【本条主旨】
本条是关于房地产中介服务机构的条件和设立程序的规定。
【本条释义】
本条共两款，对房地产中介服务机构应当具备的条件和设立程序作了规定。
一、关于房地产中介服务机构应当具备的条件
作为房地产开发和房地产交易中必不可少的中介服务主体，房地产中介服务机构对我国城市房地产业的发展具有十分重要的作用。按照城市房地产管理法第五十七条的规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。房地产中介服务机构，既是为房地产开发、房地产交易提供咨询、价格评估、经纪等业务的专业性服务主体，同时其本身也是一种市场主体，需要通过提供有偿的中介服务活动谋得市场中的一席之地。因此，为了规范我国的房地产市场，促进房地产业的健康发展，维护房地产权利人的合法权益，有必要对房地产中介服务机构应当具备的条件，作出明确的规定。
根据本条第一款的规定，房地产中介服务机构应当具备以下五个方面的条件：
1.有自己的名称和组织机构。所谓名称，是指区别于其他市场主体的标志或者符号。任何房地产中介机构都必须有自己的名称，这既是房地产中介服务机构之间相互区别的重要标志，也是设立房地产中介服务机构的必要条件。设立房地产中介服务机构，一是应当确定自己的名称，没有名称的房地产中介服务机构，既没有办法设立，也不可能得到社会的承认。按照2012年11月9日中华人民共和国国务院令第628号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修改的《企业名称登记管理规定》的规定：一是企业名称在企业申请登记时，由企业名称的登记主管机关核定。企业名称经核准登记注册后方可使用，在规定的范围内享有专用权。二是企业名称应当由以下部分依次组成：字号（或者商号，下同）、行业或者经营特点、组织形式。企业名称应当冠以企业所在地省（包括自治区、直辖市，下同）或者市（包括州，下同）或者县（包括市辖区，下同）行政区划名称。经国家工商行政管理局核准，下列企业的企业名称可以不冠以企业所在地行政区划名称：（1）全国性公司、国务院或其授权的机关批准的大型进出口企业、国务院或其授权的机关批准的大型企业集团以及国家工商行政管理局规定的其他企业；（2）历史悠久、字号驰名的企业；（3）外商投资企业。三是企业名称应当使用汉字，民族自治地方的企业名称可以同时使用本民族自治地方通用的民族文字。企业使用外文名称的，其外文名称应当与中文名称相一致，并报登记主管机关登记注册。四是企业名称不得含有下列内容和文字：（1）有损于国家、社会公共利益的；（2）可能对公众造成欺骗或者误解的；（3）外国国家（地区）名称、国际组织名称；（4）政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；（5）汉语拼音字母（外文名称中使用的除外）、数字；（6）其他法律、行政法规规定禁止的。五是企业应当根据其主营业务，依照国家行业分类标准划分的类别，在企业名称中标明所属行业或者经营特点。同时，企业应当根据其组织结构或者责任形式，在企业名称中标明组织形式，所标明的组织形式必须明确易懂。六是下列企业，可以申请在企业名称中使用“中国”“中华”或者冠以“国际”字词：（1）全国性公司；（2）国务院或其授权的机关批准的大型进出口企业；（3）国务院或其授权的机关批准的大型企业集团；（4）国家工商行政管理局规定的其他企业。七是登记主管机关应当在收到企业提交的预先单独申请企业名称登记注册的全部材料之日起十日内作出核准或者驳回的决定。登记主管机关核准预先单独申请登记注册的企业名称后，核发《企业名称登记证书》。预先单独申请登记注册的企业名称经核准后，保留期为一年。经批准有筹建期的，企业名称保留到筹建期终止。在保留期内不得用于从事生产经营活动。保留期届满不办理企业开业登记的，其企业名称自动失效，企业应当在期限届满之日起十日内将《企业名称登记证书》交回登记主管机关。八是企业的印章、银行账户、牌匾、信笺所使用的名称应当与登记注册的企业名称相同。企业名称经核准登记注册后，无特殊原因在一年内不得申请变更。九是企业名称可以随企业或者企业的一部分一并转让；企业名称只能转让给一户企业；企业名称的转让方与受让方应当签订书面合同或者协议，报原登记主管机关核准；企业名称转让后，转让方不得继续使用已转让的企业名称。
