【本条主旨】
本条是关于住宅用房租赁和租用房屋从事生产经营活动的规定。
【本条释义】
本条共一款，对住宅用房租赁和租用房屋从事生产经营活动作了规定。
一、关于住宅用房的租赁
所谓住宅用房，主要是指供家庭居住使用的房屋。住宅用房，是城市居民必需的生活资料，也是重要的民生问题。在市场经济条件下，住宅用房的租赁，既要反映和体现市场的规律，又要体现和落实政府保障民生的职责和作用。根据本条的规定，住宅用房的租赁，“应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策”。这里的“租赁政策”，应当包括国家的法律、行政法规、地方性法规、规章以及其他规范性文件中有关住宅用房租赁的规定和要求。
改革开放以来，特别是城市住房制度改革以来，国家采取多种措施，鼓励城市住宅用房的建设，极大地促进了城市住宅用房建设的发展，城市居民的住房条件有了极大地改善和提升。在城市住宅用房快速发展的同时，也出现了城市住宅用房构成情况比较复杂的现象，如存在商品房、自建房、房改房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、征迁安置房等多种来源和性质的住宅用房。不同性质的住宅用房，在租赁上也有不同的要求。按照现行的政策，城市住宅用房，可以概括为两大类：一类是保障性住房，即由政府向城市中低收入家庭提供的具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁用房等。另一类是商品性住房，即主要由居民通过市场渠道购买的商品房，还包括按照国家政策实施的已经取得产权的房改房、符合国家建设并取得产权的居民自建房等。对于这两类不同性质住房的租赁，国家实行不同的政策。
（一）保障性住房的租赁
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入且住房困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或者租金的住房，包括廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房等。按照现行政策，对于保障性住房的租赁，可以从以下两个层面来理解：
1.保障性住房的承租。保障性住房的承租，主要是指什么样的居民可以租赁保障性住房以及如何租赁保障性住房。因经济适用房由城市低收入住房困难家庭以政府限定的价格购买，购房人拥有有限产权，所以不存在承租的问题。这里主要介绍承租廉租住房和公共租赁住房的有关政策要求。
（1）廉租住房的承租。所谓廉租住房，又称廉租房，是指政府以实物配租的方式，向城市低收入住房困难家庭提供的具有社会保障性质的住房。按照2007年11月8日建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号公布的《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房的承租，包括以下几个方面的内容：
第一，关于承租人。廉租住房的承租人，为城市低收入住房困难家庭。具体来讲，就是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
第二，关于廉租住房的来源。实物配租的廉租住房来源主要包括：政府新建、收购的住房；腾退的公有住房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。廉租住房紧缺的城市，政府应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
第三，廉租住房的申请与核准。申请廉租住房，应当提供下列材料：（1）家庭收入情况的证明材料；（2）家庭住房状况的证明材料；（3）家庭成员身份证和户口簿；（4）市、县人民政府规定的其他证明材料。申请廉租住房，按照下列程序办理：（1）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；（2）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起三十日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；（3）建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起十五日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；（4）民政部门应当自收到申请材料之日起十五日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门；（5）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为十五日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保；实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第四，关于廉租住房租赁合同。对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订廉租住房租赁合同，予以配租廉租住房。廉租住房租赁合同应当明确下列内容：（1）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；（2）租金及其支付方式；（3）房屋用途和使用要求；（4）租赁期限；（5）房屋维修责任；（6）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续六个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；（7）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关
法律法规规定处理等；（8）其他约定。配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第五，关于廉租住房的租金。按照2005年3月14日国家发展和改革委员会、建设部发改价格〔2005〕405号公布的《城镇廉租住房租金管理办法》的规定，所谓廉租住房租金，是指享受廉租住房待遇的城镇最低收入家庭承租廉租住房应当交纳的住房租金。廉租住房租金实行政府定价，具体定价权限按照地方定价目录的规定执行。制定和调整廉租住房租金标准，应当遵循公正、公开的原则，充分听取社会各有关方面的意见。廉租住房租金标准制定或调整，应当在媒体上公布，并通过政府公报、政府网站或政府信息公告栏等方式进行公示。
廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。其中，维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必需的修理、养护等费用；管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。廉租住房的计租单位应当与当地公有住房租金计租单位一致。因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按商品住房的市场租金补交租金差额。廉租住房管理单位应严格按照规定或合同约定提供相应的服务，政府价格主管部门要加强对廉租住房租金的监督检查。廉租住房管理单位违反
价格法律、法规和本办法规定的价格行为，由政府价格主管部门依据价格法和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
（2）关于公共租赁住房的承租。所谓公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。按照2012年5月28日住房和城乡建设部令第11号公布的《公共租赁住房管理办法》的规定，公共租赁住房的承租，包括以下几个方面的内容：
第一，关于承租人。公共租赁住房的承租人有三类：（1）符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭；（2）新就业无房职工；（3）在城镇稳定就业的外来务工人员。
第二，关于公共租赁住房的来源。公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。
第三，关于公共租赁住房的申请与审核。申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（1）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（2）收入、财产低于规定标准；（3）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。申请人提交的申请材料齐全的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。
市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。经审核，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。申请人对审核结果有异议，可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在十五个工作日内将复核结果书面告知申请人。
