【本条主旨】
本条是关于房屋租赁合同的规定。
【本条释义】
本条共一款，对房屋租赁合同的签订、合同条款以及登记备案作了规定。
一、关于房屋租赁合同的签订
所谓房屋租赁合同，是指出租人与承租人之间签订的有关房屋租赁的协议。按照本条的规定，房屋租赁，“出租人和承租人应当签订书面租赁合同”。根据本法以及合同法等的规定，签订房屋租赁合同，涉及订约资格、代订合同、合同形式的问题。
1.关于订立房屋租赁合同的资格问题。当事人签订房屋租赁合同，应当具有相应的资格。合同法第九条第一款规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”。所谓民事权利能力，是指法律赋予民事主体享有民事权利和承担民事义务的能力，即民事主体享有权利和承担义务的资格，这是民事主体开展民事活动的一个基本前提条件。法律赋予民事主体以民事权利能力，属于法律上的确认，它不以民事主体是否实际行使民事权利来决定其是否拥有民事权利能力。按照民法通则第九条的规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。第三十六条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”城市房地产管理法第五十三条规定，“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。其中关于“房屋所有权人作为出租人”的规定，明确了出租人须是“房屋所有权人”，即“房主”才可以作为出租人签订房屋租赁合同，不是房屋所有权人，无权签订房屋租赁合同。按照合同法第二百二十四条的规定，包括房屋租赁合同在内的租赁合同，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
所谓民事行为能力，是指民事主体以自己的行为享有民事权利、承担民事义务的能力。民事行为能力与民事权利能力有所不同，民事行为能力以民事主体享有民事权利能力为前提，即民事主体只有在具备民事权利能力的情况下，才可能有民事行为能力。同时，民事主体具有民事权利能力，不等于一定就具有民事行为能力。民事行为能力包括两方面的内容，一是民事主体通过实施民事行为取得民事权利、承担民事义务的能力；二是民事主体对其实施行为承担民事责任的能力。因此，民事行为能力中的“能力”，主要是指民事主体的认知能力，即思维正常与否，是否具备认识能力、判断能力，是否具有辨别是非和处理自己事务的能力。自然人的民事行为能力，分为完全民事行为能力、无民事行为能力和限制民事行为能力三种情况。第一，完全民事行为能力。是指达到一定年龄的人，具有以自己的行为取得民事权利和承担民事义务的资格。民法通则第十一条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。”“十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”完全民事行为能力人，既可以作为出租人，也可以作为承租人，可以独立签订房屋租赁合同。第二，无民事行为能力。是指不具有以自己的行为实施民事活动，取得民事权利和承担民事义务的资格。民法通则第十二条第二款中规定，“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人”；第十三条第一款中规定，“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人”。无民事行为能力人，由其的法定代理人代理民事活动。因此，无民事行为能力人，既不能作为出租人，也不能作为承租人，独立签订房屋租赁合同，而只能由其法定代理人代为签订房屋租赁合同。第三，限制民事行为能力。又称不完全民事行为能力，是指达到一定年龄但又未成年的人和不能完全辨认自己行为的精神病人，只能从事与其年龄、认知水平相适应的民事活动，其他民事活动由其监护人代理或者征得同意。民法通则第十二条第一款规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”第十三条第二款规定：“不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”签订房屋租赁合同，通常属于相对复杂的民事活动，因此，限制行为能力人不能自己独立签订房屋租赁合同，而应当由其法定代理人代为签订。对于成年的间歇性精神病人，在其神智正常时，可以签订房屋租赁合同。
法人民事行为能力，是法人能够以自己的行为实施民事活动的资格。法人的民事行为能力，从其成立时产生，到终止时消灭。法人的民事行为能力，主要是通过法人的法定代表人、代表机构或者代理人来实现，即房屋租赁合同的一方或者双方当事人，属于法人的，由其法定代表人、代表机构或者代理人来签订房屋租赁合同。需要注意的是，与自然人不同，法人的权利能力与行为能力在范围上是一致的。法人的民事权利能力与行为能力，取决于有关法律、行政法规的规定以及有关部门对法人设立的审查批准，不同法人的权利能力、行为能力的范围是不同的。在一般情况下，法人的业务范围或者经营范围就是法人的民事权利能力与行为能力的范围。此外，按照1999年12月19日最高人民法院以法释〔1999〕19号文发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条的规定，“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。
