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城市房地产管理法第45条（商品房预售条件和监督管理）条文内容及释义

2024-12-24 15:28 admin

本文介绍城市房地产管理法第45条（商品房预售条件和监督管理）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第45条条文内容

　　第四十五条　　商品房预售，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

城市房地产管理法第45条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于商品房预售条件和监督管理的规定。

　　【本条释义】

　　一、商品房预售的概念

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。随着社会经济发展水平不断提高，社会对于商品房的需求日益增长，但商品房开发周期较长，所需资金的数额巨大，开发建设资金的筹集是制约商品房开发的一个难题。为缓解房地产开发先期工程建设资金的不足，增加商品房供应，活跃房地产市场，本法在借鉴域外房地产开发经验的基础上，确立了商品房预售制度。目前，商品房预售已成为房地产开发企业筹集建设资金的主要渠道。为了规范商品房预售活动，促进房地产市场健康发展，国务院以及有关部门陆续出台《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》等，对商品房预售制度各方面作出具体规定。

　　二、商品房预售的条件

　　房地产开发项目往往需要大量资金的投入，预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素，预售商品房的买受人承担着比现房买受人更多的风险。就预售合同双方当事人而言，预售人要比买受人处于优势地位。实践中，存在一些房地产开发企业，通过发布虚假广告，夸大商品房的功能、质量、面积诱骗消费者购买房屋，损害购房者合法权益的现象。为了保护买受人的合法权益，本法对商品房预售的条件作了明确的规定。根据本条第一款的规定，商品房预售，应当符合下列条件。

　　1.房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。根据有关法律规定，房地产开发用地应以出让的方式取得土地使用权，而交付土地使用权出让金是取得土地使用权的前提，取得土地使用权证书是合法使用土地的标志和保证。只有取得土地使用权的房地产开发企业开发的商品房，才能进入市场流通。

　　2.房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。根据我国有关法律的规定，任何土地的开发、利用都须符合土地利用规划的要求。为了加强规划管理，保证房地产开发项目用地符合规划的要求，房地产开发企业在取得土地使用权后，还必须按有关规定申请并领取建设工程规划许可证和施工许可证，否则，不能进行开工建设。

　　3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。这是国家为了防止和抑制投机行为，保护购房人的合法权益而规定的法定投资要求。房地产开发企业对土地的开发达不到此要求的，不得进行商品房预售。

　　4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。根据我国《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

　　商品房预售许可依下列程序办理：（1）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者五日内一次性书面告知需要补充的材料。（2）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（3）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起十日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起十日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起十日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（4）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

　　开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处三万元罚款。

　　三、商品房预售合同的监督管理

　　根据本条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这种备案登记有利于房地产管理部门和土地管理部门对不符合条件的预售行为及时予以纠正和查处，有利于掌握商品房预售情况，也有利于商品房建成后的产权登记工作。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起三十日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

　　四、商品房预售款项的监督管理

　　商品房预售款是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的预购房款（含商品房按揭贷款）。根据本条第三款的规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，专款专用，这样才能保证工程建设如期完成，防止偷工减料，甚至是不法分子携款潜逃损害购房人合法权益的行为发生。

　　根据商品房预售款监管的有关规定，房地产开发企业根据建设项目实际情况，在商业银行分别开设商品房预售款监管账户，签订商品房预售款监管协议。房地产开发企业应在商品房预售款监管协议签订后，至房产管理部门备案，提交监管项目的工程进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等资料。商品房预售款应直接进入相应的监管账户，采取封闭式的管理模式。开发企业申请使用商品房预售款时，应当向监管银行提交项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明等资料。监管银行按监管协议，建立商品房预售款收缴、支出台账，并根据建设项目预算清册、资金使用计划审核开发企业申报的资料，符合条件的予以付款。开发企业还应定期向房产管理部门申报建设工程完成的进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单。房产管理部门对商品房预售与其预售款入账情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监管。开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。

　　2010年4月13日，住房和城乡建设部还发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，提出完善预售资金监管机制。要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

标签： 商品房预售 监督管理

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