【本条主旨】
本条是关于房地产转让与土地使用权出让合同的关系的规定。
【本条释义】
土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。根据法律规定,土地使用权出让,应当签订出让合同。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。与一般民事合同相比,土地使用权出让合同具有一定的特殊性。土地使用权出让合同签订的目的是为了贯彻国家有关土地管理的法规及政策,行使土地管理职权,并按照市场方式配置土地资源取得最佳土地利用效益。出让方即土地管理部门直接参加对出让土地的管理,出让合同就是出让方进行土地管理和执行土地经济政策的一种方式。受让方签订土地出让合同的目的是为了追求经济目的,但其实现必须建立在履行合同义务的基础上。土地使用权出让合同代表了国家与土地使用权人之间的关系,无论土地使用权如何转让,国家与土地使用权人之间的关系不会改变。
当房地产转让时,转让人作为原土地使用权人,转让土地使用权的同时,也随之将土地使用权出让合同中的权利义务转移给新的土地使用权人,也就是房地产转让中的受让人。因此,本条规定房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。土地使用权出让合同载明的权利、义务主要包括两个方面:
一、土地出让人的权利和义务
(一)出让人的权利
作为土地使用权出让方,享有的权利包括:(1)要求受让方按法律规定或合同约定交付出让金,否则出让人有权解除合同,并要求对方承担违约责任;(2)监督土地使用权受让人行使权利的行为和对土地进行开发,利用及经营的活动;(3)在土地使用权出让期限届满时,收回土地使用权。
(二)出让人的义务
作为土地使用权出让人,负有的义务包括:(1)按合同规定向受让方提供土地。(2)在遇到不可抗力导致出让合同不能履行或不能完全履行时,应及时通知受让人。(3)保证土地使用权受让人对土地的正常使用。
二、受让人的权利和义务
(一)受让人的权利
作为土地使用权受让人,享有的权利,一般包括:(1)要求出让人按合同的约定,按时提供土地使用权。出让人不能按约定时间提供土地使用权的,可以要求其承担违约责任。(2)受让人对土地的开发利用达到法定要求后,有权对土地使用权及地上建筑物进行转让、出租和抵押。(3)在土地使用权出让合同约定期限届满之前,遇特殊情况,国家提前收回土地使用权时,受让人有权要求给予适当的损失补偿。(4)在土地使用权出让合同约定期限届满时,受让人需要继续使用土地的,可以申请续期。
(二)受让人的义务
作为受让人的土地使用权人,负有的义务一般包括:(1)按照合同约定的时间和方式交付土地使用权出让金。(2)按出让合同确定的用途和要求使用土地。确需改变土地用途的,必须报经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,经原批准机关批准,签订出让合同变更协议或重新签订出让合同,并依法调整出让金。(3)在土地使用权出让合同约定期限届满时,应无偿地将土地使用权连同地上建筑物,交还土地使用权出让人。