单位在出售房产时承诺赠送物业费，该承诺对物业服务人是否有拘束力，取决于物业服务人是否认可。即如果物业服务人认可授权建设单位作出该承诺，则业主可以不向物业服务人交纳物业费。如果物业服务人未同意，建设单位作出的该承诺对物业服务人没有拘束力。业主以此为由不交物业费，法院不应予以支持。不过，业主交纳物业服务费后，可依据建设单位的承诺向建设单位主张权利。另外，《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”如果业主与建设单位签订买卖合同时，其中未包含前期物业服务合同约定的内容，侵犯了业主的知情权，但是由于业主已经成为物业服务区域内的建筑物区分所有权人，并接受了物业服务，业主并不能主张不受前期物业服务合同的约束。
三、业主委员会是否物业服务合同当事人
司法实践承认业主委员会的诉讼主体资格。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》确认：“业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》确认，业主委员会符合对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。即主委员会可以成为民事诉讼的原告或者被告。但是，其作为当事人主要针对涉及业主共同利益的事项。业主委员会虽然与物业服务人签订物业服务合同，其系作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。故业主委员会并非物业服务合同当事人，物业服务合同约束的仍然是业主。
