【本条主旨】
本条是关于房地产价格评估人员资格认证制度的规定。
【本条释义】
本条共一款，对国家实行房地产价格评估人员资格认证制度作了规定。
一、实行房地产价格评估人员资格认证制度的必要性
所谓房地产价格评估，是指对包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、企业整体资产中的房地产等在内的各类房地产，按照一定的标准、程序和方法进行测算，评定其经济价值和市场价格的活动。城市房地产管理法第三十四条第一款规定，“国家实行房地产价格评估制度。”实行房地产价格评估制度，对于规范房地产交易秩序，保障国家利益不受损失，维护房地产权利人的合法权益，防止各种欺诈行为的发生，具有十分重要的意义。
实行房地产价格评估制度，涉及许多方面的工作，其中包括建立起一支适应房地产市场需要的、具有专业技术知识的队伍。这支队伍的主体，就是房地产价格评估人员。由于房地产价格评估工作具有较强的专业性，需要具备专门的技术和知识，方能胜任这项工作，所以并不是什么人员都可以承担这项工作。我国早在20世纪80年代后期，就开始着手房地产价格评估人员队伍的建设。如1988年8月，当时的建设部、国家物价局、国家工商行政管理局就联合发布了《关于加强房地产交易市场管理的通知》，就明确提出，各地都应当依法建立自己的房地产价格专业评估队伍。该通知还明确了评估人员的任务，是根据计价原则、标准和市场供求情况，合理评估房地产的价值、价格，为房地产交易、抵押、仲裁、转让提供确定价值和价格的依据。1992年9月原建设部发布的《城市房地产市场评估管理暂行办法》中规定，房地产市场估价的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。此外，当时的国家土地管理局等也为房地产价格评估队伍的建设，做了大量工作。因此，为了保障房地产价格评估队伍建设的顺利进行，切实建立起一支适应房地产市场需要、促进房地产业健康发展的房地产价格评估队伍，有必要在法律中作出规定，所以本条明确规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。实行房地产价格评估人员资格认证制度，其目的是为了保证房地产价格评估人员具有从事房地产价格评估的专业技术知识。其原因在于，房地产价格评估不同于其他房地产中介服务工作，具有技术性强、准确性要求高等特点，而且评估价格不仅关系到房地产权利人的切身利益，还关系到国家的税收征收，所以国家对从事房地产价格评估的人员有较高的专业要求。
二、关于房地产价格评估人员的资格认证
对房地产价格评估人员实行资格认证，就是指由政府确定的部门根据从事房地产评估活动所需要的专业知识、专业技能，对有关的人员进行审查，确认其具有从事房地产价格评估活动的能力。按照实践做法，房地产价格评估人员，包括房地产估价师和土地估价师。
（一）关于房地产估价师
1.关于房地产估价师的执业资格考试。按照1995年3月22日原建设部、人事部发布的《房地产估价师执业资格制度暂行规定》的规定，房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每二年举行一次。考试科目为：房地产基本制度与政策、房地产投资经营与管理、房地产估价理论与实务、房地产估价案例与分析。
凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（1）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年；（5）取得房地产估价相关学科博士学位的；（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件：（1）房地产估价师执业资格考试报名申请表；（2）学历证明；（3）实践经历证明。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。
2.关于房地产估价师的注册。按照2006年12月25日原建设部令第151号《注册房地产估价师管理办法》的规定，注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照规定进行注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。
注册房地产估价师实行注册执业管理制度。取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。注册房地产估价师的注册条件为：（1）取得执业资格；（2）达到继续教育合格标准；（3）受聘于具有资质的房地产估价机构；（4）无该办法规定不予注册的情形。申请注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门提出注册申请。对申请初始注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起二十日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门；国务院建设主管部门应当自受理之日起二十日内作出决定。
注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为三年。申请初始注册，应当提交下列材料：（1）初始注册申请表；（2）执业资格证件和身份证件复印件；（3）与聘用单位签订的劳动合同复印件；（4）取得执业资格超过三年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料；（5）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满三十日前，按照规定的程序申请延续注册；延续注册的，注册有效期为三年。延续注册需要提交下列材料：（1）延续注册申请表；（2）与聘用单位签订的劳动合同复印件；（3）申请人注册有效期内达到继续教育合格标准的证明材料。注册房地产估价师变更执业单位，应当与原聘用单位解除劳动合同，并按规定办理变更注册手续，变更注册后延续原注册有效期。申请人有下列情形之一的，不予注册：（1）不具有完全民事行为能力的；（2）刑事处罚尚未执行完毕的；（3）因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；（4）因前述规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满三年的；（5）被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满三年的；（6）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满三年的；（7）申请在两个或者两个以上房地产估价机构执业的；（8）为现职公务员的；（9）年龄超过六十五周岁的；（10）法律、行政法规规定不予注册的其他情形。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过六十五周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。
