【本条主旨】
本条是关于以出让方式取得土地使用权的房地产转让的规定。
【本条释义】
出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权为出让土地使用权。出让土地使用权包括对土地占有、使用、收益和对使用权的处分四项权能,在合同约定的期限内,土地使用权人可以将其享有的土地使用权再行转让。
以出让方式取得土地使用权的房地产转让,是最典型、最普遍的房地产转让。对其是否作出限制,是立法过程中重点考虑的一个问题。如果完全不加限制,实践中可能出现不进行房地产开发,而只是加价倒卖土地使用权的“炒地皮”行为,从而扰乱房地产市场正常秩序,导致“泡沫经济”。如果限制过死,在房地产开发投资周期长、资金占用量大的情况下,也有可能制约房地产企业筹集建设资金,不利于土地的充分开发利用,不利于房地产业的健康、快速发展。综合考虑,在参考借鉴国外有关经验的基础上,本法对以出让方式取得土地使用权的房地产转让规定了一定条件。
根据本条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。这一条件说明转让的房地产已经取得合法的土地使用权,权属关系明确,为房地产转让中的受让人取得房地产的土地使用权提供了前提条件。
2.按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。这一条件是强调土地已经开发并且具有一定的规模,这是抑制“炒地皮”行为出现的关键条件。《城市房地产转让管理规定》第十条对这一条件作了具体规定。根据该条规定,按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。
3.转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。房屋已经建成,属于现房转让。这种情况下,房地产转让方不仅要求具有合法的土地使用权,还要求对建成的房屋具有合法的房屋所有权,这样才能保证房地产转让正常进行,才能保障房地产转让当事人的合法权益,维护房地产市场秩序。