第四，关于登记申请人的轮候与配租。对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报本级人民政府批准后实施并向社会公布，轮候期一般不超过五年。公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布；配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记；市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，在十五个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。对复审通过的轮候对象，市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。配租结果应当向社会公开。
复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房，只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。
第五，关于公共租赁住房的租赁合同。配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：（1）合同当事人的名称或姓名；（2）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；（3）租赁期限、租金数额和支付方式；（4）房屋维修责任；（5）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；（6）退回公共租赁住房的情形；（7）违约责任及争议解决办法；（8）其他应当约定的事项。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。
合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在三十日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。公共租赁住房租赁期限一般不超过五年。
第六，关于公共租赁住房的租金。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。
承租人应当根据合同约定，按时支付租金。承租人累计六个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。
政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。
第七，关于公共租赁住房的续租与腾退。租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满三个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核，经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（1）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；（2）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（3）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。承租人有前述规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
2.关于保障性住房的转租和出租。
由于保障性住房具有与普通商品房不同的性质，所以原则上不允许承租人进行转租和出租。对此，《廉租住房保障办法》《公共租赁住房管理办法》以及《经济适用住房管理办法》等都作了明确的规定。
第一，按照《廉租住房保障办法》第二十五条中的规定，城市低收入住房困难家庭“不得将所承租的廉租住房转借、转租”。城市低收入住房困难家庭违反前述规定的，“应当按照合同约定退回廉租住房”。该办法第二十六条还规定，城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。城市低收入住房困难家庭拒绝接受前述规定的处理方式的，由建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。2010年4月23日住房和城乡建设部、民政部、财政部联合以建保〔2010〕62号文发布的《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》第三部分“切实落实监管责任”中也进一步明确提出，对“违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为”，市、县住房保障部门要按照有关规定或者合同约定责令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格；对拒不执行处理决定的，市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。
第二，按照《公共租赁住房管理办法》第二十七条中规定，承租人具有“转借、转租”所承租公共租赁住房的行为的，“应当退回公共租赁住房”，承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。第三十六条中规定，承租人具有“转借、转租”所承租公共租赁住房的行为的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以一千元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。有前述所列行为，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。此外，为了进一步明确公共租赁住房不得出租、转租，《公共租赁住房管理办法》第三十二条还明确规定，“房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。”
第三，按照《经济适用住房管理办法》第三十三条的规定，“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”2010年4月22日住房和城乡建设部以建保〔2010〕59号文发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》中也明确提出，“市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查”。该通知明确强调，“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”。购房人违反上述规定，“违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房”的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在五年内再次申请购买或者租赁各类政策性、保障性住房的资格。此外，该通知还明确要求，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的有关上市交易的书面意见的，“任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房”，中介机构违法违规代理的，“要依法依规予以处理，并记入诚信档案”。
（二）商品性住房的租赁
商品性住房，是与保障性住房相对应的一个概念，是指居民通过市场渠道购买的商品房以及已经取得完全产权的经济适用房、城镇职工房改房、城镇居民自建房等。按照现行政策，对于商品性住房的租赁，由出租人与承租人在遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则的基础上，经过协商，通过签订租赁合同建立租赁关系。商品性住房租赁，应当遵守民法通则、合同法等法律、法规的相关规定，以及住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定。
1.合同法有关租赁合同的一般规定。合同法第十三章“租赁合同”对包括房屋租赁在内的租赁合同作了规定，这些规定同样适用于商品性住房的租赁合同。如：（1）关于租赁期限。租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。（2）关于转租。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（3）关于租赁房屋的出卖。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（4）关于承租人在租赁期限死亡。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（5）关于续租。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，等等。
