【条文主旨】
本条规定土地承包经营权互换、转让时的登记。
【新旧条文对照】
本条本次修正,仅在原第三十条的基础上作了文字上的修改。
【条文释义】
我国现行法就承包地互换、转让采取登记对抗主义。[1]“登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示,使他人明确土地承包经营权的权利人”,[2]“以保护善意第三人”。[3]本条在一审稿的基础上作了以下几个方面的明确:其一,明确互换和转让的标的是“土地承包经营权”;其二,取消“在本集体经济组织内部”的范围表述,前述两条已经规定了互换、转让的范围,本条不应再重复规定;其三,取消“当事人要求登记”的赘语。不动产登记所采行的即为当事人申请主义,登记的程序问题自应由不动产登记规则加以调整,本条无须规定,以免挂一漏万;其四,明确登记机构。在统一的不动产登记制度之下,登记机构已经不是县级以上地方人民政府,按照《不动产登记暂行条例》的表述,改称“不动产登记机构”。
值得注意的是,土地承包经营权互换、转让的登记以相应的土地承包经营权已行登记为前提。在承包农户的土地承包经营权未予登记的情形之下,土地承包经营权的移转登记也就无从办理。
在本条所定登记对抗主义之下,土地承包经营权的互换、转让不以登记为生效要件,当事人之间的土地承包经营权互换、转让合同生效,即发生移转土地承包经营权的效力。但这一移转土地承包经营权效力仅在当事人之间发生,只有经由移转登记,这一移转土地承包经营权效力才能向当事人之外的第三人主张。如土地承包经营权的互换、转让未登记,第三人基于对土地承包经营权登记簿的信赖,与登记簿上记载的权利人进行交易,在该土地承包经营权之上取得土地经营权,并已经办理土地经营权登记,此际,土地承包经营权的互换、转让即不得对抗已经取得土地经营权的经营主体。
【典型案例】
案例:罗明朋诉方志香、李鲜明土地承包经营权纠纷案
案情简介:罗明朋与方志香系兄妹关系。方志香原有农田1.89亩,1997年方志香被判刑,该田由罗明朋耕种。2000年3月罗明朋与他人互换农田,罗明朋从他人手中换得1.97亩农田。方志香刑满后,也没有向原告主张。2005年8月,罗明朋与村民委员会签订了期限至2028年12月31日止的农村土地承包合同。2008年6月,方志香要求原告转让部分农田给其耕种,罗明朋遂将“彭加明屋后”农田1.1亩转交给方志香耕种。2008年下半年,该农田被部分征用。原、被告因补偿款发生争执。2009年5月6日,经村委会主持双方调解并达成协议,后又发放补偿款25500元,双方为此发生争议。罗明朋诉至法院,请求确认“彭加朋屋后”1.1亩土地的承包经营权和该土地的补偿金归其享有。
法院认为,从本案诉争土地的流转过程来看,原审以土地互换为由驳回罗明朋诉讼请求并无不当。其具体理由为:首先,《农村土地承包法》第三十八条规定,土地承包经营权采取互换、转让方式流转的,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗第三人。因此,登记并非土地承包经营权互换的成立或生效要件,只是对抗互换双方之外的第三人的对抗要件。本案罗明朋在方志香被判入狱后以方志香享有土地承包经营权的1.89亩土地与他人互换取得的1.97亩土地虽未登记,但该1.97亩土地的承包经营权本应由方志香享有。而罗明朋2005年8月与双寿桥村村委会签订的土地承包经营合同将该1.97亩土地纳入罗明朋承包经营的范围侵害了方志香对该1.97亩土地所享有的承包经营权,合同涉及该1.97亩土地的部分本应无效。也正是基于此,罗明朋在方志香2008年6月向其要求耕种部分土地时,罗明朋同意将“彭加明屋后”1.1亩土地交由方志香耕种,其实质系罗明朋将“彭加明屋后”1.1亩土地与方志香原享有土地承包经营权的1.97亩土地互换,从而方志香获得了“彭加明屋后”1.1亩土地的承包经营权,罗明朋取得了1.97亩土地的承包经营权。该互换虽未登记,但并不影响互换行为的成立与生效。因此,罗明朋请求确认其享有“彭加明屋后”1.1亩土地承包经营权的理由与双方实质已互换该土地的事实不符,不能成立。其次,土地承包经营权既可以与发包方签订农村土地承包经营合同的方式原始取得,也可以通过转让、互换等继受方式取得,但并非通过颁发土地承包经营权证的方式取得。土地承包经营权证仅系承包人享有承包经营权的权利凭证,仅具有证据效力,并不具有设权效力。因此,在互换事实得以确认的情况下,罗明朋仅以其拥有“彭加明屋后”1.1亩土地的承包经营权证为由主张其享有该土地的承包经营权的理由缺乏法律依据,不能成立。判决驳回原告罗明朋的诉讼请求。
裁判要旨:农村土地承包经营权属于用益物权,是权利人享有对特定物的支配和排他的权利。《农村土地承包法》第三十八条规定,土地承包经营权采取互换、转让方式流转的,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗第三人。据此,土地承包经营权既可以与发包方签订农村土地承包经营合同的方式原始取得,也可以通过转让、互换等继受方式取得,但并非通过颁发土地承包经营权证的方式取得。土地承包经营权证是一种权利凭证,仅具有证据效力,并不具有设权效力。所以,在互换事实得以确认的情况下,村民不能仅以其拥有的土地承包经营权证为由主张其享有该土地的承包经营权。
案例索引:湖北省宜昌市中级人民法院(2010)宜中民二终字第00480号民事判决书。
【法律适用】
1.承包方就同一土地签订两个以上转让、互换合同,流转合同的受让方均主张取得土地承包经营权的,由已经取得登记的受让方取得土地承包经营权;均未登记的,由合同生效在先的受让方取得土地承包经营权。无法确定生效时间的,由已经依法占有并作出实际投入的一方取得土地承包经营权。未能取得土地承包经营权的一方,可要求受益方补偿其合理投入。如果补偿不足以弥补其损失的,可要求发包方按其过错大小予以赔偿。
2.当事人一方以未登记为由,请求确认土地承包经营权互换与转让合同无效的,不予支持。土地承包经营权的互换与转让未经登记的,不得对抗善意第三人。