所谓组织机构，是指房地产中介服务机构实施对内管理、对外代表该机构从事中介服务活动的机构总称。房地产中介服务机构作为一个市场主体，其意志是通过一定的组织机构才能产生出来，同时也是通过一定的组织机构才能予以表达和具体实现。任何房地产中介服务机构都要具有一定的组织机构，没有一定组织机构的房地产中介服务机构，是不存在的。由于房地产中介服务机构的责任形式不同，其组织机构的名称等也存在差异，如采用有限责任公司形式的房地产中介服务机构，其组织机构就表现为公司的股东会、董事会、监事会等。
2.有固定的服务场所。房地产中介服务机构是从事房地产咨询、价格评估、经纪等服务活动的组织，必须有固定的服务场所，这既是设立房地产中介服务机构的一个必要条件，也是这种服务机构区别于那些“皮包公司”之类的一个重要标志。服务场所，既可以是房地产中介服务机构自有的场所，也可以是房地产中介服务机构向其他市场主体租用的场所。强调房地产中介服务机构有固定的服务场所，其重要性在于：一是是确定有关业务往来信函或者诉讼文书送达地点的依据。房地产中介服务机构开展业务活动，需要与外界发生联络，如果没有固定的服务场所，其他主体很难与其通过正常的渠道进行联系，开展业务活动。同时，如果其合法权益受到侵害，或者其损害了其他主体的合法权益，人民法院也无法送达相关的诉讼文书。二是是确定诉讼管辖的依据。按照我国
民事诉讼法的规定，对法人或者其他组织提起民事诉讼的，由被告所在地人民法院管辖。房地产中介服务机构从事的房地产咨询、价格评估、经纪等业务活动，在法律上属于民事活动的一种，如果产生纠纷需要起诉或者应诉的，要以其服务场所为依据，确定相应的管辖法院解决纠纷。三是有利于政府及其主管部门实施监督管理。房地产中介服务机构从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等业务活动，必须依法进行，接受政府及其主管部门的监督管理。政府及其主管部门实行属地管辖原则，具有固定的服务场所，有利于政府及其主管部门及时实施监督管理工作。
3.“有必要的财产和经费”。所谓“必要的财产和经费”，是指能够满足房地产中介服务机构开展日常业务活动所必需的、维持其正常运行的财产和经费。要求房地产中介服务机构具有必要的财产和经费，就是要求设立房地产中介服务机构时，必须具有一定的物质基础，能够保障该机构设立以后开展正常的业务活动。同时，要求房地产中介服务机构具有必要的财产和经费，也是其能够独立地享有民事权利和承担民事义务的物质保障。
4.“有足够数量的专业人员”。房地产中介服务业务，具有较强的专业性，需要相应的专业技术人员承担具体的业务工作。因此，法律要求设立房地产中介服务机构时，要有足够数量的专业人员，以便房地产中介服务机构设立以后能够开展相应的业务活动，为客户提供相应的服务。如果房地产中介服务机构设立后，没有足够数量的专业人员，不但无法向客户提供优质的服务，而且也不利于房地产中介服务机构自身的发展。
5.“法律、行政法规规定的其他条件”。所谓“其他条件”，是指除上述四个方面的条件外，其他法律、行政法规规定的条件。如设立有限责任公司形式的房地产中介服务机构，就要符合
公司法有关有限责任公司设立条件的规定，具备公司法规定的条件；又如设立合伙企业形式的房地产中介服务机构，就要符合民法通则和
合伙企业法有关合伙企业设立条件的规定等。这里的“法律”，是指由全国人民代表大会或者全国人民代表大会常务委员会制定的规范性文件，包括法律、有关法律问题的决定或者决议；“行政法规”，是指国务院依据
宪法和法律制定的规范性文件，包括条例、规定、决定等。
二、关于房地产中介服务机构的设立程序
本条第一款规定了设立房地产中介服务机构应当具备的五项条件，这五项条件是申请设立房地产中介服务机构必须具备、缺一不可的。但是，具备这些条件，还不能自然而然地就取得了从事房地产中介服务业务活动的资格。根据本条第二款的规定，设立房地产中介服务机构，在具备本条第一款规定的五项条件外，还必须履行一定的法律程序，即向工商行政管理部门申请设立登记，经过工商行政管理部门登记并颁发营业执照以后，方可开业。
“向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照”，是设立房地产中介服务机构必经的法定程序，当事人必须严格执行。如果未经工商行政管理部门登记，没有领取营业执照，就开展房地产中介服务业务活动的，即构成违法行为。按照城市房地产管理法第六十九条的规定，违反本法规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
