【本条主旨】
本条是关于房地产管理体制的规定。
【本条释义】
本条共两款，对房地产管理体制作了规定。
一、关于全国房地产工作的管理
本条第一款规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。按照这一规定，全国房地产工作的管理，涉及国务院两个部门。
1.关于国务院建设行政主管部门。所谓“国务院建设行政主管部门”，是指国务院负责管理建设工作的行政主管部门。在1994年制定城市房地产管理法时，“国务院建设行政主管部门”是指当时的“建设部”。按照2008年3月15日第十一届全国人民代表大会第一次会议通过的《第十一届全国人民代表大会第一次会议关于国务院机构改革方案的决定》，“组建住房和城乡建设部”，“不再保留建设部”。据此，从2008年起，“国务院建设行政主管部门”是指“住房和城乡建设部”。
按照国务院批准的住房和城乡建设部“三定方案”的规定，住房和城乡建设部承担的主要职责包括：（1）承担保障城镇低收入家庭住房的责任。拟订住房保障相关政策并指导实施；拟订廉租住房规划及政策，会同有关部门做好中央有关廉租住房资金安排，监督地方组织实施；编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施。（2）承担推进住房制度改革的责任。拟订适合国情的住房政策，指导住房建设和住房制度改革，拟订全国住房建设规划并指导实施，研究提出住房和城乡建设重大问题的政策建议。（3）承担规范住房和城乡建设管理秩序的责任。起草住房和城乡建设的法律、法规草案，制定部门规章。依法组织编制和实施城乡规划，拟订城乡规划的政策和规章制度，会同有关部门组织编制全国城镇体系规划，负责国务院交办的城市总体规划、省域城镇体系规划的审查报批和监督实施，参与土地利用总体规划纲要的审查，拟订住房和城乡建设的科技发展规划和经济政策。（4）承担建立科学规范的工程建设标准体系的责任。组织制定工程建设实施阶段的国家标准，制定和发布工程建设全国统一定额和行业标准，拟订建设项目可行性研究评价方法、经济参数、建设标准和工程造价的管理制度，拟订公共服务设施（不含通信设施）建设标准并监督执行，指导监督各类工程建设标准定额的实施和工程造价计价，组织发布工程造价信息。（5）承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的责任。会同或配合有关部门组织拟订房地产市场监管政策并监督执行，指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作，提出房地产业的行业发展规划和产业政策，制定房地产开发、房屋权属管理、房屋租赁、房屋面积管理、房地产估价与经纪管理、物业管理、房屋征收拆迁的规章制度并监督执行。（6）监督管理建筑市场、规范市场各方主体行为。指导全国建筑活动，组织实施房屋和市政工程项目招投标活动的监督执法，拟订勘察设计、施工、建设监理的法规和规章并监督和指导实施，拟订工程建设、建筑业、勘察设计的行业发展战略、中长期规划、改革方案、产业政策、规章制度并监督执行，拟订规范建筑市场各方主体行为的规章制度并监督执行，组织协调建筑企业参与国际工程承包、建筑劳务合作。（7）研究拟订城市建设的政策、规划并指导实施，指导城市市政公用设施建设、安全和应急管理，拟订全国风景名胜区的发展规划、政策并指导实施，负责国家级风景名胜区的审查报批和监督管理，组织审核世界自然遗产的申报，会同文物等有关主管部门审核世界自然与文化双重遗产的申报，会同文物主管部门负责历史文化名城（镇、村）的保护和监督管理工作。（8）承担规范村镇建设、指导全国村镇建设的责任。拟订村庄和小城镇建设政策并指导实施，指导村镇规划编制、农村住房建设和安全及危房改造，指导小城镇和村庄人居生态环境的改善工作，指导全国重点镇的建设。（9）承担建筑工程质量安全监管的责任。拟订建筑工程质量、建筑安全生产和竣工验收备案的政策、规章制度并监督执行，组织或参与工程重大质量、安全事故的调查处理，拟订建筑业、工程勘察设计咨询业的技术政策并指导实施。（10）承担推进建筑节能、城镇减排的责任。会同有关部门拟订建筑节能的政策、规划并监督实施，组织实施重大建筑节能项目，推进城镇减排。（11）负责住房公积金监督管理，确保公积金的有效使用和安全。会同有关部门拟订住房公积金政策、发展规划并组织实施，制定住房公积金缴存、使用、管理和监督制度，监督全国住房公积金和其他住房资金的管理、使用和安全，管理住房公积金信息系统。（12）开展住房和城乡建设方面的国际交流与合作等。
2.关于国务院土地管理部门。所谓“国务院土地管理部门”，是指国务院负责管理土地工作的行政主管部门。在1994年制定城市房地产管理法时，“国务院土地管理部门”是指当时的“国家土地管理局”。按照1998年3月第九届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改革方案，撤销“国家土地管理局”，其职能由新组建的“国土资源部”承接。据此，从1998年起，“国务院土地管理部门”是指“国土资源部”。
根据国务院批准的国土资源部“三定方案”的规定，国土资源部承担的主要职责包括：（1）承担保护与合理利用土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的责任。组织拟订国土资源发展规划和战略，开展国土资源经济形势分析，研究提出国土资源供需总量平衡的政策建议，参与国家宏观经济运行、区域协调、城乡统筹的研究并拟订涉及国土资源的调控政策和措施。编制并组织实施国土规划，制定并组织实施国土资源领域资源节约集约利用和循环经济的政策措施。（2）承担规范国土资源管理秩序的责任。起草国土资源
