【本条主旨】
本条是关于房地产抵押定义的规定。
【本条释义】
抵押,是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形,债权人有权就该财产优先受偿。债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。抵押的意义,在于所有权人既能保留财产的使用价值,又能将其交换价值提供给抵押权人,使财产价值得到最大的体现。随着我国土地有偿使用制度的推进和房地产市场的发展,抵押作为一种重要的物权担保形式,在实践中得到迅速发展,有力推动了房地产市场发展,在社会经济中发挥出重要作用。
为了规范房地产抵押行为,保证房地产市场的健康发展,1990年制定的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权抵押问题作出了原则性规定。本法对房地产抵押问题作了进一步规定。1995年颁布的担保法又对房地产抵押的一些具体问题作了规定。1997年,建设部根据实践需要,发布了专门调整房地产抵押关系的《城市房地产抵押管理办法》。2007年,物权法第十六章“抵押权”对房地产抵押法律制度作了进一步完善。
一、房地产抵押的定义
根据本条规定,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。《城市房地产抵押管理办法》第三条对房地产抵押也作了相同的定义。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
此外,在房地产抵押业务中,还有预购商品房贷款抵押、在建工程抵押等概念。预购商品房贷款抵押、在建工程抵押等,是房地产抵押业务中的一些特殊类型。所谓预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。所谓在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
二、房地产抵押的特点
根据房地产抵押的定义以及其他有关规定,房地产抵押具有以下特点:
1.房地产抵押的标的物是指抵押人合法的房地产。合法的房地产,包括合法所有或者合法占有的房地产,抵押人对抵押的房地产必须享有处分权。合法性还表现在,设定抵押权的房地产必须是符合法定要求的,经过依法登记,不属于法律禁止抵押之列的房地产。如果未经登记或者权属存在争议,不能认为是合法的房地产。
2.房地产抵押不转移抵押财产的占有。房地产抵押人不转移房地产的占有。抵押法律关系成立后,已作抵押的房地产,由抵押人占用与管理,抵押人可以继续开发、利用和经营。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的,抵押人应当及时将情况告知抵押权人,并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时,抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分,仍作为债务的担保。
3.抵押权人依法享有优先受偿权。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。债务人不履行债务,包括以下情形:(1)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(2)抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的;(4)抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押房地产的;(5)抵押合同约定的其他情况。经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。同一房地产设定两个以上抵押权时,以抵押登记的先后顺序受偿。处分抵押房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时,应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。