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城市房地产管理法第56条（出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋）条文内容及释义

2024-12-24 15:53 admin

本文介绍城市房地产管理法第56条（出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第56条条文内容

　　第五十六条　　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

城市房地产管理法第56条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋的规定。

　　【本条释义】

　　本条共一款，对出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋的收益处理问题作了规定。

　　一、关于房屋所有权人有权出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋

　　所谓以划拨方式取得使用权，是指通过各种方式依法无偿取得国有土地的使用权。按照城市房地产管理法第二十三条第一款的规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”以划拨方式取得国有土地使用权，具有一定的条件和范围。按照城市房地产管理法第二十四条的规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”

　　所谓“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的”，是指房屋所有权人为了获得经济利益，将其以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋，进行出租的行为。物权法第一百三十五条规定，“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”房屋用地是房屋所有权人以划拨方式取得的，其在取得了该房屋用地的使用权后，对该地块进行了开发活动，在国有土地上建造了房屋，从而取得了该房屋的所有权。物权法第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋所有权人将其以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋进行出租，是其行使房屋所有权的一种形式。因此，房屋所有权人有权出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋。

　　同时，按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章“划拨土地使用权”中的有关规定，划拨土地使用权，除该条例明确规定的情况外，不得转让、出租、抵押。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照该条例第二章“土地使用权出让”的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款等。

　　二、关于出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋的租金收益的处理

　　在通常情况下，出租房屋的租金，应当归出租人所有。这是因为，出租房屋，是房屋所有人行使其所有权的一种形式，所得收益应当归房屋所有人所有。但是，出租人享有出租房屋租金的权利，并不是绝对的。根据本条的规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，“应当将租金中所含土地收益上缴国家”。这是因为，通过划拨方式取得国有土地的使用权，土地使用者本身并没有向国家支付国有土地使用权出让金，国家也没有因为划拨土地使用权而获得收入。土地使用者在取得土地使用权后，在该地块上建造房屋，并以营利为目的将该房屋出租，那么出租人所取得的租金中除了房屋本身的收益外，还包含了本应属于国家的土地收益。对于本应属于国家的土地收益，应当上缴国家。

　　所谓“土地收益”，是指以城市土地条件为基础而产生的超额纯收益。其中，“超额纯收益”，是指总收益扣除生产经营过程中已经消耗的生产资料和劳动力的补偿费用后的余额，包括非土地性纯收益和土地收益两部分。影响非土地性纯收益的因素，主要是指劳动力的社会经济技术条件；影响土地收益的因素，主要是指土地本身的条件，如土地在城市中所处的位置、类似土地在市场上的价格情况等。城市土地收益归土地所有者占有时，城市土地收益就具备了地租的属性。如房屋所有权人取得使用权的国有土地，位于城市中心的繁华地段，因这一地段经过政府长期开发建设，形成了完备的配套设施，从而抬高了该地段的地价，即级差地租。级差地租的收益，是城市土地收益的一种特殊形式，是以土地位置为基础形成的超额纯收益。而土地位置的差异，主要表现在环境差别与运距差别。在城市中，土地位置十分重要，如果处于商业繁荣、交通便利、通信方便等地段，就能获得很大的超额利润。

　　由于土地在城市中所处位置的因素而形成的超额纯收益，就是城市土地级差地租。在我国，城市土地属于国家所有，土地使用者只享有使用权，其获得的城市土地级差收益，理应以级差地租的形式上缴国家。因此，以划拨方式取得使用权的国有土地上建造房屋的房屋所有权人，在出租其房屋、取得租金收入时，应当将租金中所包含的土地收益上缴国家。这是因为，级差地租的产生，是国家在该地段进行大量投资、长期建设而形成的，房屋所有权人本身对此并没有进行投资，所以这部分的收益，理应上缴国家，这既是“谁投资、谁受益”原则的一种体现，也是国家投资的一种回报。至于房屋所有权人如何“将租金中所含土地收益上缴国家”，本条没有作具体规定，而是授权国务院作出规定，即“具体办法由国务院规定”。

标签：房屋 国有土地 出租

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