【本条主旨】
本条是关于房地产开发用地的控制指标管理的规定。
【本条释义】
本条核心规定的是房地产开发用地时的控制指标管理须遵守的法定程序。具体讲,包括以下内容:
一、房地产开发的概念
本条所称的房地产开发,与本法总则第二条规定的“房地产开发”是同一个概念,具体是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。根据本法第三章的规定,房地产开发必须遵守以下规定:
1.房地产开发必须遵循的原则。即房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
2.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发须按期开发。即以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
3.房地产开发项目的设计、施工必须合规。即房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
4.土地使用权可依法开发经营房地产。即依法取得的土地使用权,可以依照城市房地产管理法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。
5.国家鼓励开发建设居民住宅。即国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
6.设立房地产开发企业须符合法定条件和法定程序。即房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:有自己的名称和组织机构;有固定的经营场所;有符合国务院规定的注册资本;有足够的专业技术人员;法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合城市房地产管理法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合城市房地产管理法规定条件的,不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行
公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。
二、房地产开发用地控制指标管理须遵守的法定程序
根据本条规定,县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的报批程序是:
1.须拟订年度出让土地使用权总面积方案。本条所称的“年度出让土地使用权总面积方案”,是指县级以上地方人民政府根据省级以上人民政府下达的控制指标,结合本地房地产开发的实际情况,分年度拟订出的出让土地使用权总面积方案。为了加强土地管理,国家实行建设项目用地标准控制制度。国家通过土地利用总体规划,确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排,对建设用地实行总量控制。土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。下级土地利用总体规划不得突破上级土地利用总体规划确定的约束性指标。根据本条规定,县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须拟订年度出让土地使用权总面积方案。此方案的拟定依据是“省级以上人民政府下达的控制指标”。本条所称的房地产开发用地“控制指标”,是指省级以上人民政府为了防止盲目用地、土地供应量失衡等情况的发生,根据经济和社会发展计划的需要以及房地产开发用地的需要制定的房地产开发用地的计划性的控制指标。包括国家级和省级控制指标两种情况。总体讲的是,国务院给省级人民政府下达控制指标,省级人民政府给省辖市和县级人民政府下达控制指标。县级以上地方人民政府拟订年度出让土地使用权总面积方案,不得下达控制指标。
2.报国务院或者省级人民政府批准。按照本条规定,县级以上地方人民政府根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案之后,按照国务院规定的权限,报国务院或者省级人民政府批准。