【本条主旨】
本条是关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的规定。
【本条释义】
划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。设立划拨土地使用权的主要是基于国家利益或公共利益的需要。划拨土地使用权取得方式上的无偿性以及设立目的的公益性决定了其为民法上的限制流通物,国家对其转让有严格限制,以免随意转让致使国家利益或公共利益受到损害。根据有关法律、法规规定,除特殊情形外,划拨土地使用权原则上不得转让。
在立法过程中,对于划拨用地上房地产是否能进入市场存在不同看法:一种观点认为,划拨土地使用权不能进入市场,其上房地产不能转让。划拨土地使用权是国家根据土地使用者的实际需要、用途,无偿划拨给土地使用者专项使用的。土地使用者转让该土地使用权,表明其无继续使用该幅土地的必要。因此,该幅土地应由国家收回。一种观点认为,划拨土地使用权通过转为出让方式,其上房地产可以进入市场。实践中,大量以划拨方式取得的土地使用权已经通过各种方式进入市场,不准其上房地产转让不现实。还有一种观点认为,划拨土地使用权通过一定条件限制,允许其上房地产转让,符合现实情况,也有利于土地的节约和合理利用,有利于土地资源的优化配置。但是,对于划拨方式取得土地使用权的房地产转让,不能一律转化为有偿出让方式,应当视情况有所区分。根据我国土地市场的具体发展状况,以及充分发挥土地利用效能和经济效益的需要,本法采用了第三种观点,对划拨方式取得土地使用权的房地产转让分两种情况作了规定。
一、适宜转化为出让土地使用权的房地产转让
根据本条第一款的规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。对此,国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在这种情况下,房地产转让的同时,土地使用权也由划拨方式转化为出让方式。
二、暂不宜转化为出让土地使用权的房地产转让
本条第二款规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。在这种情况下,经有批准权的人民政府批准,认为不具备出让条件的地块可以不办出让手续。《城市房地产转让管理规定》第十二条对可以不办理土地使用权出让手续的情形作了具体规定,主要包括:(1)经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的;(2)私有住宅转让后仍用于居住的;(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照规定缴纳土地收益或作其他处理的,应当在房地产转让合同中注明。