【本条主旨】
本条是关于房屋租赁含义的规定。
【本条释义】
本条共一款，对房屋租赁的含义作了规定。
所谓房屋租赁，按照本条的规定，是指“房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。
一、关于租赁合同的概念及其特点
房屋租赁，是租赁的一种。租赁是自然人、法人和其他组织之间调剂余缺、发挥现有物质资料的作用以保证社会生产与生活顺利发展的必不可少的法律形式，其标的物一般是经过长期使用仍能保持其使用效能的财产，范围十分广泛，如运输工具、机械设备、建筑专用器材、各种工具、房地产等。在租赁关系中，提供财产的一方为出租人，使用财产的一方为承租人，被交付使用的财产为租赁物，支付的报酬为租金。
我国合同法第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。根据合同法的规定，租赁合同具有以下三个方面的法律特征：
第一，租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同以承租人一方取得租赁物的使用、收益为目的，因而租赁合同仅转移标的物的使用权，不转移标的物的所有权。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。租赁关系终止，承租人须返还标的物。转移财产使用权而不转移财产所有权，是租赁合同与买卖合同等转移财产所有权的合同的根本区别。出租人负有使承租人可依合同的规定进行使用、收益的义务，应使租赁物处于合乎使用、收益的状态，承租人有权请求出租人交付合乎使用、收益的标的物。
第二，租赁合同是承租人须交付租金的合同。租赁合同的承租人取得租赁物的使用、收益，以支付租金为代价。当事人一方取得标的物的使用权是否须交付租金，是租赁合同与其他类似合同的根本区别。租金一般以现金的方式计算。租金与借款合同的利息不同。租金额无需依租赁合同的长短比例确定，当事人可自始约定支付一定的金额作为使用收益的对价，利息一般则根据借款期间的长短按比例确定其数额。
第三，租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。租赁合同自当事人双方达成协议时起成立，当事人之间自此即产生权利义务关系，租赁物是否实际交付并不是合同的成立要件，故租赁合同为诺成合同。租赁合同的当事人双方都负有一定义务，也享有一定的权利，双方的权利义务具有对应性、对价性，所以租赁合同为双务合同。租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益都须支付一定的代价：出租人以转移物的使用收益权而取得租金，承租人以支付租金而取得物的使用收益权，因此租赁合同为有偿合同。
此外，按照合同法第二百一十四条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
二、关于房屋租赁关系的主体
所谓房屋租赁关系的主体，是指房屋租赁关系中的当事人，也就是房屋租赁法律关系中权利的享有者与义务的承担者。房屋租赁关系的形成，需要通过签订房屋租赁合同，所以房屋租赁关系的主体，也就是房屋租赁合同的当事人。按照合同法第二条第一款的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。所以房屋租赁关系的主体，分为三类：
第一，自然人。所谓自然人，是指自然个体，即依自然规律而出生、存在并享有民事权利和承担民事义务的人。在法律上，自然人的概念与公民的概念不同。公民是指拥有某国国籍的人，如中国公民，即指具有中华人民共和国国籍的人。在房屋租赁关系中，“自然人”，除了包括中华人民共和国公民外，还包括在中华人民共和国境内的外国人和无国籍人，如某外国人在我国某城市工作，租用当地的房屋作为其居所等。
第二，法人。所谓法人，是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。如某餐饮公司租用城市临街的房屋开办餐馆等。法人应当具备下列条件：①依法成立；②有必要的财产或者经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。法人以它的主要办事机构所在地为住所，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。
第三，其他组织。所谓其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。如某个人独资企业在城市租用房屋开办洗衣店等。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国
民事诉讼法〉若干问题的意见》的解释，其他组织包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合规定条件的其他组织。
三、关于房屋租赁关系当事人的基本权利与义务
租赁关系作为一种合同关系，当事人之间的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同关系中权利义务的对等，是当事人之间法律地位平等的重要体现。所谓权利义务的对等，是指一方当事在享有权利的同时，也应当承担相应的义务。同时，合同作为当事人之间的协议，一方当事人享有的权利，对于另一方当事人来讲，就要承担保证该权利实现的义务，所以合同中的权利义务也是相互对应的。如在买卖合同中，买方可以享有取得买卖物所有权的权利，而卖方则承担将买卖物所有权转让给买方的义务；同时，买方需要承担支付买卖物价款的义务，而卖方则享有取得买卖物价款的权利。权利义务对等，就是要求当事人在享有权利的同时，也要履行相应的义务，权利与义务之间大体相等，而不能只享有权利而不承担义务，也不能只承担义务而不享有权利。
在房屋租赁关系中，提供出租房屋的一方当事人，为出租人；使用出租房屋的一方当事人，为承租人。出租人与承租人作为房屋租赁合同的双方当事人，相互之间的法律地位是平等的，双方之间的权利义务也是对等的、对应的，都享有一定的权利，也都承担一定的义务。根据本条的规定，出租人承担的基本义务是“将其房屋出租给承租人使用”，而承租人承担的基本义务则是“向出租人支付租金”，即双方都承担一定的义务。同时，对于出租人来讲，收取承租人向其支付的租金，就是其享有的基本权利；对于承租人来讲，使用出租人向其提供的房屋，就是其享有的基本权利。
