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城市房地产管理法第68条（违法预售商品房的法律责任）条文内容及释义

2024-12-24 16:08 admin

本文介绍城市房地产管理法第68条（违法预售商品房的法律责任）条文内容及释义，内容来源于最高人民法院数字图书馆。

城市房地产管理法

城市房地产管理法第68条条文内容

　　第六十八条　　违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

城市房地产管理法第68条条文释义

　　【本条主旨】

　　本条是关于违法预售商品房的法律责任的规定。

　　【本条释义】

　　本条共一款，对违法预售商品房应当承担的法律责任作了规定。

　　一、关于本违法行为的主体

　　根据本条的规定，本违法行为的主体，为特定主体，即“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房”的人。商品房作为一种特殊形态的商品，并非任何单位或者个人都可以进行生产。按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。因此，本违法行为的主体，为房地产开发企业，不属于房地产开发的其他单位或者个人，不会成为本违法行为的主体。同时，按照我国的相关法律制度，商品房的建设用地，需要通过出让方式取得国有土地使用权，农村集体土地不得用于商品房建设，按照本法和国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房需要具备的一个重要条件，就是已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。因此，不是以出让方式取得土地使用权的单位或者个人，也不会成为本违法行为的主体。

　　二、关于本违法行为的构成

　　根据本条的规定，本违法行为的构成，有两个条件：一是“违反本法第四十五条第一款的规定”；二是实施了“预售商品房”的行为。

　　所谓预售商品房，也称商品房预售，按照原建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。预售商品房，具有以下的特点：一是预售的主体。为“房地产开发企业”，其他单位或者个人，不能实施预售商品房的行为。二是预售的对象。为“正在建设中的房屋”，也就是说，预售的商品房，属于正在建设、还未竣工的房屋。房地产开发具有建设周期长、资金投入量大、资金周转速度慢等特点，通过预售商品房，房地产开发企业可以预先收取定金或者预售款，筹集部分资金，解决建设资金问题。允许预售商品房，对于加快商品房的建设，改善居民的居住条件，繁荣房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有重要的意义和作用。但同时，预售商品房毕竟与已建成的商品房买卖不同，如果没有一定的规制，极易成为投机炒卖的对象，被少数人通过层层加价转卖而获取超额利润，把沉重的负担转嫁到真正需要住房的消费者身上。所以本法第四十五条第一款对商品房的预售，设定了相应的条件。

　　根据本法第四十五条第一款的规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（1）有关证明材料，即已交付全部土地使用权出让金的证明，土地使用权证书，建设工程规划许可证，施工许可证，以及按提供的预售商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上的证明，确定的施工进度和竣工交付日期；（2）营业执照和资质等级证书；（3）工程施工合同；（4）预售商品房分层平面图；（5）商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出同意预售或者不同意预售的答复；同意预售的，应当核发商品房预售许可证明。不同意预售的，应当说明理由。房地产开发企业预售商品房，不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等。因此，房地产开发企业预售商品房，应当具备本法第四十五条第一款规定的条件。如果没有具备本法第四十五条第一款规定的条件，实施预售商品房行为的，即构成本违法行为。

　　三、关于本违法行为的处罚

　　对本违法行为的处理，包括以下三个方面的内容：

　　1.关于处罚的实施机关。根据本条的规定，对本违法行为实施处罚的机关，为“县级以上人民政府房产管理部门”。按照本法第四十五条第一款第（四）项的规定，商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。房产管理部门是负责房产管理工作的行政机关，负责核发商品房预售许可证明、房屋权属登记等工作。因此，对于本违法行为的处罚，由县级以上人民政府房产管理部门依法作出决定，其他单位或者个人都无权实施处罚。需要注意的是，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”按照这一规定，对擅自预售商品房的，由“县级以上人民政府房地产开发主管部门”决定实施处罚。事实上，本条规定的处罚决定机关，与国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的处罚决定机关，虽然部门名称的表述上不完全一致，但指向的政府实际部门，却是相同的，所以并不矛盾。因为在政府部门中，负责房产管理的部门，一般就是负责主管房地产开发的部门。如在国务院，负责房产管理的部门，与主管房地产开发的部门，都是住房和城乡建设部（原建设部）。在地方，负责房产管理的部门，与主管房地产开发的部门，通常就是住房和城乡建设厅（局），或者土地房屋管理局等。

　　2.关于责令停止预售活动。行政处罚法第二十三条规定：“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。”根据本条的规定，对于构成本违法行为的，即“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的”，首先应当由县级以上人民政府房产管理部门“责令停止预售活动”。所谓“责令停止预售活动”，是指县级以上人民政府房产管理部门向违法预售商品房的房地产开发企业出通知，以行政命令的方式责令其停止实施预售商品房的行为。“责令停止预售活动”，本身并不是一种行政处罚，而是责令违法者改正违法行为的一项措施。因此，对于构成本违法行为的，县级以上人民政府房产管理部门应当首先“责令停止预售活动”。

　　3.关于处罚的具体内容。根据本条的规定，对于构成本违法行为的，即“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的”，由县级以上人民政府房产管理部门根据违法行为的情节，给予以下行政处罚：

　　第一，没收违法所得。所谓没收违法所得，是指实施行政处罚的机关依照法律规定，将违法行为人通过违法行为获取的财产收归国有的一种处罚形式。没收违法所得，是一种财产罚，即对行为人通过实施违法行为而获取的非法收益予以收缴。对实施“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的”违法行为，处以没收违法所得的处罚，就是要收缴违法预售商品房所获得的非法收益，使违法行为人不能从其非法行为中获得利益。

　　第二，处以罚款。所谓罚款，是指实施行政处罚的机关依照法律规定，强迫违法行为人缴纳一定数额的货币从而依法损害或者剥夺违法行为人某些财产的一种处罚形式。罚款也是一种财产罚，即对行为人的财产权予以一定程度的剥夺。根据本条的规定，对于构成本违法行为的，除了给予“没收违法所得”的行政处罚外，“可以并处罚款”。也就是说，对于本违法行为，不是一律要给予“并处罚款”的处罚，而是“可以”给予“并处罚款”的处罚。至于罚款的数额或者计算方法，本条没有作出明确规定。按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条中关于“可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”的规定，罚款数额为“预付款1%以下”。

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