【本条主旨】
本条是关于商品房预售后的再行转让的规定。
【本条释义】
商品房预售后,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为,俗称“炒楼花”。尤其是在商品房价格不断上涨的时期,商品房预购人觉得“楼花”有利可图,以低价买进未竣工的商品房,待“楼花”价格上涨时,即加价卖出,从中赚取高额利润。商品房预售后的再行转让,实质上是一种房屋合约的买卖,此时的房屋并没有实际存在。由于房地产市场的不可预期性,这种行为具有较大的投机性,也具有较强的风险,容易产生“泡沫经济”。
本法在制定过程中,对于商品房预售后的再行转让,在法律上是作禁止性的规定还是许可性的规定,存在着不同的意见。一种意见认为,商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让,有利于搞活房地产市场,而且一些国家和地区一般也是允许的,因此在法律中应规定允许“炒楼花”。另一种意见认为,“炒楼花”具有较大的投机性,允许“炒楼花”不仅可能导致房价过快上涨,扰乱房地产市场秩序,影响消费者利益,而且还可能引导人们去玩“炒楼花”的游戏,产生“泡沫经济”。还有一种意见认为,是否禁止“炒楼花”,不可一概而论,而应视具体情况宽严有别。对高档住宅之类可从宽,对普通商品房则从严,以保障城镇普通居民的利益。
考虑到是否禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,与我国的房地产市场发育情况有着直接关系。因此,本法规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。法律中没有明确作出允许或者禁止的规定,由国务院根据房地产市场的具体情况来作出规定。
针对实践中存在的因转让预售商品房引发的纠纷,最高人民法院曾在1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中指出:“预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给其他第三人的,必须符合法律、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。”1995年12月27日,最高人民法院公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》进一步指出,商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理。
就法理而言,根据合同法的规定,预售商品房的再转让具有一定的法律依据。合同法规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(1)根据合同性质不得转让;(2)按照当事人约定不得转让;(3)依照法律规定不得转让。债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。如果当事人没有在商品房预售合同中约定,预售商品房不得再行转让,预购人可以将预售合同规定的权利义务再行转让。
目前,国务院尚未出台预售商品房再转让方面的有关规定。从实践中的情况看,各地根据本地房地产市场的具体情况,作出不同的规定。例如,《北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知》(京政发〔2005〕12号)规定,禁止未竣工的预售商品房转让行为,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,不得办理转让手续;实行实名购房制度,房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,不得办理登记手续;在房屋买卖中没有还清贷款或房价没有结清的,不允许转让。《上海市房地产转让办法》第四十条规定,关于预购人将预售商品房转让的问题,由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见,市人民政府视调控需要作出决定。按照市人民政府的有关决定,预购人转让预售商品房的,其转让行为按照下列规定实施:(1)尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同;(2)已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。预售商品房转让时,预售合同载明的权利、义务随之转移。第四十一条规定,预售商品房转让的当事人双方应当在预售商品房转让的合同生效后,按照本办法第三十六条的规定办理转让合同的预告登记手续。不符合市人民政府的有关决定转让预售商品房的,房地产登记机构不予办理预售商品房转让的预告登记。而《石家庄市城镇房产转让管理办法》第二十八条规定,预售合同登记备案后,预购人转让预售商品房的,应与受让人签订书面转让合同,并书面通知开发企业。预售合同载明的权利、义务随之转移。预售商品房转让,当事人应按有关规定办理转让手续。