2.关于委托代理人订立房屋租赁合同的问题。房屋租赁合同，除可以由出租人或者承租人直接签订外，还可以委托代理人签订。合同法第九条第二款规定，“当事人依法可以委托代理人订立合同”。委托代理人订立合同，属于民法中的代理。所谓代理，是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据民法通则的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理包括委托代理、法定代理和指定代理三种。委托代理人订立合同，属于委托代理，即按照委托人的委托而产生的代理。委托代理是代理中适用最多的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以通过委托代理进行。根据民法通则第六十五条的规定，委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式；法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。在委托代理中，委托代理人必要时可以将受委托的一部分或者全部事项再委托给其他人办理，即转委托。按照民法通则第六十八条的规定，委托代理人为被代理人的利益需要转委托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。
3.关于房屋租赁合同的形式。根据本条的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订“书面租赁合同”。按照这一规定，房屋租赁合同必须采用书面形式。所谓书面形式，根据合同法第十一条的规定，“是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。
所谓合同书，是指出租人与承租人就设立、变更、终止房屋租赁关系达成的书面协议。合同书是最常见的合同形式，法人之间、法人与其他组织之间、其他组织之间以及法人、其他组织与自然人之间，通常都采用合同书的形式签订合同。合同书有多种多样，有主管部门或者行业协会等制定的示范性合同文本，如国家工商行政主管部门会同有关部门发布的租赁合同等，国际上也有通行的某种行业的标准文本，也有营业者提供的由营业者制定的格式合同文本，大量的还有双方当事人自己签订的合同文本。采用合同书形式订立合同，通常由当事人在合同书上签字、盖章，以示郑重其事。以合同书形式订立合同，优点是合同内容较为完整，当事人之间的权利义务约定较为具体、明确，有利于合同履行、纠纷处理。
所谓信件形式，是指出租人与承租人之间没有以合同书的形式签订合同，而是通过书信往来明确相互之间的权利义务关系，即当事人之间以信件形式来设立、变更、终止房屋租赁关系。通过信件形式订立合同，当事人之间通过书信往来，约定相关事项，开展交易，在过去交通、通信还不十分发达的时期，是一种较为常见的做法。以信件形式订立合同，优点是无需双方直接见面协商，节省订约成本；不足之处是一份完整的合同，通常需要由多份信件构成，且分别掌握在双方当事人手中，一旦发生争议，在相关事实的认定上容易出现问题。
所谓数据电文，按照
电子签名法的规定，是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息。以数据电文形式订立合同，是指出租人与承租人之间采用电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等形式签订房屋租赁合同。实际上，电报、电传、传真这三种形式，也可以归入以信件形式订立合同的范畴，因为电报、电传、传真的表现形式，仍然是纸质媒介，即通过输出在纸质媒介上。随着电子技术的发展，计算机网络的普及，通过计算机网络系统订立合同，近年来发展迅速。通过计算机网络系统订立合同，主要形式有电子数据交换（英文为ElectronicDataInter-change，简称EDI）和电子邮件（英文简称为E-mail）。电子数据交换（EDI），是一种在公司、企业之间传输订单、发票等商业文件进行贸易的电子化手段，它通过计算机通信网络，将贸易、运输、保险、银行和海关等相关信息，用一种国际公认的标准格式，完成各有关部门或者公司、企业之间的数据交换与处理。电子邮件（E-mail），又称电子信箱，是通过电子计算机系统来完成电子邮件的传递，电子信件的内容可以是文本文件，数据文件以及传真、语音和图像文件等。
书面形式的实质要件就是“可以有形地表现所载内容的形式”。所谓“可以有形地表现所载内容的形式”，实际上是对书面形式的功能提出的要求，即书面形式必须具有将合同内容有形地表现出来的功能。合同书、信件本身就是将合同内容表现在纸质媒介上，电报、电传、传真也是通过纸质媒介表现其内容，所以本身就具备有形性，不存在有形表现的问题。而电子数据交换（EDI）和电子邮件（E-mail）通常以电子形态存在，没有计算机等机器设备的辅助，无法为人们所阅读，在通过计算机打印出来之前，不具备有形性。对此，按照联合国国际贸易法委员会《电子商业示范法及其颁布指南》列举的书面形式的功能，包括：确保有可以看得见的证据；引起当事人的注意；保证所有利益相关人都可读到该文件；提供一份永久记录；便于复制；使之可以通过签字方式进行验证等。根据我国电子签名法第四条的规定，“能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为符合法律、法规要求的书面形式”。因此，电子数据交换（EDI）和电子邮件（E-mail）具有可以有形地表现所载内容的功能。
二、关于房屋租赁合同的条款
所谓合同条款，是指合同中经双方当事人经过协商一致、约定双方之间权利义务的具体条文。合同条款是合同内容的具体表现形式，合同当事人之间的权利义务，主要是通过合同条款来体现和表达。因此，合同条款在明确当事人之间的权利义务关系，处理当事人之间发生的合同纠纷中，具有十分重要的意义。合同法第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”
根据本条的规定，房屋租赁合同，应当约定“租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务”。按照这一规定，房屋租赁合同应当包括以下条款：
