物业服务合同成立于业主与物业服务人之间,其成立是建立在业主对特定物业服务人服务能力和品质信任的基础之上,物业服务人为业主处理物业服务事项,原则上应当依照合同约定亲自履行。但是考虑到物业服务涵盖范围广泛,涉及卫生、环保、安全、消防等多个方面,部分服务内容具有一定的专业性,所有服务事项难以全部由物业服务人亲自完成,而且也无法保障物业服务的质量。此时,允许物业服务人将某些服务事项,交给其他更具专业性的机构或者人员来进行,有其合理性和必要性。同时,对物业服务外包中容易产生的问题和弊端也应予以有效规避与解决。
(一)物业服务人可以将部分专项服务事项转委托给第三人
根据本条第1款规定,物业服务人可以将物业服务区域内的部分专项服务事项委托专业性服务组织或者其他第三人,但是应就该部分转委托事项向业主负责。物业服务合同的当事人是业主与物业服务人,根据合同相对性的原则,物业服务人与第三人之间订立的转委托合同,对业主没有法律约束力,业主与第三人之间没有直接的法律关系。该转委托的第三人可以理解为物业服务人的履行辅助人,第三人提供物业服务的行为应当视为物业服务人自己提供服务的行为。即便物业服务人与第三人约定,因第三人之原因导致物业服务人未能履行物业服务合同义务而违约的,应当由第三人向业主赔偿,该约定亦对业主不发生效力。当物业服务人因转委托的第三人的原因违约时,业主可以向物业服务人主张违约责任,物业服务人再向第三人请求赔偿。
(二)禁止将物业服务全部转委托
根据本条第2款规定,物业服务人不得将物业服务事项整体或者支解后全部转委托给第三人。与建设工程合同领域中禁止承包人将其承包的建设工程整体或者支解后全部转包给第三人的规范目的相类似,禁止物业服务人将物业服务事项全部转委托的目的在于,防止物业服务人通过转包套利,以确保业主订立物业服务合同的目的实现。物业服务人将全部服务事项转包意味着其缺乏实质上提供物业服务的意愿和能力,而只是将获取物业管理项目作为其赚取分包利润的工具,这不仅损害了业主利益,而且破坏了物业服务市场秩序。本条禁止物业服务人将物业服务事项全部转委托给他人的规定为效力性规定,在司法实践中应被认定为无效合同。
适用指引
物业服务人可以转委托的客体是物业服务区域内的“部分专项服务事项”,而不能是部分物业服务区域,否则就与《物业管理条例》第33条关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定相违背。同时,本条并未限定物业服务人将服务事项部分转委托须经业主同意,因此,除非当事人另有约定,物业服务人有权在合理范围内就服务事项进行部分转委托,不需征得业主同意;本条也未限定物业服务人转委托对象的资质条件,受托人既可以是专业性服务组织,也可以是专业性服务组织之外的其他第三人。