【本条主旨】
本条是关于房地产开发基本原则的规定。
【本条释义】
房地产开发是指在依法取得建设用地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发是指通过供排水、供电、供热等设施的建设和土地平整将自然状态的土地变成可以建造房屋及其他建筑物的土地；房产开发是指在完成基础设施建设的土地上建造房屋等建筑物，包括住宅楼、写字楼、商场、工业厂房等。房地产开发是一项投资量大、回收期长、风险性高的经济活动。
1.本条明确了房地产开发与城市规划的关系，即出让土地的布局、用途必须符合城市规划，土地的使用性质必须根据城市规划来确定，出让的土地必须有规划地控制指标，在房地产开发的实施过程中必须严格执行城市规划。
根据
城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
2.房地产开发应当坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。要注意避免出现只注重经济效益而忽略社会效益和环境效益的现象，要引导房地产投资者树立全局观念、长远意识，自觉遵守城市规划的各项法规、技术规范。房地产管理部门应当通过一系列的
法律法规和政策规范去规制房地产开发企业的行为，克服房地产开发企业只注重追求经济利益的倾向。对此，《城市房地产开发经营管理条例》第十一条也明确规定，确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
3.房地产开发还要坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。全面规划要求房地产开发企业不仅要严格执行城市总体规划，还要对房地产开发区进行科学合理的规划。合理布局要求在开发项目的选址、定点等方面，都能够做到不妨碍城市的发展，不危害城市的安全，不破坏城市的环境。综合开发要求开发企业要统一承担开发区的勘测、设计、征地、拆迁，进行道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯、绿化等工程建设，统一承担住宅、生活服务设施、商业网点、文化卫生设施的建设，等等。配套建设要求开发企业按照先地下、后地上的原则，配套进行各项市政公用和生活服务设施的建设。
为了贯彻国务院关于整顿和规范建筑市场经济秩序的要求，建设部于2008年1月17日发布了《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》，就规范房地产开发企业的开发建设行为，作出了以下几方面规定：
第一，加强对房地产开发项目管理。对开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目：（1）未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的；（2）房地产开发项目资本金达不到规定标准的；（3）已开发建设项目严重拖欠工程款的。对于未取得房地产开发企业资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营业务的，房地产开发主管部门还应当依据《城市房地产开发经营管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。
第二，房地产开发企业应当依照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标。对于依法必须招标而未招标的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并要依法进行处罚。
第三，房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。凡有上述行为的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
第四，房地产开发企业应当依法将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。对于施工图设计文件未经审查或者审查不合格而擅自施工的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
第五，依法应当实行监理的房地产开发项目，房地产开发企业应当委托具有相应资质等级的工程监理单位监理。对于依法应当委托监理而未委托或者将监理业务委托给不具有相应资质等级的监理单位的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
第六，房地产开发企业应当依法办理工程质量监督手续。对于未按照国家规定办理工程质量监督手续的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。
第七，房地产开发项目经竣工验收合格后，房地产开发企业应当及时向建设行政主管部门备案。对于住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照有关规定进行综合验收。凡未组织竣工验收（包括综合验收，下同）或者验收不合格的房地产开发项目不得交付使用。对于房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的房地产开发项目交付使用的，应当依据《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》，责令改正并进行处罚。
第八，房地产开发企业开发建设的项目，凡是工程质量低劣或者发生重大工程质量事故的，建设行政部门应当责令改正，并依据《
建筑法》《建设工程质量管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。在处罚决定书规定的停业整顿期间内，房地产开发主管部门不得审批或同意其新开项目。
第九，对于已完工的房地产开发项目有违反合同约定拖欠工程款的，建设行政主管部门对其新开发建设项目不得颁发施工许可证。
第十，房地产开发企业向购买人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。凡未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保修的，房地产开发主管部门要依据《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。
第十一，房地产开发企业有下列不良行为的，房地产开发主管部门应当依据《房地产开发企业资质管理规定》，在资质年检中予以降级或者注销资质证书：（1）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；（2）擅自转让房地产开发项目的；（3）未取得施工许可证擅自施工的；（4）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》，并拒不整改的；（5）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；（6）未经验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的；（7）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；（8）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；（9）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；（10）未取得预售许可证擅自预售商品房的；（11）违反合同约定拖欠工程款的；（12）工程质量低劣或者发生重大质量事故的。