取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。注册房地产估价师享有下列权利：（1）使用注册房地产估价师名称；（2）在规定范围内执行房地产估价及相关业务；（3）签署房地产估价报告；（4）发起设立房地产估价机构；（5）保管和使用本人的注册证书；（6）对本人执业活动进行解释和辩护；（7）参加继续教育；（8）获得相应的劳动报酬；（9）对侵犯本人权利的行为进行申诉。注册房地产估价师应当履行下列义务：（1）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；（2）执行房地产估价技术规范和标准；（3）保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；（4）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；（5）与当事人有利害关系的，应当主动回避；（6）接受继续教育，努力提高执业水准；（7）协助注册管理机构完成相关工作。注册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；（4）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。
此外，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）关于土地估价师
按照2006年11月22日国土资源部令第35号公布、2010年9月26日《国土资源部关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》修改的《土地估价师资格考试管理办法》的规定，国家实行土地估价师资格认证制度，通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，进行执业登记以后，方可从事土地估价活动。
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：（1）取得大专学历且从事相关工作满两年；（2）取得本科学历且从事相关工作满一年；（3）取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业；以及不具备前述规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：（1）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；（2）被取消土地估价师资格未满五年的；（3）被取消考试资格未满两年的；（4）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。
报考人员在报名时应当如实填写报名表，并提交下列材料：（1）合法有效的身份证明原件及复印件；（2）学历、学位证书或专业技术职称证书原件及复印件；（3）相关工作经历的证明。报考人员委托他人代为报名的，除提交上述材料外，还应当提交被委托人合法有效的身份证明原件、复印件及授权委托书。报考人员对提交材料的真实性负责。国土资源部组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。中国土地估价师协会根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试工作。土地估价师资格考试每年举行一次。考试于每年第三季度在各考区同时举行。考试的具体时间，由全国土地估价师资格考试委员会确定。
土地估价师资格考试主要测试应试人员所应具备的土地估价专业知识和执业能力。土地估价师资格考试的内容包括：（1）土地管理基础知识；（2）土地估价理论与方法；（3）土地估价相关经济理论与方法；（4）土地估价实务。土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题。土地估价师资格考试采用闭卷方式进行；报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。土地估价师资格考试实行统一评卷，各科成绩于考试结束之日起三个月内由国土资源部通过《土地估价机构和人员执业信息公示系统》公布。应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。
应试人员有下列情形之一的，由省级以上国土资源行政主管部门视情节后果分别予以警告、考试成绩无效、两个考试年度内不得参加全国土地估价师资格考试的处罚：（1）提供虚假证明材料或者以其他方式骗取报名的；（2）由他人冒名顶替参加考试的；（3）扰乱考点、考场秩序，或者威胁考试工作人员人身安全的；（4）在考试中有作弊行为的。对于具有前述规定情形，已取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的，撤销其土地估价师资格。
取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。实践考核和执业登记由中国土地估价师协会具体实施。执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。依法取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》并进行执业的土地估价师，应当接受行业协会的自律管理。
此外，按照《土地估价机构管理暂行规定》的规定，土地估价人员玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，或泄露委托人提供的材料，或不按规定时间完成评估、提供估价结果，给委托人造成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可提请司法机关追究直接责任人的法律责任。
