【本条主旨】
本条是关于房地产转让和抵押办理权属登记的规定。
【本条释义】
我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,所有拥有土地使用权和房屋所有权的单位或者个人,都必须依法办理权属登记。本法第五章设专章对房地产权属登记管理作出具体规定。房地产转让或者抵押,必然涉及房地产的权属问题,因此,本条规定房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
一、房地产转让时的权属登记办理
房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让时,房地产权利主体发生变化,应当依法办理变更登记。本法第六十一条第三款规定,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。从上述规定来看,房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记,土地产权登记由土地管理部门办理,房屋产权登记由房产管理部门办理。
我国有关部门规章对于如何办理房屋产权登记和土地产权登记作出具体规定。根据《城市房地产转让管理规定》的规定,房地产转让,应当按照下列程序办理:(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。根据《土地登记办法》(国土资源部令第40号)第四十条的规定,因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的,当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料,申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的,当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
二、房地产抵押时的权属登记办理
本法第六十二条规定,房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日建设部令第56号发布,2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正)的规定,房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(2)抵押登记申请书;(3)抵押合同;(4)国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证,共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明;(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(6)可以证明抵押房地产价值的资料:(7)登记机关认为必要的其他文件。
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起七日内决定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证。以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
房地产设定抵押权以后,因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,实际上与房地产转让具有同样的法律效果,应按房地产变更登记的程序,办理土地使用权和房屋所有权的变更登记。根据《城市房地产抵押管理办法》《土地登记办法》的规定,因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内,到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
三、房地产统一登记
房地产权虽然包括土地使用权和房屋所有权,但房地产是一个完整的商品。从长远看,实行房地产统一登记,将房产和地产统一管理具有更大的优越性和科学性。因此,本法第六十三条规定,经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。这一规定为我国房地产管理体制和管理机构改革预留了空间。2007年颁布的物权法第二章设专门一节,对不动产登记作出规定,提出国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。从未来发展趋势看,房地产权属登记将逐步改变分属不同部门、分别管理的现状,实现两证合一、统一管理。