第一，租赁期限。所谓租赁期限，是指房屋租赁的开始时间与结束时间之间的时限。如房屋租赁合同中约定，租赁期限“自某年某月某日起至某年某月某日止”。租赁期限一般根据承租人的使用需要、出租人愿意出租的时长以及房屋租赁市场的状况，由双方当事人商定。由于租赁期限对于明确租赁双方权利义务的存续期限具有极为重要的法律意义，所以房屋租赁合同当事人应当在合同中明确约定租赁起止日期，以免日后发生纠纷。按照合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。此外，按照合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，视为不定期租赁。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二，租赁用途。所谓租赁用途，是指承租人承租出租人提供的房屋，用于什么使用目的。明确租赁用途，一方面有利于物尽其用。因为租赁用途问题，涉及房屋的设计功能、使用功能等条件。如厂房等工业用房，应当用于工业生产活动。如甲公司是专门从事服装加工业务，为了扩大生产规模，租用了乙的厂房，用来做加工服装的场所。农业生产用房，应当用于农业生产活动，如某农民是生猪养殖能手，为了扩大自己的养殖规模，专门租用他人已经不用的养猪场，进行整理符合条件后养殖生猪。反之，如果写字楼、办公楼等房屋就不能用于机械加工等工业生产活动，商场、电影院等房屋就不能用于养殖生猪等农业生产活动，不符合房屋的设计和使用要求。同时，明确租赁用途，有利于确定承租人是否按照合同约定使用租赁房屋，是否在使用租赁房屋方面存在造成损失、违约行为等情形。
第三，租赁价格。所谓租赁价格，也就是房屋租金，是指承租人为取得房屋的使用权而支付给出租人的费用。当事人应当在合同中对租金的数额、支付期限和支付方式作出明确约定，包括租金总数或者每月、每季、每年支付的数额；是事先支付还是事后支付；是一次性支付还是按月支付、按季支付、按年支付。如果约定为一次性支付的，应当明确约定在什么时间支付；约定为按月支付、按季支付或者按年支付的，应当明确约定每月、每季或者每年的什么时间支付。在支付的方式上，应当明确约定是现金支付，还是银行转账支付；在支付的币种上，如果一方当事人是外国的企业或者个人的，则应当明确约定是人民币支付，还是以外汇支付等。
第四，修缮责任。所谓修缮责任，是指出租房屋不符合约定的使用条件时，对出租房屋进行修理并使其达到约定的使用条件的责任。房屋租赁合同中应当尽可能地对出租房屋的维修项目、维修方式以及维修费用承担等作出明确约定。如果在房屋租赁合同中没有作出约定的，一般应当按照“谁出租谁维修”的原则，由出租人履行出租房屋的维修义务。但是，如果因承租人不当使用出租房屋造成出租房屋及其附着设施损坏的，则应当由承租人承担维修或者赔偿的责任。
第五，其他条款。所谓其他条款，是指除上述条款以外的条款。按照2010年12月1日住房和城乡建设部令第6号发布的《商品房屋租赁管理办法》第七条中的规定，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（3）租金和押金数额、支付方式；（4）租赁用途和房屋使用要求；（5）房屋和室内设施的安全性能；（6）租赁期限；（7）房屋维修责任；（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（9）争议解决办法和违约责任；（10）其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。按照《商品房屋租赁管理办法》第七条第三款的规定，“建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用”。
三、关于房屋租赁合同的登记备案
按照本条的规定，房屋租赁实行登记备案的管理制度，即“向房产管理部门登记备案”。按照2010年12月1日住房和城乡建设部令第6号《商品房屋租赁管理办法》的规定，登记备案的具体要求包括：
第一，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人既可以本人亲自办理房屋租赁登记备案，也可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
第二，办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
第三，对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：（1）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；（2）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；（3）不属于《商品房屋租赁管理办法》明确规定不得出租的房屋。
第四，房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
第五，直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：（1）出租人的姓名（名称）、住所；（2）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；（3）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；（4）其他需要记载的内容。
需要注意的是，房屋租赁的登记备案，属于事后监督管理措施，本身不涉及房屋租赁合同的成立与效力。对此，最高人民法院2009年7月30日发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第四条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