2.《商品房屋租赁管理办法》的主要内容。2010年12月1日住房和城乡建设部令第6号公布的《商品房屋租赁管理办法》，对城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，作了较为详细、具体的规定。该《办法》的主要内容包括：
（1）关于不得出租的房屋。《办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（2）关于房屋租赁合同。《办法》第七条规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。同时，房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。此外，建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
（3）关于出租房的条件。《办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
（4）关于出租人的义务。《办法》第九条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
（5）关于承租人的义务。《办法》第十条规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
（6）关于转租。《办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
（7）关于租赁房屋权属变更。《办法》第十二条第一款规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。第十三条规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。此外，《办法》第十二条第二款规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
（8）关于房屋租赁登记备案。按照《办法》第十四条的规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明，等等。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容。最高人民法院于2009年7月30日以法释〔2009〕11号文公布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，为各级人民法院依法审理城镇房屋租赁合同纠纷案件提供了适用性依据。该
司法解释的主要内容包括：
第一，关于租赁合同的效力。有关租赁合同的效力，包括以下内容：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。（4）当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
此外，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（2）租赁房屋权属有争议的；（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第二，关于一房多租的处理。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第三，关于承租人擅自变动房屋的处理。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。合同法第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
第四，关于租赁房屋的装饰装修。（1）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（2）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（3）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：①因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；②因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；③因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。（4）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（5）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第五，关于租赁房屋的转租。（1）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。（2）出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。（3）因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。（4）房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第六，关于承租人死亡。承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第七，关于租赁房屋权属变动。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第八，关于租赁房屋的出卖。（1）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（2）出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。（3）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。（4）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，等等。
二、关于租用房屋从事生产、经营活动
按照本条的规定，“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”。因从事生产、经营活动而租用的房屋，可称为生产性用房、经营性用房。
所谓生产性用房，也可称为工业用房，主要是指城市物质生产部门的用房，包括制造业、交通运输业、建筑业等部门的各类厂房、车间、仓库、实验室、手工作坊场所以及为生产活动服务的用房等。所谓经营性用房，也可称为商业用房、营业用房，是指各类商店、银行、邮电、旅馆、门市部、饮食店、菜市场、理发店、照相馆、浴室等从事商业活动和为居民生活服务所用的房屋，以及公司、企业等单位的办公用房如写字楼等，还包括车库等。
租用他人的房屋，从事生产、经营活动的，对于承租人来讲，本身是一种生产性、经营性活动，即营利性活动，属于一般的民事活动，应当贯彻和体现当事人之间法律地位平等、协商一致、自愿交易等原则。对租用房屋的价格即租金，不一定非得执行国家规定的标准，可以由承租人与出租人根据市场行情，经过协商确定，即本条规定的“由租赁双方协商议定租金”。同时，对于租赁合同中的“其他租赁条款”，如出租人与承租人的权利与义务、违反租赁合同应当承担的违约责任、租金的支付方式等，也可以由租赁双方经过协商确定。
需要进一步说明的是，在房屋租赁关系中，承租人取得的只是租赁物即房屋的使用权而非房屋的所有权，所以承租人的承租权不得继承。但在住宅房屋的租赁中，居住在租赁房屋中的人，可能是承租人一个人，也可能还有与承租人共同生活的其他家庭成员。一旦发生承租人死亡的情况，如果租赁房屋只是由承租人一人居住，则租赁关系终止；如果还有其他人与承租人共同居住，则该共同居住人的利益就会受到影响。因此，合同法第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”即承租人的死亡，不能产生租赁合同终止的法律后果。但是，对于租用房屋从事生产、经营活动，如果承租人死亡，是否会产生租赁合同终止的法律后果，合同法和城市房地产管理法都没有作出规定。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十九条的规定，“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”按照这一规定，租用房屋从事经营的，如果是以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动的，则承租人死亡、宣告失踪或者宣告死亡，也不能产生租赁合同终止的法律后果，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同继续租赁该房屋。也就是说，最高人民法院的司法解释，将合同法规定的“可以按照原租赁合同租赁该房屋”的主体，从“共同居住的人”扩大到“共同经营人”和“其他合伙人”。
