【本条主旨】
本条是关于以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押权实现的规定。
【本条释义】
设定抵押的房地产根据土地使用权性质的不同,其抵押权的实现也有所区别。随着土地有偿使用制度的推进,大多数情况下,设定房地产抵押权的土地使用权都是以出让方式取得的,但也存在少数设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的情形。本条对此种情形下抵押权的实现作出了规定,在理解和把握上,应当注意以下几个方面。
一、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的
划拨是土地使用权取得方式之一,它是指县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。通过划拨方式取得的土地使用权,通常具有以下特点:一是没有明确的期限。通过划拨方式取得的土地使用权,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。二是没有支付土地使用权出让金。通过划拨方式取得土地使用权,虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用,但没有向国家支付土地使用权出让金。三是通常不能转让、出租和抵押。除符合国家规定的条件外,通过划拨方式取得的土地使用权,不得转让、出租和抵押。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照有关规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。不具备这些条件的,划拨土地使用权不得转让、出租和抵押。
二、抵押权人依法拍卖抵押的房地产
房地产抵押权依法设定后,债务人到期不能清偿债务,或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人可以依法拍卖抵押的房地产,这是抵押权人的权利。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条规定,抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。我国担保法第五十三条也规定,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。一般而言,抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种方式,而房地产抵押权实现的方式主要是拍卖,拍卖的方式透明度高,比较公平合理,有利于保护抵押人的合法权益,也有利于房地产市场的健康发展。关于拍卖抵押房地产的具体方式和程序,应当依据
拍卖法的有关规定。
三、拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿
划拨土地使用权取得时,没有向国家缴纳土地使用权出让金。当对以划拨方式取得土地使用权的房地产进行拍卖时,拍卖所得的价款中实际包含归国家所有的土地收益,也就是应当缴纳的土地使用权出让金。对于属于国家所有的土地收益,抵押权人无权优先受偿。因此,本条规定依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。如果抵押权人没有缴纳土地出让金,就不能实现其抵押权。