【本条主旨】
本条是关于土地使用权出让合同变更或重签土地使用权出让合同的规定。
【本条释义】
本条关于土地使用权出让合同变更或重签土地使用权出让合同,是因“改变土地使用权出让合同约定的土地用途”而引起的。
所谓土地使用权出让合同的变更,是指土地使用权出让合同当事人中的一方或者双方,由于某种原因,要求改变合同的部分条款,从而引起当事人双方的权利、义务关系的调整情形。本条所称的土地使用权出让合同的变更,是指因“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途”而引起的当事人双方的权利、义务关系的调整情形。同时,因“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途”时,也可以重新签订土地使用权出让合同。就是说,“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途”可以有两个选择:或者签订土地使用权出让合同变更协议,或者重新签订土地使用权出让合同。
一、改变土地使用权出让合同约定的土地用途
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。由此可知,土地使用权出让合同的期限很长,在很长时间内,可能会发生想象不到的变化,因此在土地使用权出让合同履行过程中,不可避免地发生土地使用权出让合同的一些变化。现实中,比较多的情况是土地使用者提出改变土地用途。此种情况下,法律又不可能不允许,这就需要有一些法定的批准程序和处理方法来规范。所谓“改变土地使用权出让合同约定的土地用途”,就是指改变《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的下列土地用途:居住用地;工业用地;教育、科技、文化、卫生、体育用地;商业、旅游、娱乐用地;综合或者其他用地。比如,将合同约定工业用地的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途等。
二、土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途须经的程序和处理方法
1.必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。就是说要经过出让方市、县人民政府土地管理部门和市、县人民政府城市规划行政主管部门的共同同意(或者称批准)。
2.签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。是签订变更协议,还是重新签订合同,由当事者双方协商确定。
3.相应调整土地使用权出让金。就是说,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金。
4.依法办理土地使用权变更登记手续。根据《
土地管理法实施条例》的规定,国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。