【本条主旨】
本条是关于房地产不得转让的情形的规定。
【本条释义】
房地产转让是一种民事法律行为,其法律后果是房屋所有权和其占用范围内的土地使用权发生转移。客体的合法是转让行为合法、有效的前提,作为转让客体的房地产必须权属明确,并且没有争议。否则,就很有可能损害当事人或者第三人的合法权益,扰乱正常的房地产市场秩序。为维护正常的房地产市场秩序,保障当事人和第三人合法权益,减少房地产纠纷,促进房地产业健康发展,本条对房地产不得转让的情形作出了规定。
根据本条的规定,下列房地产不得转让:
1.以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的。根据本法第三十九条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。该条规定对以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当具备的基本条件作出明确规定,不具备这些基本条件进行房地产转让,容易引发“炒地皮”之风,造成房地产市场秩序混乱。因此,本条首先限制这种不具备基本条件的房地产进行转让。
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或者社会公共利益的需要,依法裁定、决定限制房地产权利,如查封、限制转移等。在这种情况下,房地产权利受到限制,例如国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。根据财产权利流转的基本原理,作为交易客体的房地产应该是权利人能够对其行使处分权的房地产。而被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制权利的房地产,权利人已无权对其行使处分权。如果允许此类房地产转让,不仅违背财产权利流转的基本原理,而且容易引发纠纷,不利于对房地产交易当事人的权益保护。
3.依法收回土地使用权的。根据有关法律规定,因公共利益需要或者其他法定情形,国家有权决定收回出让或者划拨给他人使用的土地,任何单位或者个人应当服从国家的决定。在国家作出收回土地使用权的决定后,原土地使用权人已经无权对该土地使用权进行转让。如果允许该种土地使用权转让,就会侵犯国家的土地权益或者给受让方造成损害。
4.共有房地产,未经其他共有人书面同意的。共有房地产的权利主体,通常是两个以上的自然人或法人,数个主体共同享有房产的所有权和相应的土地使用权,转让共有房地产需要得到共有人的同意。对此,我国相关法律也作出了相同规定,物权法第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。未经其他共有人同意而转让共有房地产,是侵犯他人房地产权利的行为。因此,未经其他共有人同意的共有房地产的转让属于禁止之列。同时,由于转让房地产属于重大的财产处分行为,因此还要求同意转让共有房地产的其他共有人以书面形式作出意思表示。
5.权属有争议的。房地产权属存在争议,是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议,致使该项房地产权属尚未界定清楚。如果允许其转让,可能使问题进一步复杂化,并损害真正权利人或者受让方的合法权益。因此,在权属争议尚未解决之前,该项房地产不得转让。
6.未依法登记领取权属证书的。房产登记时国家依法确认房地产权属的法定手续,未依法登记领取权属证书,表明房地产权利人的权利还不具有相应的法律效力,以未依法登记领取权属证书的房地产为对象进行交易,难以保证交易的安全,不利于对当事人合法权益的保护和市场秩序的稳定。
7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。根据我国有关法律的规定,某些具有特殊情况的房地产也是不能转让的。例如,已被国家列入文物保护范围的房产,已被国家列入征用范围的房产等。