【本条主旨】
本条是关于房地产转让定义的规定。
【本条释义】
根据本条规定,房地产转让是指,房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本条在理解和把握上,应当注意以下几个方面:
第一,房地产转让的主体是房地产权利人。房地产转让的主体必须是具有一定条件的人,即具有房地产产权的人,包括房地产所有人、经营人和土地使用权人等。房地产所有人包括国家、集体和私有房屋所有人;房屋经营人是拥有合法产权的房地产开发公司或者个人;土地使用权人是取得土地使用权的单位和个人。非房地产权利人不能成为房地产转让法律关系的转让方。
第二,房地产转让的客体是房地产权利人合法拥有的房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。由于房屋与土地在物质形态上的紧密联系,房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权,通常一起作为房地产转让法律关系的客体,同时转移,不可分割。
第三,房地产转让的形式包括买卖、赠与,或者其他合法方式。具体而言:
1.买卖。买卖是我国房地产转让的最主要的方式,指房地产权利人将其房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权,依法转移给受让人,由受让人向其支付价款的行为。按房地产买卖分为公房买卖和私房买卖、现房买卖和期房买卖以及商品房买卖、经济适用住房买卖,等等。不论哪种房地产买卖,其实质都是以支付价款为条件,获取房屋所有权及相应的土地使用权。
2.赠与。赠与是指赠与人自愿将其房地产无偿转移给受赠人,受赠人表示接受而达成的协议。与房地产买卖相比,其主要特征是房地产赠与具有无偿性,但房地产赠与不一定都是无偿的单务合同关系。例如,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,将以出让方式取得的土地使用权赠与他人时,受赠人在取得土地使用权的同时,也就承担了相应的义务,即依照出让合同的约定对土地进行投资和开发。
3.其他合法方式。除了买卖、赠与之外,房地产权利人还可以采取其他法律允许的方式转让其房地产。根据《城市房地产转让管理规定》,其他合法方式主要包括下列行为:(1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。
第四,房地产转让产生房地产权利转移的法律后果。房地产转让后,房屋所有权和土地使用权权利主体发生变更,这是房地产转让区别于房地产租赁、抵押等行为的显著标志。由于房地产转让能够带来重大法律后果,法律对房地产转让行为有较为严格的要求。房地产转让属于要式法律行为。当事人双方要签订书面合同,并依法到有关管理机关进行权属变更登记,换领房地产权利证书。