法律法规草案，制定部门规章并监督实施，制定地质环境保护的政策、规章，制定国土资源调查评价技术规程，拟订国土资源开发利用标准。指导地方国土资源行政执法工作，调查处理国土资源重大违法案件。（3）承担优化配置国土资源的责任。编制和组织实施土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地整理复垦开发规划和其他专项规划、计划。指导和审核地方土地利用总体规划、矿产资源规划，组织编制矿产资源、海洋资源、地质勘查和地质环境等规划以及地质灾害防治、矿山环境保护等其他有关的专项规划并监督检查规划执行情况。参与报国务院审批的涉及土地、矿产的相关规划的审核。（4）负责规范国土资源权属管理。依法保护土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源所有者和使用者的合法权益，组织承办和调处重大权属纠纷，指导土地确权，承担各类土地登记资料的收集、整理、共享和汇交管理，提供社会查询服务。（5）承担全国耕地保护的责任，确保规划确定的耕地保有量和基本农田面积不减少。牵头拟订并实施耕地保护政策，组织实施基本农田保护，监督占用耕地补偿制度执行情况。指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦和耕地开发的监督工作。组织实施土地用途管制、农用地转用和土地征收征用，承担报国务院审批的各类用地的审核、报批工作。（6）承担及时准确提供全国土地利用各种数据的责任。制定地籍管理办法，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测，组织国家重大土地调查专项，指导地方地籍调查、登记和土地分等定级工作。（7）承担节约集约利用土地资源的责任。拟订并实施土地开发利用标准，管理和监督城乡建设用地供应、政府土地储备、土地开发和节约集约利用。拟订并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让等管理办法，建立基准地价、标定地价等政府公示地价制度，会同农业部门监督管理农村集体建设用地使用权的流转。制定禁止和限制供地目录、划拨用地目录等，承担报国务院审批的改制企业的国有土地资产的处置。（8）承担规范国土资源市场秩序的责任。监测土地市场和建设用地利用情况，监管地价，规范和监管矿业权市场，组织对矿业权人勘查、开采活动进行监督管理，规范和监管国土资源相关社会中介组织和行为，依法查处违法行为。（9）依法征收资源收益，规范、监督资金使用，拟订土地、矿产资源参与经济调控的政策措施。依法组织土地、矿产资源专项收入的征管，配合有关部门拟订收益分配制度，配合有关部门指导、监督全国土地整理复垦开发资金的收取和使用。参与管理土地、矿产等资源性资产，参与管理国家出资形成的矿业权权益，负责有关资金、基金的预算和财务、资产管理与监督等。
根据本条的规定，国务院建设行政主管部门即“住房和城乡建设部”、国务院土地管理部门即“国土资源部”，是法律明确规定的管理全国房地产工作的职能部门，也是城市房地产管理法的行政执法机关。这两个部门应当依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，共同做好管理全国房地产工作。
二、关于地方房地产工作的管理
本条第二款规定，县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。其中，县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门，是指地方各级房产管理局、土地管理局。由于我国的地方各级房产管理、土地管理部门的设置及其职责不尽相同，如有些地方分别设立了房产管理部门和土地管理部门并分别负责本地区的房产管理工作和土地管理工作；有的地方则设立一个统一的房地产管理机构，由其统一负责本地区的房产管理和土地管理工作等。因此，为了适应不同的实际情况，同时也为以后的改革留有余地，本条规定地方房地产工作的管理，由省、自治区、直辖市人民政府确定的县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门负责。也就是说，地方房地产工作的管理部门及其职权，本条授权省级人民政府确定。省级人民政府既可以确定县级以上地方人民政府的一个部门负责房产管理、土地管理的工作，也可以确定县级以上地方人民政府的两个部门分别负责房产管理、土地管理的工作，并对其职权划分作出明确规定。省级人民政府确定的县级以上地方人民政府负责房产管理、土地管理工作的部门，也就是管理本地方房地产工作的职能部门，应当切实履行职责，负责城市房地产管理法在本行政区域内的执行和监督检查，认真做好管理本辖区房地产工作。
需要注意的是，城市房地产管理法第六十条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。土地使用权的登记发证，属于土地管理工作范畴；房屋所有权登记发证，属于房产管理工作范畴。按照2007年制定的物权法第十条第二款中的规定，“国家对不动产实行统一登记制度”。所谓“不动产登记”，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。其中，“不动产权利”，包括建设用地使用权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，集体土地所有权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，以及法律规定的其他不动产权利。按照物权法第十条第二款中的规定，不动产“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。为了落实2013年3月第十二届全国人大一次会议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》有关要求，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，国务院有关方面遵循整合职责、物权稳定、方便群众、严格管理的原则，正在制定“不动产登记暂行条例”。
