【本条主旨】
本条是关于房地产成交价格申报制度的规定。
【本条释义】
一、房地产成交价格申报制度概述
房地产成交价格申报,是指房地产权利人在转让房地产时,应当依法将房地产交易成交的价格向国家有关部门进行申报。房地产权利人向有关部门申报房地产成交价格,对于国家加强房地产税收征管,加强房地产市场调控具有重要意义。
在税收征管方面,根据《土地增值税暂行条例》(1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布,根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)、《营业税暂行条例》(1993年12月13日中华人民共和国国务院令第136号发布,2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过)的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依法缴纳土地增值税和营业税等税赋。在计算纳税人应纳税额时,一个关键的环节就是准确了解房地产的成交价格。因此,转让房地产的房地产权利人如实申报房产交易成交价格,对于税务机关准确核定应纳税额意义重大。
在房地产市场调控方面,房地产权利人在转让房地产时,将房地产交易成交的价格如实向国家有关部门进行申报,有利于房地产市场管理部门准确了解房地产市场的价格变化。房地产市场管理部门通过对房地产成交价格的统计、分析,得出对房地产市场运行状况的基本判断,从而决定采取何种调控措施来鼓励或者限制全国或者部分区域的房地产市场。
鉴于房地产成交价格申报的重要意义,本条第一款明确规定,国家实行房地产交易成交价格申报制度,在法律层面明确了房地产交易成交价格申报制度的法律地位。此外,国家计委于1994年出台《城市房产交易价格管理暂行办法》,该办法第二十一条也规定,国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实申报。
二、房地产交易成交价格申报的具体要求
本条第二款规定,房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。这款规定是对房地产权利人申报成交价格的具体要求,主要包括两个方面的内容:
第一,房地产权利人应当向县级以上地方人民政府规定的部门申报成交价格,即房地产权利人向哪个部门申报成交价格,或者哪个部门接受申报,由县级以上地方人民政府规定。根据《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日建设部令第45号发布,根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产转让管理规定〉的决定》修正)第七条的规定,房地产转让时,房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费,房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。由此可见,房地产权利人通常是向房地产管理部门申报成交价格。
第二,房地产权利人应当如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。所谓瞒报,是指故意隐瞒成交价格,不依法进行申报;所谓不实申报,是指申报的成交价格不真实,进行虚假申报。如果房地产权利人对房地产交易成交价格,进行瞒报或者作不实申报,将导致国家有关部门无法准确确定缴纳税费的依据,以及掌握房地产市场的真实情况。为此,有关国家机关出台有关规定,对房地产权利人进行瞒报或者作不实申报作出相应处理。根据《城市房地产转让管理规定》第十四条的规定,房地产权利人转让房地产,应当如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。《土地增值税暂行条例》《营业税暂行条例》也规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(2)提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。