【本条主旨】
本条是关于本法适用范围以及房屋等含义的规定。
【本条释义】
本条共四款，对城市房地产管理法的适用范围以及房屋、房地产开发、房地产交易的含义作了规定。
一、关于法律适用范围概述
所谓适用范围，也称法律的效力范围，是指一部法律在什么地域、在什么时间以及对什么人发生效力。关于在什么时间发生效力的问题，本法第七十三条作了规定，即“本法自1995年1月1日起施行”。因此，本条关于适用范围的规定，实际上对地域即空间范围和主体范围作了规定。需要注意的是，由于城市房地产管理法实施以来，经历了两次修改，所以修改所涉及的内容，原则上应当自相关修改决定施行时起生效。但是，城市房地产管理法原第七十一条第二款规定：“房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。”其中，关于“依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任”的规定，并非自修改该条款的决定生效时失去效力。其原因在于，按照1997年3月修订通过的
刑法第四百五十二条规定，修订后的刑法自1997年10月1日起施行，1988年1月21日通过的《全国人民代表大会常务委员会关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》同时废止，而城市房地产管理法原第七十一条第二款中关于“依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任”的规定，一直到2009年8月27日通过的《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》时方予修改，故城市房地产管理法原第七十一条第二款中关于“依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任”的规定，应当自修订后的刑法施行之日即1997年10月1日起不再有效。
二、关于本法的适用范围
本条第一款规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”据此，对本法的适用范围，可以从以下几个方面进行理解：
1.关于“城市规划区”。所谓规划区，按照原建设部副部长叶如棠在八届全国人大常委会第七次会议上所作的“关于《中华人民共和国城市房地产管理法（草案）》的说明”，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。根据2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的
城乡规划法的规定，规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。因此，“城市规划区”包括两个部分的区域，一是城市的建成区，如城市的市区；二是城市总体规划中划定的区域。根据城乡规划法第十七条的规定，城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容。城市总体规划的规划期限一般为二十年。
2.关于“国有土地”。所谓国有土地，是指所有权属于国家即全民所有的土地。我国实行土地的社会主义公有制，即土地分别属于全民所有和劳动群众集体所有。全民所有的土地，即国有土地，包括以下三个方面：
一是城市市区的土地。我国
宪法第十条第一款规定：“城市的土地属于国家所有。”
土地管理法第八条第一款进一步明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”因此，城市市区的土地，属于国有土地。
二是法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。宪法第十条第二款和土地管理法第八条第二款中都规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。这表明，在农村和城市郊区的土地中，有一部分是“由法律规定属于国家所有的”，即国有土地。
三是国家依法征收的土地。宪法第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”土地管理法第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”物权法第四十二条第一款中也规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地”。根据上述规定，集体所有的土地，经国家征收以后，所有权属于国家，即转为国有土地。
如前所述，国有土地是由三方面的土地组成的，但从所在区域上来讲，国有土地又可以分为两类：一是位于城市规划区范围之内的国有土地；二是位于城市规划区范围之外的国有土地。根据本条第一款的规定，本法适用于城市规划区内的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权所进行的房地产开发等活动，所以城市规划区以外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权所进行的房地产开发等活动，不适用本法。至于城市规划区以外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权所进行房地产开发等活动，应当如何规范相关行为，本法第七十二条规定：“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。”换言之，就是城市规划区外的国有土地，不直接适用本法。同时，由于房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，本身并不因为土地所处位置的不同而有什么本质的差别，所以在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发等活动，应当参照本法执行。
3.关于城市规划区内的“集体土地”。如前所述，“城市规划区”包括两个部分的区域：一是城市的建成区，如城市的市区；二是城市总体规划中划定的区域。城市建成区的土地，如城市市区的土地，属于国家所有。而在城市总体规划中划定区域内的土地，则不一定属于国家所有，而且有相当部分是属于农村集体所有的。也就是说，在城市规划区范围内，存在集体所有的土地，这样就产生了在城市规划区内的集体土地上从事房地产开发、房地产交易以及房地产管理等活动，是否适用本法的问题。按照本条第一款中关于“城市规划区国有土地”的规定，本法只适用于在城市规划区国有土地上从事房地产开发、房地产交易以及房地产管理等活动，所以城市规划区内的集体土地，不适用本法。城市房地产管理法第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”即在城市规划区内的集体土地，不能直接进行房地产开发、房地产交易活动，而必须经过依法征收转为国有土地以后，再通过国有土地使用权出让，方可进行房地产开发、房地产交易等活动。
三、关于房屋、房地产开发以及房地产交易的含义
1.关于“房屋”的含义。本条第二款规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”按照这一规定，房屋包括建筑物与构筑物两类。
所谓建筑物，是指人们为了满足社会生产、生活的需要，利用一定的物质技术条件，按照一定的规则建造的人工物体。最典型的建筑物，就是指房屋，即具有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人们在其中居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或者进行其他活动的人工物体。建筑物可以按照使用性质的不同，分为以下几种：一是居住类建筑物，即供居民家庭或者个人居住使用的建筑物，如住宅楼、墅所、公寓、职工集体宿舍等。二是公共建筑物，即供人们工作、学习、购物、医疗、休闲、娱乐、体育等使用的建筑物，如办公楼、教学楼、实验楼、商场、医院、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆等。三是工业建筑物，即供工业生产使用或者直接为工业生产服务的建筑物，如机房、厂房、仓库等。四是农业建筑物，即供农业生产使用或者直接为农业生产服务的建筑物，如养殖场、饲料仓库等。
所谓构筑物，是指不具备、不包含或者不提供人们在其中直接进行生产或者生活功能的人工物体，如烟囱、围墙、水塔、水池、桥梁、堤坝、隧道、纪念碑等。
2.关于“房地产开发”的含义。本条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”根据这一规定，“房地产开发”须同时具备以下两个条件：
一是“在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行”的行为。即在城市规划的范围内，以出让的方式取得国有土地使用权，并在该幅国有土地上进行相关建设的行为。
二是进行“基础设施、房屋建设”的行为。所谓基础设施，是指包括道路、自来水、污水排放、天然气、电力、通讯、地铁、轨道交通等在内的设施。基础设施在城市建设中具有基础性、先导性的作用。基础设施建设具有挖填土方量大、施工层次分明、地下隐蔽工程多、配套性要求高等特点。本款规定的“房屋建设”，是指本条第二款规定的“房屋等建筑物及构筑物”的建设。
3.关于“房地产交易”的含义。本条第四款规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”根据这一规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押以及房屋租赁三种行为。
第一，“房地产转让”。所谓房地产转让，按照本法第三十七条的规定，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式；房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第二，“房地产抵押”。所谓房地产抵押，按照本法第四十七条的规定，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书，向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依法办理过户登记。
第三，“房屋租赁”。所谓房屋租赁，按照本法第五十三条的规定，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当按照国务院规定将租金中所含土地收益上缴国家。
