【本条主旨】
本条是关于土地使用权出让应签订书面出让合同的规定。
【本条释义】
本条就土地使用权出让应签订书面出让合同问题,规定了以下几个方面的内容:
一、土地使用权出让合同的概念
所谓土地使用权出让合同,是指国有土地代表者和土地使用权受让人之间就土地出让问题所达成的明确双方相互之间权利与义务关系的协议。对于土地使用权出让合同的概念,我们可以从下述几个方面来理解:
1.土地使用权合同是合同的一种,具有合同的所有特征。比如,该合同是合同当事人之间的共同协议,是一种共同的法律行为,如果仅有其中的一方的法律行为不会产生该合同;该合同的双方当事人的法律地位是平等的;该合同是依照法律规定而订立的合同,属于合法的行为等。
2.土地使用权出让合同的标的是“土地使用权”,且这个使用权仅仅指的是“国有土地使用权”。也就是说,如果没有出让的土地使用权,也就没有土地使用权合同其他情形比如合同的订立、履行等行为的发生。
3.土地使用权的出让合同的主体具有特定性。土地使用权的出让合同主体的特定之处在于,一方必须是土地使用权的所有者,即国家,但是国家是通过法定的机关来行使订立合同的这项权利的。按照本条规定,代表国家与土地使用权受让人之间订立合同的是市、县人民政府的土地管理部门。但是需要说明的是,该部门所代表的不是一个土地管理部门的利益,其代表的是国家的利益。
二、土地使用权出让合同订立的基本原则
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条的规定,土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。根据这一规定,订立土地使用权出让合同,应当遵守下列原则:
1.平等原则。所谓平等原则,是指订立合同时和履行合同时双方的法律地位和权利义务是平等的,不能以大欺小,也不能以自己经济上的实力向对方发号施令,把自己的意志强加给对方。合同任何一方均必须严格履行合同规定的义务,一方享有权利的同时必须履行相应的义务。
2.自愿原则。所谓自愿原则,是指双方订立合同时必须是出自自己的意愿,其中任何一方均不得将自己的意志强加给对方。
3.有偿原则。所谓有偿原则,是指订立土地使用权出让合同必须体现价值规律的原则,即得到权利的一方必须以相应的义务为代价,比如接受土地使用权的一方必须按照合同的约定缴纳土地出让金等。
4.土地使用权出让合同的基本内容。土地使用权出让合同一般应当包括下述内容:(1)土地使用权的出让方具体名称;(2)土地受让方的名称、地址、注册地、注册资本等;(3)出让土地的类型和具体的范围;(4)出让土地的利用要求;(5)出让形式;(6)出让金的数额、支付方式和支付期;(7)土地使用权的年限。该年限不得超过国务院的有关规定;(8)受让方准备投资的方向、投资总额、投资计划、投资完成时间和土地使用权证书的颁发时间等;(9)违约责任;(10)其他需要载明的事项。
三、本法对土地出让合同有特别规定
关于土地使用权出让合同,本法作了一些原则性的规定,这些规定是:
1.关于土地使用权出让合同的形式的特别规定。按照本条第一款的规定,土地使用权出让应当签订书面出让合同。
2.关于违约责任的特别规定。对这项规定,本法包括两个方面的要求:一方面是,土地使用者的违约责任。即土地使用者没有按照合同约定支付出让金的,土地管理部门有权解除合同,并要求违约赔偿。另一方面是,土地管理部门的责任,即土地管理部门没有按照合同约定的时间提供约定的土地的,土地使用者有权解除合同,并要求违约赔偿。
3.关于土地使用者改变合同约定土地使用权用途的特别规定。按照本法规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
4.关于出让土地使用权的收回的特别规定。按照本法规定,国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
5.关于土地使用权出让合同届满续期的特别规定。按照本法规定,这项特殊规定主要包括下述个三方面:第一个方面是,必须提出申请。土地使用权出让合同届满后,如果土地使用者需要继续使用的,使用者应当至迟于届满前一年提出申请,对于该项申请应当予以批准。但是,根据社会公共利益的需要收回该幅土地的除外。第二个方面是,申请批准后必须签订新合同。即如果土地使用者提出的申请经过批准允许续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,并按照新的合同规定支付土地使用权出让金。第三个方面是,未申请或者未批准的土地使用权无偿收回。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽然续期但申请续期未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
6.土地使用权使用合同的解除。按照本法规定,在下列情况下可以解除合同:土地使用者没有按照合同约定支付出让金的,土地管理部门有权解除合同。土地管理部门没有按照合同约定的时间提供约定的土地的,土地使用者有权解除合同。